Себестоимость 1 кв м жилья

Себестоимость 1 кв м жилья Бесплатная юридическая консультация: Источник: RD Construction Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость.

Себестоимость 1 кв м жилья


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: RD Construction

Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость 1 кв. м при реализации проекта комплексного освоения территорий в августе 2015 года в Московской области составляла 57,5 тыс.

Оглавление:

руб., отмечает представитель девелоперской группы «Гранель». «По сравнению с предыдущим годом стоимость комплексного освоения земельных участков на территории Московской области увеличилась на 21,8% (без учета инфляции)», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель компании. В расчетах сметчики «Гранель» учитывали стоимость земельного участка, расходы на расселение аварийного жилья на территории застройки, на СМР и благоустройство, инженерные сети, социальные объекты, парковки. Оказалось, что за год особенно сильно в структуре себестоимости вырос удельный вес объектов социальной инфраструктуры и парковок — на их долю сейчас приходится соответственно 18,5% и 11,7% затрат (годом ранее 11,1% и 4,8%). Это связано с ужесточением в региональных градостроительных регламентах требований к обеспечению жилых районов машино-местами, школами, детсадами и поликлиниками.

Затраты на строительство по видам работ

Наименование работ


Бесплатная юридическая консультация:

Доля в структуре себестоимости проекта, %

Источник: http://realty.rbc.ru/news/577d10479a7947e548ea47e1

VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Жилая недвижимость

    Сколько стоит дом построить: себестоимость строительства

    По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.

    Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.

    По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Земля

    Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.

    По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.

    «Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».

    По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2 , аренда земли составляет 2–3 тыс. руб., т. е. менее 10 %.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.

    Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.

    «10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.

    Проектирование, согласование, экспертиза

    По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Сети

    Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс. Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».

    Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.

    Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.

    По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Строительно-монтажные работы

    На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.

    Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.

    «В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования. Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы. В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.

    Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.

    Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно. Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Сопутствующие затраты

    Используя терминологию Дмитрия Медведева, под сопутствующими затратами мы понимаем такие разноплановые расходы застройщика как кредитная нагрузка, маркетинг, содержание аппарата и т. д. По мнению наших экспертов, эти расходы также оказывают влияние на себестоимость, хотя и не равнозначное. «По нашему опыту, кредитная нагрузка добавляет порядка 3–3,5 % к себестоимости квадратного метра», – говорит Роман Медведев.

    По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.

    Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».

    Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.

    Бесплатная юридическая консультация:

    Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».

    По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.

    Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ. Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».

    К перечню сопутствующих расходов Роман Медведев добавляет еще одну позицию – это содержание аппарата застройщика. Он уточняет: «По нашим объектам эти затраты составляют порядка 2,5 % от себестоимости квадратного метра».

    Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Новые материалы и технологии

    Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.

    Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.

    Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.

    По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.

    В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на массовое жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги как на государственном уровне, так и строительными компаниями.

    Источник: http://vseon.com/analitika/zhilaya-nedvizhimost/skolko-stoit-dom-postroit-sebestoimost-stroitelstva

    Стоимость строительства многоквартирного жилого дома

    Сумма всех финансовых вложений, произведенных на всех стадиях реализации проекта возведения многоэтажного жилого дома – это себестоимость многоквартирного дома. Формирование цены недвижимости, разделяется на три этапа:

    1. Подготовительный.
    2. Основной.
    3. Заключительный.

    Кроме этих трех стадий формирования стоимости, на окончательную величину оказывает влияние ряд сопутствующих расходов, возникающих на каждом этапе продвижения к конечному результату.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Подготовительный

    Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:

    1. Выбор и приобретение права на земельный участок.
    2. Определение технико-экономических показателей.
    3. Получение необходимых разрешений, технических условий.
    4. Разработка документации, включая подсобные и вспомогательные сооружения.

    При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.

    В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов. По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории. Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.

    В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.

    Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • размер постройки;
    • его этажность, количество подъездов, общая площадь;
    • количество квартир, вспомогательных и подсобных помещений;
    • соотношение жилой и вспомогательной площади;
    • обеспеченность коммунальными ресурсами.

    При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.

    Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов. Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции). В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.

    Часть этих расходов, в конечном итоге, также присутствует в каждом квадратном метре.

    Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:

    • индивидуальный проект;
    • типовая разработка.

    Разработка индивидуального проекта здания — более емкий вариант, как по цене, так и по времени подготовки документации, а типовой подразумевает привязку готового проектного решения к условиям имеющегося участка.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    На стадии проектирования закладывается преобладающая составная часть стоимости. От принятых в проекте конструктивных решений и используемых материалов, напрямую зависит, сколько будет стоить многоэтажный дом.

    Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.

    Основной

    Под главной составляющей формирования себестоимости подразумевается непосредственно возведение здания. Имея на руках сметную документацию, застройщик располагает сведениями о максимальной стоимости проведения работ по возведению объекта. Главным документом, определяющим сметную стоимость, является – сводный сметный расчет (ССР шаблон). Сводный сметный расчет составляется в тыс. рублей. В ССР указывается, сколько стоят в тыс. рублей, основные этапы строительства и их составляющие, представленные в виде глав.

    • подготовительных работ;
    • основного здания;
    • энергетического хозяйства;
    • наружных инженерных сетей;
    • транспортные развязки;
    • благоустройство и озеленение и пр.

    В составе сметной документации, по каждому из этих направлений, имеются локальные сметные расчеты, определяющие максимальную стоимость проведения этих работ.

    В главах с 8 по 12 указываются затраты исчисляемые в процентах от итоговой стоимости и принимаемые в соответствии с нормативами.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В итогах ССР, традиционно закладываются нормативные непредвиденные затраты в размере 2% от общих и НДС – 18%.

    В целях снижения затрат на возведение здания, застройщиком проводятся конкурентные процедуры определения подрядчика. Критериями для отбора строительных компаний являются, в основном, уровень снижения цены выполнения работ по отношению к максимальной и сроки их выполнения.

    От основательности подхода застройщика к определению подрядчика и условий заключения договора зависит основная составляющая себестоимости многоквартирного дома.

    Заключительный

    На заключительном этапе осуществляются:

    • подключение к сетям централизованного снабжения коммунальными ресурсами;
    • передача построенных наружных инженерных сетей на баланс снабжающих организаций;
    • сдача в эксплуатацию жилья;
    • реализация готовых квартир.

    Сопутствующие затраты

    Под сопутствующими затратами понимаются расходы, сопровождающие весь процесс осуществления проекта или возникающие на определенном его отрезке.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Условно постоянными расходами могут быть:

    • арендная плата за земельный участок, которая уплачивается ежемесячно до момента сдачи в эксплуатацию и передачи прав собственности на этот участок в солидарную собственность владельцев квартир и других помещений;
    • платежи по целевым кредитам на строительство;
    • содержание аппарата застройщика;
    • маркетинговые затраты связанные с реализацией готовых площадей.

    В процессе производства работ могут возникнуть обстоятельства различного характера, разрешение которых потребует внесения изменений в проектную документацию и соответственно дополнительных расходов.

    На себестоимость многоэтажного дома влияет множество факторов. Все эти составляющие имеют в цене, каждого квадратного метра, недвижимости свою долю. Размер этой доли, имеет свое рублевое и процентное выражение. По мнению экспертов и практиков в области организации строительства многоквартирных жилых домов, доли отдельных этапов и некоторых сопутствующих затрат, в себестоимости 1 м2 недвижимости, распределяются следующим образом:

    • аренда земли 6% — 15 %;
    • проектирование, включая экспертизу и согласования 3% — 7%;
    • возведение здания 40%- 60%;
    • подключение и строительство внешних инженерных сетей 8% -10%;
    • кредитная нагрузка 3% -4%;
    • содержание аппарата 2,5%;
    • маркетинговые затраты 3 %.

    Себестоимость одного квадратного метра недвижимости вообще, а жилья в частности, складывается из многих составляющих. Где то это оплата бюрократических процедур, на первый взгляд лишних, где то плата за чьи-то ошибки и просчеты. Но в конечном итоге, большая часть этой величины состоит из оплаты труда тех людей, которые принимают участие в создании каждого объекта недвижимости.

    Источник: http://okommunalke.ru/voprosy/stoimost-stroitelstva-mkd

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Строительство многоквартирного жилого дома

    В распоряжении нашего…

    Описание проекта

    Сакко и Ванцетти, 87, Октябрьский р-н (ГПНТБ)

    В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический, ) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение – ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»

    Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.

    Площадь этажа: 436.85 м2

    Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме – 6883.3м2.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0

    Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме – 2005,15 м2

    Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.

    Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.

    Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.

    Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.

    Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;

    дополнительно балконы – 17,0 млн.руб.

    1 этаж торговые помещения – 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Прибыль от продажи всех площадей в доме – 216,25

    Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.

    Себестоимость строительства 1 маш./места – 401,05 тыс.руб.

    Стоимость реализации 1 маш./места – 700 тыс.руб. (по минимуму)

    Стоимость реализации всего паркинга – 51,8 млн. руб. (минимум)

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Ожидаемая прибыль от реализации парковок — 22,1 млн.руб.

    Стоимость всего проекта (доход) – 553,85 млн.руб.

    Себестоимость всего проекта – 315,5

    Ожидаемая прибыль от всего проекта –238,35 млн.руб.

    До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб –до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2

    Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.

    Возможны иные варианты партнёрства.

    Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.

    Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.

    Источник: http://business-platform.ru/projects/997.html

    Себестоимость многоквартирного дома

    Себестоимость многоквартирного дома

    БИЗНЕС-ПЛАН

    БИЗНЕС-ПЛАН: Организация производства сборных железобетонных конструкций строительной системы «Куб 3v» для освоения выпускакв. м. жилой площади в год.

    http://www.stroy.r52.ru/data/objects/8/files/Biznesplan.pdf

    Расчёт стоимости 1 м2 общей площади жилого дома

    в системе сборно-монолитного безригельного каркаса КУБ-3V

    В расчете указаны цены 2012 года

    P.S. Для справки. Себестоимость возведения 1м2 площади каркаса в ценах 2017 года — от 5 тысяч рублей.

    Расчет производится по формуле: V = 1,0 + 0,8 + 0,4 + 0,6 + 0,3 где:

    V – стоимость строительства 1 м2 общей площади коробки здания;

    1,0 — стоимость возведения каркаса (колонны, панели перекрытия, связи, диафрагмы);

    0,8 — стоимость возведения наружных, внутренних стен и перегородок;

    0,4 — стоимость возведения доборных изделий (вентблоки, лестничные марши, шахты лифтов, сантехкабины);

    0,6 — дверные и оконные проемы, полы;

    0,3 — прочие работы.

    Формула выведена по результатам строительства жилых домов системы КУБ в городе Нижнем Новгороде с использованием сопоставительной таблицы сметной стоимости 1 м2 общей площади жилых домов.

    За основу в расчёте взят удельный расход железобетонных изделий каркаса (м3) на 1м2 общей площади — 0,298 м3.

    Удельный расход материалов на сборно-монолитный безригельный каркас системы КУБ-3V зависит от конструкции здания (наличия диафрагм и связей), от этажности здания (на малоэтажных зданиях колоны 20х40 и с меньшим диаметром продольной арматуры), от устройства кровли (на малоэтажных зданиях кровля скатная, в результате отсутствует дополнительный диск перекрытия, при устройстве плоской кровли на высотных зданиях добавляется дополнительный диск перекрытия).

    Наименование элементов каркаса

    Удельный расход металла на 1м3 ж/б (кг.)

    Удельный расход ж/б на 1м2 общ. площ. (м3)

    колонны, плиты перекрытия, связи, диафрагмы

    Себестоимость изделий каркаса от 8000 дорублей за м3.

    Для расчета принимаемруб. Тогда себестоимость изделий каркаса на 1м2 общей площади составитрублей (10000 х 0,298). Себестоимость монтажа изделий каркаса составляет от 30 до 50% стоимости монтируемых изделий.

    БИЗНЕС-ПЛАН

    Для расчета принимаем 40% или 1192 рублей. Общая себестоимость возведения 1м2 площади каркаса составляет 4172 рублей (2980 +1192). Проставляем данные в формулу и определяем себестоимость строительства 1 м2 общей площади жилого многоквартирного дома в системе сборно-монолитного безригельного каркаса КУБ-3V:

    4172 + 3338 + 1669 + 2503 + 1252 =рублей.

    Себестоимость возведения 1м2 площади каркаса от 4,2 т.руб.

    Себестоимость 1м2 площади «коробки» дома от 12.9 т.руб.

    Для определения ориентировочной стоимости строительства принимаем:

    Внутренние сети 15-25% от себестоимости строительства здания, для расчета принимаем 20% илирублей

    (12934 х 0,2). Наружные сети, благоустройство, прочие (как повезет) принимаем 20% илирублей.

    Ориентировочно общая себестоимость строительства (без отделки)+ 2587 + 2587 =рублей.

    Для расчета прибыли с учетом всевозможных отчислений принимаем стоимость строительстварублей за 1м2 общей площади. Стоимость реализации 1м2 общей площади в Нижнем Новгороде составляет—рублей.

    Для расчета принимаем среднюю величину реализациирублей, в этом случае доход с 1м2 общей площади составитрублей (30000 – 22000). При строительстве в годкв. м. общей площади доход

    составит00 рублей.

    ПРИМЕЧАНИЕ: В расчете наружные стены выполнены в виде колодцевой кирпичной кладки, если применять навесные стеновые ограждающие панели «МЕТТЭМ» (г . Москва), или стеновые панели из ЛСТК (ООО «Евродом-холдинг» г. Нижний Новгород) то себестоимость снизится еще не менее чем на 10%.

    Рекомендации тем, кто решит строить в сборно-монолитной системе КУБ-3V:

    первое – производство сборного железобетона выполнять собственными силами.

    При всем уважении к производителям и поставщикам сборного железобетона цены на поставляемую продукцию непременно повысят, как по уважительным причинам, так и по субъективным, к тому же транспортировка не габаритных панелей перекрытия (3х3 метра), особенно из других регионов требует значительных затрат.

    второе— в начале освоения инвестировать в минимально необходимый объем производства сборного железобетона, с дальнейшим увеличением мощностей.

    Предлагается оптимальный вариант начинать освоение новой технологии с 30 тысяч квадратных метров общей жилой площади. В качестве формовочного производства взять за основу стендовую линию СЛ-3V. (Рис.1)

    В помощь тем, кто решит создать собственное производство сборного железобетона приводим перечень затрат, их стоимость.

    И так стенд — это линия, которая состоит из сплошного стального листа размером 3 на 120 метров, на котором расположена бортоснастка для формования панелей перекрытия, колонн и связи.

    Надколонных панелей – 9 штук, межколонных панелей – 14 штук, средних панелей – 5 штук, девяти метровых колонн – 3 штуки и связи – 2 штуки (Табл. 2). Под листом уложены трубы, по которым для тепловой обработки заформованных железобетонных изделий, пропускают горячую воду или нагретое масло. С технологической точки зрения целесообразней сделать два стенда по 60 метров, что позволит регулировать нагревание стенда.

    Если Вы начинаете с чистого листа тогда:

    Стоимость возведения здания производственного корпуса 24 х 80 х 7,0 м. Вам обойдется в0 рублей без стоимости полов (ООО «ЗМК «ТЕХЛАЙН», г. Электросталь Московская обл.).

    Стационарный бетонный завод БСУ ST-30 СОЛО — рублей(НПЦ «Стройтех», г. Балашиха Московская обл.).

    Устройство стенда 3 х 120 метров (или два 3 х 60 метров) – рублей

    (ОАО «Чебоксарский завод «Стройдормаш», г. Чебоксары).

    Изготовление и монтаж бортоснастки (30,6 тонн) – руб. (ООО «СИСТЕМА СТРОЙ», г. Нижний Новгород).

    Есть вопросы – ответим:

    Тел:

    Viber:

    WhatsApp:

    Email:

    Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем?

    Жилищное строительство. 214-ФЗ: ДО и ПОСЛЕ реформ. Глава 2.

    Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

    – Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

    – Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

    Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

    – Что включают в себя эти цены?

    – Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

    Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

    Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

    Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.

    Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

    – Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которых можно снизить себестоимость…

    – В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да, эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводят к значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные с энергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.

    – Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в свою очередь снизило себестоимость…

    – Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор, падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010 года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а по целому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, что произошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости. На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который по отдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, но можно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за время кризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.

    В период с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента рост составил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он на меньшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят о том, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти только рост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх, также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то в пределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, где потребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, и здесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонные конструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областным организациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизили свои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.

    – Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?

    – На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городетыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, а о жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом ряде регионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской области первичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.

    Дальневосточный регион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, что разрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодня говорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений быть не должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем, что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью она составляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там и инфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12% – это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.

    Источник: http://printscanner.ru/sebestoimost-mnogokvartirnogo-doma/

    Средняя стоимость 1кв.м. жилья в России на 1 квартал 2018 года

    Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России) от 20 декабря 2017 г. N 1691/пр г. Москва «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2018 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2018 года».

    На странице представлена средняя рыночная стоимость (в рублях) одного квадратного метра (1кв.м.) общей площади жилого помещения по регионам России на 1 квартал 2018 года. Рыночная стоимость жилья используется органами исполнительной власти для расчета размеров социальных выплат на приобретение жилья. Этот показатель применяется при расчете сумм жилищных сертификатов и субсидий из федерального бюджета на приобретение жилья определенными категориями граждан.

    Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2018 года в размере(тридцать семь тысяч восемьсот сорок восемь) рублей.

    Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 1 квартал 2018 года (в рублях).

    Список округов Российской Федерации

    Список субъектов РФ по округам

    Центральный федеральный округ (административный центр – г. Москва)

    Источник: http://www.volgastroy.ru/press/stoimost-1kvm-zhilya-v-rossii-1-kvartal-2018-goda

    Официальные нормативы по стоимости квадратного метра жилья 2018(Данные Минстроя России)

    Норматив стоимости одного квадратного метрарублей (на 2-ое полугодие 2018).По сравнению со первым полугодием 2018 года величина норматива увеличилась на сумму около 5000 руб. (былорублей).

    Предыдущие значения: второе полугодие 2017 годаруб.

    Показатели средней рыночной стоимости по регионам России:(таблица)

    Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 3 квартал 2018 года (в рублях)

    Официальный норматив стоимости одного квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. На первое полугодие 2018 года его величина составиларублей.

    Данный показатель – представляет собой методику расчета среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения. Сама норма рассчитывается каждые полгода, а средняя рыночная стоимость по регионам пересчитывается раз в квартал.

    Показатель среднерыночной стоимости используется для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат определенным категориям граждан на приобретение жилья на льготных условиях.

    К числу таких категорий относятся молодые семьи, ветераны, инвалиды, военные, молодые ученые и т.д. То есть те граждане, которых государство обязывается обеспечить жильем по программам льготного финансирования. В разных регионах страны могут действовать разные программы, частично отличающимися по условиям, и круг лиц попадающих в льготные категории может отличаться.

    При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, данные значения цен практически не играют роли. Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья. А также для тех, кто участвует в иных государственных жилищных программах, например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию (как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

    Кроме того, эти значения принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. Строительные и риэлтерские компании, участвующие в тендере, не могут приобрести жилье по более низкой цене, но также это и ограничивает верхнюю планку цены для конечных покупателей жилья. Что в целом ограничивает и сдерживает рост цен на один квадрат жилой площади.

    В то же время «среднерыночная цена по Минстрою» лишь относительно связана с реальной рыночной стоимостью жилой площади и в крупных городах и регионах, которая на практик значительно превышает установленный официальный норматив. Так, по Москве средняя реальная рыночная цена на те же даты составляло около 190 тыс. руб. за 1 кв. метр. Что более чем в два раза превышает официальную норму.

    В регионах, особенно в глубинке, сложностей с определением цен и получением компенсаций еще больше, поскольку там размеры субсидий могут рассчитываться не только с учетом показателя по региону, но и с данными, специфичными для его отдельных районов. Из этого следует, что в некоторых местностях и населенных пунктах устанавливаемые показатели среднерыночных цен могут отличаться от приведенных в таблице. Их можно выяснить обратившись в уполномоченные государственные организации или банки, участвующие в финансировании социальных жилищных программ.

    MoneyInformer в социальных сетях

    Источник: http://www.moneyinformer.ru/realty/normativ-kv.m.html

    Цены на квартиры на вторичном рынке в Магнитогорске

    На этой странице содержится детальная статистика с ценами на квартиры на вторичном рынке в Магнитогорске, включающая в себя изменения стоимости квадратного метра, а также детальную информацию с ценами на квартиры в районах Магнитогорска

    По состоянию на 28.12.2018 середняя цена квартиры на вторичном рынке в Магнитогорске составила 1.538.741 Руб, стоимость квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 30.376 Руб. За прошедшую неделю цена квадратного метра выросла на 56 Руб) (+ 0.18%) Ниже приведена сердняя стоимость квартиры на вторичном рынке в Магнитогорске и цена квадратного метра в зависимости от количества комнат в квартире:

    Средняя цена квадратного метра жилья в 1-комнатной квартире на вторичном рынке в Магнитогорске составила 31.542 Руб, это на 740 Руб больше, чем на прошлой неделе (рост цены на 2.4%).

    Средняя цена квадратного метра жилья в 2-комнатной квартире на вторичном рынке в Магнитогорске составила 30.112 Руб, что на 263 Руб меньше, чем за предыдущий период (падение цены на -0.87%).

    Средняя цена квадратного метра жилья в 3-комнатной квартире на вторичном рынке в Магнитогорске составила 29.960 Руб, что на 83 Руб меньше, чем за предыдущий период (падение цены на -0.28%).

    Средняя цена квадратного метра жилья в 4-комнатной квартире на вторичном рынке в Магнитогорске составила 29.802 Руб, это на 80 Руб больше, чем на прошлой неделе (рост цены на 0.27%).

    Источник: http://ndv74.ru/magnitogorsk/stoimost-kvartir/vtorichnyj-rynok/

    Себестоимость строительства или сколько стоит квадратный метр?

    Сколько стоит квадратный метр и сколько конкретно накручивает каждый строитель на нем? Ответ на этот вопрос, наверное, хочет услышать каждый покупатель жилья. Специально для «БН» в рамках Всероссийского жилищного конгресса на эти вопросы ответил Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков.

    – Так какова сейчас реальная себестоимость строительства?

    – Ценник начинается примерно с 14 тыс. рублей за квадратный метр. К примеру, по объектам, где основные элементы стен производятся на заводе, а затем идет их монтаж, меньшей цены, чем 14 тыс. рублей за комплект, я не видел. Не должно быть иллюзий, за 8 тысяч мы никакого жилья не получим.

    Надо различать понятия. Есть цена на первичном рынке недвижимости – эта та цена, которую мы платим как покупатели жилья. Есть цена себестоимости, которая разделяется на строительную и инвестиционную.

    – Что включают в себя эти цены?

    – Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводно-сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это полная себестоимость для застройщика с учетом всех обременений, которые есть, с учетом стоимости земли, согласований и так далее.

    Если говорить о строительной себестоимости, то в среднем по России этот коридор можно обозначить в пределах от 15 до 25 тысяч, если мы говорим о многоквартирных домах эконом-класса с использованием панельных элементов или монолитных систем с самыми простыми конструктивными решениями. В принципе это реально.

    Плюс к этому еще и стоимость земли – здесь, конечно, цифры различные. Москва, Санкт-Петербург – это отдельный элемент, но в среднем по России, в крупных городах с населением от 500 тыс. средняя цена – $60-70, что весьма значительно.

    Большая доля затрат – еще инженерная инфраструктура. В том числе внутриплощадочная. Я не говорю о магистральных сетях – это те внешние сети до «красных линий», до зон подключения к магистральным сетям, которые, по нашему законодательству, входят в стоимость объекта недвижимости, составляют не менее 12% от себестоимости.

    Плюс к этому много регионов, где есть проблемы с подключением постоянных источников электроснабжения. Хотя это сейчас и регулируется, но разница в тарифах очень велика. Москва, Санкт-Петербург – это одно, а в регионах за 1 кВт подключения вилка цен – от 6 до 16 тыс. рублей. Это в среднем по России. Можно прикинуть, сколько получается на квартиру площадью 54 кв. метра исходя из 8-12 кВт. Я не вижу, где можно сэкономить.

    – Хорошо много говорится о новых технологиях в строительстве, за счет которых можно снизить себестоимость…

    – В основном мы сотрясаем воздух, когда говорим о каких-то новых технологиях. Да, эти технологии существуют, они известны, но не всегда новые технологии приводят к значительной экономии затрат. Наоборот, зачастую эти улучшения, связанные с энергоэффективностью зданий, приводят только к повышению себестоимости.

    – Но можно же говорить о том, что снизились цены на стройматериалы, что в свою очередь снизило себестоимость…

    – Да, коррекция за кризисный период произошла. По таким позициям, как бетон, раствор, падение цен доходит и до 50%, но данные, которые мы имеем за 9 месяцев 2010 года, говорят, что падение цен на строительные материалы остановилось, а по целому ряду позиций мы имеем спекулятивные тенденции. Пример этого – то, что произошло с арматурой, а это – значительная часть строительной себестоимости. На 1 кв. метр жилья условной арматуры должно уходить от 38 до 65 кг. На 1 кв. метр жилья крупнопанельного, монолитного строительства – порядка 500 кг условного цемента. По арматуре в мае и начале июня мы имели значительный рост цен, который по отдельным позициям доходил до 30%. Сейчас цены более-менее стабилизировались, но можно говорить о том, что произошла значительная коррекция. Цемент за время кризиса дешевел, но надо понимать, в каких цифрах.

    В период с 2006 до первой половины 2008 года по отдельным маркам цемента рост составил 106%. Вы сами помните все эти разговоры о цементе, а снизился он на меньшую величину. Более того, оперативные данные за август и сентябрь говорят о том, что дальнейшей коррекции на снижение ожидать не стоит и будет идти только рост цен. Говорить о том, что цены на строительные материалы пойдут резко вверх, также не можем. Считаю, что этот рост будет достаточно прогнозируемым, где-то в пределах инфляции. За исключением таких позиций, как, скажем, арматура, где потребление идет не только на строительство. Это металл, общемировой тренд, и здесь строители находятся в заложниках у этой ситуации. Сборные железобетонные конструкции – здесь какой-то серьезной коррекции по петербургским и областным организациями за лето не произошло. Говорить о том, что они значительно снизили свои цены, также не можем. Примерно такая сейчас ситуация.

    – Каково влияние строительно-промышленных материалов на продажную цену жилья?

    – На этот счет есть разное мнение. Можно говорить, что цена на первичном рынке формируется не столько за счет себестоимости, сколько за счет цены спроса и предложения. У нас есть разрыв, если мы говорим о средней цене на первичном рынке в городетыс. рублей при полной инвестиционной себестоимости для застройщика порядка 42 тыс. рублей за кв. метр. Я говорю не о центре города, а о жилье эконом-класса. По Москве эта разница еще больше, а в целом ряде регионов эта вилка весьма незначительна. К примеру, в Оренбургской области первичный рынок – 32 тыс. руб., но себестоимость – порядка 27 тыс.

    Дальневосточный регион, Сибирский округ, в городе Омске вообще можно говорить о том, что разрыва нет. Цена на первичном рынке чуть-чуть выше, чем себестоимость. Сегодня говорить о том, что строители на региональных «жируют», – таких обвинений быть не должно. Что касается разумной дельты цены, то, с учетом инфляции, мы считаем, что если для застройщиков между продажной ценой и полной себестоимостью она составляет 12-18% – это нормально. Конечно, в Европе поменьше, но там и инфляция меньше. Поэтому 12-18% – это та разумная разница для застройщика, а 8-12% – это в нынешней ситуации та разумная прибыль для строительной организации.

    Источник: http://mirznanii.com/a/192333/sebestoimost-stroitelstva-ili-skolko-stoit-kvadratnyy-metr

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн