Регистрация договора аренды

Государственная регистрация договора аренды в 2018 году Бесплатная юридическая консультация: Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают.

Государственная регистрация договора аренды в 2018 году


Бесплатная юридическая консультация:

Арендуя нежилое помещение, арендодатель и арендополучатель в обязательном порядке подписывают между собой договор аренды. Однако одного факта заключения соглашения недостаточно для того, чтобы договор вступил в силу.

Оглавление:

Его еще нужно зарегистрировать в Росреестре. В статье расскажем, что такое государственная регистрация договора аренды в 2018, рассмотрим размер госпошлины.

В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ. На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система. Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.

Содержание договора аренды

Для того, чтобы регистрация договора прошла успешно, необходимо его правильно составить. Разберем основные моменты, которые должны содержаться в арендном соглашении:

  • дата документа и место заключения договора (например, г. Москва);
  • если соглашение составляется с правом последующего выкупа объекта аренды, в таком случае оформляются те же документы, что и при купле-продаже;
  • если имеется срок аренды, он должен быть прописан в договоре, если же такого пункта нет, договор признается бессрочным;
  • либо в договоре, либо в акте передачи должны быть прописаны все недочеты передаваемого объекта, это нужно для того, чтобы ответственность за них в последствии не легла на арендатора;
  • лучше в договоре прописать стоимость арендной плате, однако это не является существенным моментом. Читайте также статью: → «Договор субаренды земельного участка 2018: скачать образец».

Когда регистрация договора необходима

Нужна ли госрегистрация договора аренды зависит в первую очередь от срока аренды. По сроку, договора аренды можно разделить на:


Бесплатная юридическая консультация:

  • краткосрочный (в случае если договор заключается сроком до 1-го года);
  • долгосрочный (в случае если договор заключается сроком более 1-го года);
  • бессрочный (в случае если срок аренды в договоре не установлен).

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года. При этом действовать договор начинает с момента заверения его Росреестром. В других случаях, а именно при заключении бессрочного договора или договора сроком менее 1-го года, регистрация в Росреестре не требуется.

Срок регистрации в Росреестре займет не более 7 дней, после этого заявитель получает назад договор уже со специальной регистрационной надписью.

Документы, необходимые для регистрации

Для регистрации договора аренды в госорганы обращается только одна сторона, при этом не имеет значения арендодатель это или арендополучатель. Заявитель обязан предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на регистрацию (либо от арендатора, либо от арендодателя);
  • два экземпляра арендного договора, подготовленного согласно действующего законодательства;
  • кадастровый паспорт арендуемого объекта;
  • удостоверение личности заявителя, либо учредительные документы, если заявителем является юрлицо, в том числе необходимо предоставить документ, который подтверждает полномочия представителя юрлица;
  • согласие супруги/супруга арендодателя на предоставление в аренду помещения, согласие должно быть нотариально заверено;
  • -если объект аренды является государственной либо муниципальной собственностью, необходимо согласие владельца;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • согласие залогодержателя объекта недвижимости на передачу его в аренду, в том случае если объект находится в залоге;
  • если в аренду сдается не весь объект недвижимости, а какая то его часть, нужно предоставить техплан этой части.

В настоящее время для того, чтобы сдать в аренду какую то часть объекта недвижимости, а также для последующей ее регистрации в Госреестре, нужно не только выделить ее на плане БТИ, но и поставить эту часть на кадастровый учет. На кадастровый учет часть недвижимости можно поставить одновременно с регистрацией арендного соглашения, при обращении в Госреестр. Читайте также статью: → «Учет аренды оборудования».

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.


Бесплатная юридическая консультация:

  • для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
  • арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
  • арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Размер госпошлины в 2017 году составляет:

  • 2000 рублей для физического лица;
  • 22000 рублей для юрлица.

Если объектом аренды выступают земли сельскохозяйственного назначения, то в этом случае госпошлина составит 350 рублей, все остальные земли, не являющиеся объектом сельхозназначения, облагаются пошлиной в общем порядке. Читайте также статью: → «Учет субаренды».

В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.

Оплачивается пошлина в Росреестр, при этом на официальной сайте Росрееста можно узнать реквизиты для оплаты, а также скачать заполненное платежное поручение.

Кто оплачивает пошлину за регистрацию

Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор. Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.


Бесплатная юридическая консультация:

Льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды

Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»

Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»

Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.

Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?


Бесплатная юридическая консультация:

Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.

Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»

За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните:

Из других регионов РФ звоните:

Источник: http://online-buhuchet.ru/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy/


Бесплатная юридическая консультация:

О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации. Разбираемся в нюансах

Недвижимость – это один из самых дорогих видов имущества. Именно поэтому те лица, которым нужен участок, здание или жильё, предпочитают не покупать его и не оформлять в собственность, а заключать с владельцем договор аренды. Однако в некоторых случаях подписи сторон на таких документах недостаточно – их дополнительно нужно нести на регистрацию в Росреестр.

Посмотрим же, для чего нужна обязательная регистрация договоров аренды, и существуют ли соглашения, подлежащие такой регистрации. Узнаем, какие есть нюансы при оформлении государственной регистрации договоров аренды.

Зачем регистрировать такое соглашение?

Применительно к договору аренды, заключаемого в отношении недвижимости, законодатель в ст. 609 ГК РФ установил следующие правила:

  • Договор может заключаться в устной форме только между гражданами и только на короткое (меньше года) время.
  • Письменный договор всегда подлежит регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, регистрация договора в этом случае является безусловным требованием закона – и именно поэтому она должна производиться.

Однако на самом деле даже сам ГК содержит кучу исключений из этого правила, так что вернее будет сказать: регистрации подлежат те договоры, для которых это требование предусмотрено напрямую.


Бесплатная юридическая консультация:

Сама же по себе госрегистрация даёт сторонам следующее:

  • Отношения становятся более надёжными. Расторгнуть зарегистрированное соглашение труднее, чем обычное.
  • В случае, если спор приходится решать в суде, данные из реестра становятся дополнительным доказательством.

Случаи, когда это нужно делать

Итак, для каких договоров государственная регистрация предусмотрена напрямую? К числу регистрируемых договоров относятся:

  • Аренда здания либо сооружения целиком на срок от 12 месяцев и выше (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).
  • Аренда помещения внутри здания – тоже на срок от года и более (информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 1 июня 2000 г).

Когда не надо

Легко увидеть, что общее правило здесь одно: через Росреестр надо проводить лишь долгосрочные сделки. Любые другие договоры, сроком до 11 месяцев включительно, регистрировать не требуется.

Даже в том случае, если стороны предусмотрели постоянную пролонгацию по истечении каждых 11 месяцев, регистрация всё равно будет не нужна.

Связано это с тем, что пролонгация будет рассматриваться как заключение нового договора между теми же арендатором и арендодателем на тех же условиях. Суммироваться сроки действия в этом случае не будут. Такое разъяснение в своё время дал Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 № 59.

Бесплатная юридическая консультация:

А вот в том случае, если стороны решили не пролонгировать один договор, а сразу заключили несколько в отношении одного объекта, причём каждый новый начинает работать сразу после окончания срока по старому – такая аренда по нескольким договорам будет считаться единой сделкой и избежать регистрации не удастся. Во всяком случае, такой позиции с 2010 года придерживаются арбитражные суды.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за пропуск этого времени не установлено.

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:


Бесплатная юридическая консультация:

    Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.

Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.

  • Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.
  • Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

    Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

    Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

    Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

    Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Процедура

    Посмотрим теперь, каков алгоритм действий при регистрации договора. Для простоты рассматривать будем на примере жилья, однако в случае с нежилой недвижимостью действия будут практически теми же. Итак, последовательность действий для регистрации договора:

    1. Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре.
    2. Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций –рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
    3. Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.
    4. В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.

    Обязательные документы

    Чтобы провести регистрацию, заявителю потребуется пакет документов:

    • оригинал заявления;
    • оригинал договора аренды (не менее двух экземпляров, обычно подается три);
    • документ, подтверждающий оплату пошлины;
    • паспорт заявителя (для организаций – представителя);
    • доверенность представителя (заверенная у нотариуса);
    • учредительные документы юрлица (оригинал либо нотариальная копия);
    • выписка из ЕГРЮЛ на юрлицо (оригинал);
    • свидетельство о праве собственности на объект (нотариальная копия) либо выписка из ЕГРН (оригинал);
    • документы, подтверждающие право арендодателя заключать договор, если он не является владельцем (оригинал).

    Приведённый перечень – ориентировочный.

    Полезное видео

    Посмотрите видео о регистрации договоров аренды:

    Заключение

    С тех пор, как стали регистрировать не договора, а права на недвижимость, лишь аренда остаётся исключением. Но даже для неё действующий закон предусматривает ряд особенностей.

    Источник: http://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Регистрация договора аренды в МФЦ

    Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

    • Для жителей Москвы и МО —
    • Санкт-Петербург и Лен. область —
    • Бесплатный номер для регионов РФ —

    При оформлении аренды сторонам необходимо особое внимание уделять существенным условиям соглашения. Одним из таких условий является срок, на который заключается договор. Именно он влияет на возникновение обязанности у арендатора и арендодателя производить государственную регистрацию аренды.

    Когда регистрация аренды является обязательной?

    Законом предусмотрены следующие случаи обязательной регистрации договора аренды:

    • Если арендное соглашение о передаче в пользование нежилого объекта недвижимости заключено на срок более 12 месяцев (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ).

    Важно: при заключении аренды на неопределенный срок (если срок в соглашении не установлен) необходимость регистрации сделки в Росреестре отсутствует.

    • При оформлении и подписании договора найма жилья, в том числе социального, заключенного сроком более чем на 1 год (ст. 674 ГК РФ).
    • В случае заключения соглашения об аренде с последующим выкупом объекта недвижимости.
    • При подписании соглашения об изменении, расторжении либо дополнении ранее зарегистрированного договора аренды недвижимости (ст. 452 ГК РФ).

    Примечание: отсутствует необходимость в регистрации договора аренды в отношении зданий и сооружений, заключенного на срок менее 12 месяцев.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.

    Шаг 1. Составление договора

    Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.

    Шаг 2. Обращение в МФЦ и подача документов

    Стороны обращаются с комплектом документов в любое удобное отделение Многофункционального центра в регионе нахождения недвижимого имущества в порядке «живой» электронной очереди или по предварительной записи.

    Записаться на прием заранее можно:

    1. Через сайт «Мои документы» (если в регионе обращения предусмотрена такая услуга). Предварительно нужно зарегистрироваться на портале Госуслуг.
    2. По единому телефону горячей линии МФЦ или контактному номеру выбранного отделения центра.

    Документы для регистрации аренды нежилого фонда

    Регистрация договора аренды нежилого помещения через МФЦ потребует представления от заявителей следующего перечня документов (в зависимости от статуса обратившихся лиц):

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Важно! Доверенность должна быть подписана руководителем организации и заверена ее печатью.

    Важно! Если ранее юр. лицо проводило сделки с недвижимостью, то представления полного комплекта учредительных документов не требуется. Необходимо лишь подать:

    • выписку из ЕГРЮЛ об отсутствии изменений, вносимых в учредительные документы фирмы,
    • либо комплект документов о внесенных после ранее проводимой регистрации изменений с выпиской налогового органа из ЕГРЮЛ.

    Примечание: представление «платежки» является правом заявителя, но не его обязанностью. Однако лучше все-таки предъявить документ, тем более, что уплатить пошлину можно прямо в МФЦ.

    После принятия пакета документов в МФЦ заявителям на руки выдаются расписки, в которых указан регистрационный номер обращения, а также планируемая дата получения результата предоставления услуги.

    Документы для регистрации договора найма жилого помещения

    Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
    • Только по заявлению нанимателя.

    Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

    Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

    1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
    2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
    3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
    4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
    5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

    Количество экземпляров договоров найма и актов (приложений, дополнений к ним) при сдаче в МФЦ должно соответствовать числу сторон соглашения + 1 дополнительный экземпляр для Росреестра.

    Размер и уплата госпошлины

    Стоимость регистрации договора аренды, независимо от вида сдаваемого в аренду объекта, устанавливается налоговым законодательством (п.п. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

    • Для физических лиц и ИП – 2 тыс. руб.
    • Для юридических лиц – 22 тыс. руб.

    Реквизиты для уплаты предоставляются работниками МФЦ при сдаче документов на регистрацию. Уплату возможно произвести наиболее удобным для заявителей способом:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. В терминале оплаты, расположенном в помещении МФЦ.
    2. В любом отделении банка или почты.
    3. Воспользовавшись Интернет-банкингом.
    4. При помощи электронных платежных систем сети Интернет.
    5. В ином стороннем платежном терминале.

    Важно! Юр. лица производят уплату исключительно в безналичной форме.

    Шаг 3. Получение готовых документов

    Регистрация договора аренды в МФЦ занимает до 7-ми рабочих дней включительно (2 дня для доставки документов специалистами МФЦ в Росреестр и обратно и 5 дней для совершения регистрационных действий государственным регистратором).

    По окончании предоставления услуги заявитель получает на руки:

    1. Выписку из ЕГРН, содержащую информацию о внесении сведений об аренде в реестр.
    2. Экземпляры договора аренды с отметкой о проведенной государственной регистрации (регистрационная надпись Росреестра) для каждой стороны.

    Проверить информацию о готовности документов можно через региональный сайт МФЦ по индивидуальному номеру расписки (при наличии такой услуги) или по телефону горячей линии.

    В некоторых субъектах РФ Многофункциональные центры информируют заявителя о готовности через СМС-рассылку.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Новое в регистрации арендных отношений

    С начала 2017 года регистрация договора аренды части нежилого помещения, здания или сооружения (секция, несколько этажей, подъезд, сменные помещения и комнаты и пр.), право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (ч. 5 ст.ФЗ).

    Это предполагает, что заявителям с целью регистрации арендного соглашения дополнительно необходимо оформить технический план на арендуемую часть нежилого объекта.

    Бесплатная консультация юриста

    Вам отказали в оказании услуги, и Вы считаете, что отказ неправомерен? У Вас имеется другая сложная правовая ситуация или вопросы, требующие оказания юридической помощи (не обязательно связанные с МФЦ)?

    Позвоните и получите консультацию юриста БЕСПЛАТНО!

    • Для жителей Москвы и МО —
    • Санкт-Петербург и Лен. область —
    • Бесплатный номер для регионов РФ —

    Источник: http://mfc-spravka.ru/registraciya-dogovora-arendy-v-mfc.html

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Регистрация договора аренды

    Составляя текст договора аренды недвижимого имущества, необходимо проверять корректность и точность всех сведений об объекте аренды, чтобы неверное оформление не повлекло недействительности сделки. Некоторые из них подлежат государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, то не порождают правовых последствий и считаются незаключенными. Когда между сторонами такого соглашения аренды возникнет спор, для суда документ не будет считаться надлежащим доказательством по делу.

    Какие виды указанного соглашения подлежит регистрации в обязательном порядке и как осуществляется процедура в 2017 году, рассмотрим далее в представленном материале.

    Какие договоры аренды подлежат регистрации?

    Договор подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ). Не нужно регистрировать заключенные на срок менее одного года соглашение в отношении зданий или сооружений.

    Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения законодательством не урегулирована, однако к таким документам применяются правила п.2. ст. 651 ГК РФ, которые предписывают внесение в реестр соглашений, заключенных на срок более года.

    В обязательном порядке необходимо регистрировать сделки:

    • по переходу права собственности от одного лица к другому — договоры купли-продажи объектов недвижимости, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания иждивенца, аренды с выкупом;
    • договоры, связанные с недвижимостью, но не влекущие смены собственника;
    • дополнения и изменения некоторых пунктов заключенных ранее договоров;
    • смешанные соглашения, частично касающиеся недвижимости.

    Кроме описанных выше сделок государственной регистрации подлежат документы о передаче прав на лесное хозяйство; аренде предприятия; перечислении долга, который компенсируется сделкой с недвижимостью; аренде земельного участка.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Порядок государственной регистрации договора

    Регистрация договора аренды имущества проводится государственными органами. Ее порядок определяется ГК РФ, Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, приказами Минюста России и другими нормативно-правовыми актами, и состоит их этапов:

    • прием заявления и документов для госрегистрации договора аренды;
    • проверка законности сделки, правовая экспертиза документов на отсутствие оснований для отказа или приостановки госрегистрации;
    • выдача оформленных документов о регистрации договора аренды.

    Условия

    Если договор заключен на срок менее 1 года, его можно не регистрировать. Чтобы Росреестр принял документы для проведения регистрационных действий, необходима письменная форма договора аренды недвижимого имущества с указанием в нем данных об объекте, позволяющих его идентифицировать при передаче арендатору. Несогласование сторонами соглашения существенных условий приводит к признанию его незаключенным.

    Возмездный характер договора аренды налагает обязательность условия об указании размера арендной платы. Отсутствие этого условия влечет недействительность договора.

    Для госрегистрации договора арендатору необходимо лично явиться в федеральное ведомство по месту нахождения объекта, чтобы подать документы:

    • заявление;
    • соглашение — передаточный акт;
    • документ об оплате госпошлины;
    • кадастровый паспорт с указанием инвентаризационной стоимости объекта недвижимости.

    Если документы подаются через сайт Росреестра, необходимо электронные экземпляры бланков заверять электронной цифровой подписью.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

    Согласно ч.1 ст. 452 ГК РФ, соглашения об изменении или расторжении договоров совершаются в тех же формах, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, самого соглашения или обычаев делового оборота. Поскольку закон предписывает письменную форму документа, новые совершаются также в письменной форме и подлежат регистрации, что также закреплено законодательно с 1 сентября 2013 года, ранее такой подход уже сложился в судебной практике.

    Регистрация договора аренды в МФЦ — удобный способ, позволяющий сэкономить время. Если обычный срок регистрации составляет 18 рабочих дней, через многофункциональный центр пройти все этапы можно за 12 рабочих дней.

    Пошлина

    За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество предусмотрена госпошлина в размерерублей для граждан,рублей — с юридических лиц (ст. 333.19 НК РФ).

    Отказ в регистрации

    Росреестр может отказать в регистрации договоров аренды части помещений в связи с отсутствием сведений о части помещения, сдаваемого в аренду, в кадастре.

    Конструктивно необособленная часть помещения, по мнению кадастровой палаты, не считается индивидуально-определенной вещью, поэтому не может быть объектом аренды, и ее постановка на кадастровый учет нецелесообразна.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Территориальные управления Росреестра считают так: зарегистрировать договоры аренды на арендуемую часть помещения без кадастрового учета невозможно. ВАС РФ занимает иную позицию. Суды считают отказ незаконным, основанным на неверном толковании норм материального права и решениями обязывают Росреестр зарегистрировать договор (определение ВАС РФ от 09.04.14 № ВАС-4025/14 по делу № А/2013). Требования Росреестра, не основанные на законе, многие компании и граждане оспаривают в судебном порядке.

    Согласно п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в госрегистрации прав отказывают при следующих обстоятельствах:

    • право на объект недвижимого имущества не является правом, подлежащим госрегистрации в соответствии с Законом № 122-ФЗ;
    • с заявлением о госрегистрации прав обратилось лицо без надлежащих полномочий;
    • форма и содержание документов, представленных для регистрации, не отвечает установленным требованиям;
    • правоустанавливающий акт госоргана или акт органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания по законодательству, действовавшему в месте его издания на момент издания;
    • правоустанавливающий документ выдан лицом, не уполномоченным распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
    • лицо с правами, ограниченными определенными условиями, составило документ без указания об этом;
    • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;
    • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на госрегистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для госрегистрации;
    • не представлены установленные законом документы для госрегистрации прав, в случаях, если заявитель обязан их представить;
    • наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

    Если вам необходима помощь при регистрации права собственности, то советуем обратиться к нашим квалифицированным юристам, которые не только окажут консультацию, но и помогут со сбором требуемого пакета документов.

    Источник: http://pravoved.ru/themes/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B/

    Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды

    ГК РФ (далее – Кодекс) не определяет, какую аренду следует относить к краткосрочной, а какую – к долгосрочной.

    В ст. 610 Кодекса определяется, что стороны могут самостоятельно определить время, в течение которого будет действовать соглашение. Если такой срок вовсе не указан, считается, что аренда действует бессрочно.

    Нужно ли регистрировать бессрочный договор, а также соглашение со сроком действия более 1 года? Далее рассмотрим эти и многие другие нюансы.

    Особенности

    Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

    По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

    Более того, договор можно даже заключить в устной форме, но только, если:

    К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно ч. 2 ст. 610 Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

    В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.

    • контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
    • контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.

    В зависимости от того, определенный или неопределенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.

    Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.

    Пример:

    Порядок регистрации

    Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.

    Процедура госрегистрации недвижимости регулируется 218-ФЗ от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости” (далее – 218-ФЗ, ФЗ № 218, Закон).

    Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН.

    1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.

    Госрегистрация осуществляется:

    • при личном визите заявителя в Росреестр;
    • через МФЦ;
    • или через портал Госуслуги.

    Согласно Закона, подать документы можно:

    • в бумажном виде;
    • в электронной форме.

    Здесь же сказано о действующих способах передачи:

    • по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
    • при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
    • в МФЦ (также лично или через представителя);
    • через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).

    2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора.

    Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев.

    Если срок не будет указан, считается, что аренда бессрочная, что повлечет за собой отказ в госрегистрации сделки (договоры аренды на неопределенный срок не подлежат госрегистрации).

    Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса.

    При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.

    Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости.

    В силу ч. 1 ст. 51 указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.

    4-й этап. Оплата государственной пошлины.

    За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

    5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.

    По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.

    По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.

    Какие нужны документы для регистрации договора аренды, узнайте в этой статье.

    Необходимые документы

    Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

    • совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
    • документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
    • документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
    • иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
    К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:
    • правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;
    • общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
    • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

    Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

    • подпись заявителя на заявлении;
    • сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
    • доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

    Сроки осуществления госрегистрации содержатся в ст. 16 Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:

    Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.

    Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.

    Размер госпошлины

    П. 22 ст. 333.33. НК РФ гласит о размере пошлины за регистрацию прав или обременений на недвижимое имущество.

    Размеры пошлины:

    Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра

    С 1.01.2017 вступил в законную силу 218-ФЗ. 122-ФЗ от 21 июля 1997 года утрачивает свою юридическую значимость с 1.01.2020 года. Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.

    В связи с объединением Государственного Кадастра недвижимости (ГКН) и ЕГРП, кадастровый паспорт для процедуры госрегистрации больше предоставлять не требуется. Теперь будет достаточно, чтобы информация об обременяемом объекте содержалась в ЕГРН.

    Если в найм передается часть здания или постройки, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, кадастровый учет такой части здания или постройки осуществляется одновременно с госрегистрацией арендного контракта на такую часть, без необходимости писать отдельное заявление.

    То есть, если право собственности зарегистрировано, и объект передается в аренду целиком, то сведения вносятся в реестр без дополнительного заявления.

    Если же объект передается не целиком, то для регистрации договора нужно выделить часть помещения или здания, которое будет передаваться в аренду.

    Итак, при решении вопроса о необходимости госрегистрации долгосрочного арендного контракта нужно определить его срок.

    Если менее 12 месяцев, регистрировать не нужно, как и договор с неопределенным сроком действия. Если отношения будут длиться более 1 года, сделку нужно регистрировать.

    Про расторжение договора аренды в судебном порядке читайте здесь.

    Источник: http://kvartirkapro.ru/registracija-dolgosrochnogo-dogovora-arendy/

    Регистрация договора аренды

    договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

    договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);

    договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);

    несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинается сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А/2009).

    Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества не требуется, если Договор аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

    На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»; далее — информационное письмо № 59).

    Если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

    Договор аренды, заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Это можно доказать, опираясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ и разъяснения ВАС РФ.

    Так, из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, должен соответствовать двум условиям:

    устанавливать срок его действия;

    указанный срок должен быть не менее одного года.

    Договор, заключаемый на неопределенный срок, ни одному из этих условий не соответствует.

    Во-первых, договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, поскольку, согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 информационного письма № 59).

    Во-вторых, Президиум ВАС РФ фактически приравнял к заключению нового договора аренды продление договора на тот же срок по окончании срока его действия (п. 10 информационного письма № 59).

    Следовательно, возобновление договора аренды на неопределенный срок также является заключением нового договора, который не содержит условия о сроке его действия и признается заключенным на неопределенный срок.

    На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А/2010 ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А/2010 ).

    Порядок государственной регистрации договора.

    С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее — Закон о госрегистрации). На практике это означает, что стороны сами определяют, юристы какой из сторон будут заниматься регистрацией договора, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора и дополнительных соглашений к нему и т. п. Чтобы устранить неопределенность в данном вопросе, рекомендуется прописать это в договоре.

    Пример пункта договора аренды о порядке его регистрации сторонами

    «Регистрация настоящего Договора, а также Дополнительных соглашений к нему осуществляется Арендодателем в срок не позднее двух месяцев со дня подписания настоящего Договора. Расходы, связанные с первоначальной государственной регистрацией настоящего Договора несет Арендодатель. В дальнейшем расходы по государственной регистрации изменений к настоящему Договору несет Сторона, по инициативе которой вносятся изменения. Расходы по государственной регистрации досрочного расторжения Договора несет та сторона, по инициативе которой Договор подлежит расторжению. Арендатор обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Арендодателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

    Регистрация договора аренды производится территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135.

    Общий перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

    Для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части — кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

    Государственная пошлина за регистрацию договора аренды взимается в размере 1 тыс. руб. с физических лиц и 15 тыс. руб. с организаций (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В таком же размере будет взиматься госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды (письмо ФНС России от 1 ноября 2005 г. №/597 «О государственной пошлине»; далее — письмо №/597).

    Государственная регистрация по общему правилу осуществляется в течение месяца со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о госрегистрации).

    Бывают случаи, когда арендодатель не исполняет своей обязанности по регистрации договора аренды, при таких обстоятельствах у арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.

    С одной стороны, договор аренды регистрируется по заявлению одной из сторон. Следовательно, арендатор может самостоятельно обратиться в регистрирующий орган за регистрацией договора вместо арендодателя, представив все необходимые документы.

    Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:

    самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;

    самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган будет осложнено необходимостью получения отдельных документов, которые арендатор самостоятельно получить не имеет возможности, например, кадастровый паспорт помещения. А без указанных документов арендатор в большинстве случаев не сможет самостоятельно зарегистрировать договор. Необходимость представления этих документов в регистрирующих органах, как правило, объясняют тем, что на каждый регистрируемый договор заводится новое регистрационное дело (фактически отдельная папка), в которое заново необходимо представлять копии первичных документов, включая кадастровый паспорт объекта недвижимости. В свете положений, указанных в пункте 10 статьи 33 Закона о госрегистрации, правомерность таких заявлений сотрудников регистрирующих органов можно поставить под сомнение. Однако чтобы оспорить такое требование, придется обращаться в суд.

    С другой стороны, в соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, то суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации договора. Поэтому если арендодатель не исполняет свою обязанность по регистрации договора, арендатору в большинстве случаев целесообразнее либо направить соответствующую письменную претензию арендодателю, либо сразу обращаться с требованием о регистрации договора в суд. В этом случае договор будет зарегистрирован по решению суда (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

    Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.

    Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации. В этом случае договор будет считаться незаключенным, невлекущим возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г. по делу № А/2005-3).

    На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор — уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.

    Если обязанность по регистрации договора возложена на арендодателя, арендатору нужно следить за тем, чтобы договор был зарегистрирован арендодателем без особых промедлений. Если же арендодатель не принимает мер по регистрации договора, арендатору нужно своевременно предпринимать меры для защиты своих интересов. Дело в том, что регистрация договора не только позволяет исключить риски, связанные с незаключенностью договора, но служит также дополнительной гарантией для арендатора на случаи недобросовестных действий арендодателя. Например, может оказаться, что арендатор подписал в отношении одного и того же объекта аренды два долгосрочных договора с разными арендаторами. В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков.

    Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора.

    Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать?

    На самом деле регистрировать нужно далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. По общему правилу дополнительные соглашения к договору аренды регистрируются в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежат следующие соглашения к договору аренды:

    об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо 8-го этажа организация будет занимать 7-й), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади). В данном случае подлежит изменению существенное условие договора — его предмет;

    об изменении условия договора о размере арендной платы. Меняться может либо твердый размер арендной платы (например, с 10 тыс. до 20 тыс. руб.), либо порядок определения суммы арендных платежей (например, со 100 до 200 долл. США по курсу ЦБ РФ на момент оплаты). Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в зарегистрированном договоре аренды недвижимого имущества, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). Правовая позиция о необходимости регистрации соглашений об изменении арендной платы разделяется судебной практикой (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 5 октября 2010 г. по делу № А/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 апреля 2010 г. по делу № А/2009, ФАС Дальневосточного округа от 21 февраля 2011 г. № Ф/2010 по делу № А73-279/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2011 г. по делу № А02-247/2010, ФАС Московского округа от 17 января 2011 г. № КГ-А40/по делу № А/, ФАС Поволжского округа от 15 июля 2010 г. по делу № А/2009, ФАС Северо-Западного округа от 6 августа 2003 г. № А/02, ФАС Северо-Кавказского округа от 9 августа 2010 г. по делу № А/2009, ФАС Уральского округа от 22 июня 2009 г. № Ф/08-С6 по делу № А/2008-Г01, ФАС Центрального округа от 26 января 2010 г. № Ф/09 по делу № А/09Г-2-79).

    Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.

    Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

    Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А/07-С9(С-5)).

    Данные об изменении срока договора аренды необходимо регистрировать, это связано с тем, что регистрации подлежат лишь договоры с определенным сроком и информация о сроке аренды в обязательном порядке вносится в ЕГРП (приложение 3 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219; далее — Правила ведения ЕГРП).

    Также в обязательном порядке будет необходимо регистрировать соглашения о расторжении договоров аренды, поскольку в данном случае будут вноситься изменения в ЕГРП в части погашения записи о прекращении права аренды (разд. VI Правил ведения ЕГРП).

    Если у стороны по договору аренды изменились банковские реквизиты, данные изменения регистрировать не нужно, поскольку изменение банковских реквизитов сторон зарегистрированного договора аренды не подлежит государственной регистрации (постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 марта 2010 г. № Ф03-994/2010 по делу № А/2009).

    Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в таком же размере, что и за государственную регистрацию договора аренды (ПИСЬМО ФНС РОССИИ от 01.11.2005 №/597).

    Источник: http://rossovet.ru/articles/item/90/

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн