Раздел дома на 2 хозяина

Правила раздела частного дома Бесплатная юридическая консультация: Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в.

Правила раздела частного дома


Бесплатная юридическая консультация:

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу.

Оглавление:

Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.


Бесплатная юридическая консультация:

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.


Бесплатная юридическая консультация:

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом. На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе. Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме. Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным. Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.


Бесплатная юридическая консультация:

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Источник: http://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Как разделить дом и участок на двух хозяев

Опубликовал: admin в Ваш юрист 28.08.Просмотров


Бесплатная юридическая консультация:

В жизни не редки ситуации, когда у одного индивидуального дома появляется несколько хозяев. Причин для появления подобной ситуации может быть масса: это и долевая приватизация, и получение наследства, и расторжение брака. На практике наиболее распространены ситуации, когда у дома двое хозяев, поэтому основное внимание уделим разделу дома и земельного участка под ним пополам.

Данный вопрос часто ставит в тупик не только их хозяев, но и юристов, экспертов, суды. Изюминка ситуации в том, что согласно нормам статьи 133 Гражданского кодекса РФ, большинство объектов недвижимости не подпадают под понятие делимая вещь, а, следовательно, разделу не подлежат. Однако данное правило не распространяется на земельные участки. Что же касается индивидуальных домов, то данное правило может быть применено не ко всем домам, поэтому некоторые из них все-таки могут быть разделены в натуре.

Определение критериев возможности раздела жилого дома – вопрос отдельный. Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.

Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности. Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически. Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой. При этом при фактическом разделе дома (земельного участка) на части необходимо предварительно разделить данные объекты юридически. И только затем, определив доли каждого из хозяев, приступать к разделу имущества в натуре.

На практике любые разделы всегда начинают с дома. Земельный участок в данном случае будет подлежать разделу в зависимости от того, каким образом будет поделен дом. Данное правило используется потому, что строение поделить всегда сложнее, чем земельный участок. Так как раздел земли – процесс довольно простой, как юридически, так и физически.


Бесплатная юридическая консультация:

Юридический раздел дома (общая долевая собственность)

Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника. Причем, согласно нормам Семейного кодекса РФ, доли супругов признаются равными, то есть каждый из них станет владельцев 50 % (половины) дома. При этом дом остается единым объектом, у которого один адрес и кадастровый номер.

Соответственно, в этой ситуации хозяевам дома выдается свидетельство, в котором указано, что каждый из них владеет половиной конкретного дома. Соответственно, аналогичное свидетельство может быть выдано и на земельный участок, на котором находится дом.

После получения подобных свидетельств процесс юридического раздела дома и земельного участка можно считать завершенным. При этом совладельцами недвижимости могут быть бывшие супруги, наследники и любые иные граждане, участвовавшие в разделе и приобретшие долю в доме.

Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом. Подобное соглашение и будет основанием для оформления свидетельств на получение 50 % конкретного объекта недвижимости. Если супруги не достигнут такого соглашения самостоятельно, то доли будет определять суд. В этом случае решение суда и станет основанием для оформления свидетельств на доли дома.

Если речь идет о наследниках, то вопрос долей будет определен в свидетельстве о праве на наследство. В последующем оформление объекта в собственность и будет происходить согласно имеющимся долям.

Бесплатная юридическая консультация:

Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса РФ совладельцы дома и земельного участка могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению.

Это означает, что свою долю можно продать, подарить, завещать и т.д. без каких-либо ограничений. Если говорить проще, то долей дома можно распоряжаться точно так же, как и целым домом. Процедуры продажи и иного отчуждения доли ничем не отличаются от аналогичных процедур, совершаемых с целыми объектами. Единственное исключение – это преимущественное право совладельца на приобретение доли, которое закреплено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ определения долей собственников достаточно для цивилизованного и легального процесса раздела объекта недвижимости. Однако на практике подобный раздел весьма неудобен, особенно, если собственники находятся в конфликтных отношениях между собой. Ситуация часто дополнительно осложняется тем, что совместно с собственниками могут проживать и другие члены их семей, в результате чего вероятность обострения отношений крайне велика.

Не стоит забывать и об административных последствиях раздела дома. Так как дом по-прежнему остается единым объектом недвижимости, то вопросы регистрации в нем новых граждан, ремонта, проведения (модернизации) инженерных сетей также остаются в подвешенном состоянии. Так как в данном случае на проведение подобных мероприятий должно быть обоюдное согласие собственников, а в ряде случаев еще и членов их семей, достичь которое бывает крайне непросто.

Поэтому большинство собственников стремится преобразовать свои 50 процентов дома в реальные жилые помещения. Сделать это можно двумя способами:


Бесплатная юридическая консультация:

  • В результате заключения соглашения о порядке пользования домом и земельным участком;
  • Путем выдела долей дома и земельного участка в натуре.

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки и далеко не всегда возможны в каждой конкретной ситуации. Однако каких-либо других способ цивилизованного раздела общего имущества ни законодательство, ни практика не нашли.

Вариант № 1. Пробуем договориться

Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.

Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.

Вместе с тем на сегодняшний день наиболее практичный вариант – это заключение письменного соглашения, в котором должны быть оговорены все потенциально проблемные вопросы совместного использования дома. Нотариальное удостоверение подобного документа позволит вывести отношения между собственниками на более высокий уровень и ссылаться на подобное соглашение в суде, иных органах государственной власти.

Примеры подобного соглашения можно найти в сети Интернет, однако представляется, что подобный документ должен быть заключен с учетом конкретной ситуации и конкретных граждан. Поэтому переписывать дословно образцы из сети не стоит.


Бесплатная юридическая консультация:

На практике данное соглашение позволит закрепить за каждым из собственников определенные жилые и нежилые помещения. Что же касается общих удобств, то соглашение может определить порядок пользования ими.

Соглашение также может определить порядок оплаты коммунальных платежей, проведения ремонта, подключения и эксплуатации инженерных сетей и любые другие вопросы, которые являются значимыми для хозяев дома. В случае наличия взаимопонимания между собственниками в подавляющем большинстве ситуаций подобного соглашения вполне достаточно для комфортного совместного проживания.

Практика знает также и ситуации, когда такое соглашение может быть заключено и в судебном порядке. Однако не стоит в данной ситуации надеяться на суд как на последнюю инстанцию, так как задача суда — не навязать одному из собственников волю другого, а найти компромиссный вариант, который бы устроил обоих. И если собственники принципиально не хотят договариваться, то суд может и не помочь в данной ситуации, а дело попросту затянется, что повлечет лишь дополнительные расходы и хлопоты.

Вариант № 2. Раздел дома в натуре

Раздел дома в натуре – наиболее сложная процедура. Однако и самая эффективная. С ее помощью из единого жилого дома можно образовать и легализовать два самостоятельных объекта жилой недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Преимущества подобного варианта очевидны:

  • Части дома изолируются друг от друга, что решает многие конфликты;
  • Каждый из собственников получает индивидуальный объект недвижимости, который максимально приближен к размеру его доли. Он самостоятельно несет все расходы и пользуется всеми правами на свою постройку;
  • Земельный участок также подлежит разделу, исходя из принципа равенства долей и порядка раздела жилого дома.

Однако на практике физический раздел дома не всегда возможен. Подобные ситуации встречаются тогда, когда образование двух самостоятельных объектов невозможно без разрушения дома. Очень детально вопрос допустимости раздела дома отражен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Согласно пункту 6 данного Постановления выдел доли в натуре означает передачу каждому из собственников изолированного жилого помещения, пригодного для проживания. Одновременно с этим утрачивается право граждан на общее долевое имущество. Переводя на обычный язык, дом конструктивно делится пополам, и собственник 50 % процентов общего дома становится собственником его изолированной части. При этом каждая часть становится самостоятельным объектом недвижимости.

Видео «Как разделить жилой дом в натуре, если отношения в семье испорчены»

На практике много вопросов возникает к тому, может ли конструктивно дом быть поделен на два, по сути, индивидуальных жилых помещения без разрушения или значительных повреждений. Именно этот вопрос и становится краеугольным камнем всей процедуры. Согласно требованиям градостроительных документов каждая часть должна иметь:

  • Хотя бы одно жилое помещение, пригодное для проживания;
  • Отдельный выход;
  • Минимальный уровень удобств, которые делает жилое помещение пригодным для проживания.
  • При этом судебная практика по таким делам знает случаи, когда невозможность раздела дома в натуре обусловлена:
  • Аварийным состоянием жилого помещения;Нерешенностью вопроса судьбы инженерных сетей и т.д.

Поэтому вопрос о правомерности раздела дома в натуре должен решаться, исходя из технической возможности такого раздела.


Бесплатная юридическая консультация:

Если дом имеет одну комнату, или образовать из него две отдельные части невозможно, то единственный вариант решения вопроса о разделе – это заключение соглашения о порядке совместного использования имущества.

В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.

Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.

После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.

Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.

Лучший вариант раздела дома – по соглашению сторон. Он возможен в том случае, если дом уже имеет два изолированных помещения. То есть, не требуется перепланировка, либо она уже проведена и легализована. Имеется соответствующий акт (заключение) муниципальной комиссии и т.д.

При соблюдении перечисленных условий вопрос решается в следующем порядке:

1. На обе изолированные части дома заказываются отдельные технические планы (паспорта). С 2014 года их оформлением занимаются кадастровые инженеры. Поэтому данная процедура повлечет расходы, однако проводится она довольно быстро. Одновременно можно и решать вопрос с разделом земельного участка. На каждую часть составляется отдельный кадастровый паспорт.

2. Между собственниками должно быть заключено соглашение о разделе дома и земельного участка. Данное соглашение должно фиксировать юридически то, что уже проведено на практике, то есть закреплять каждую из частей дома за конкретным собственником. В случае, если раздел дома осуществляется не пропорционально долям, собственникам следует решить между собой вопрос о компенсации. Примеры подобных соглашений можно найти в Интернете. Если возникают сложности с его оформлением, то будет уместна и помощь специалиста.


Бесплатная юридическая консультация:

3. При наличии перечисленных документов можно обращаться в Росреестр для фиксации изменений.

В Росреестр необходимо предоставить:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Срок рассмотрения всех документов составляет порядка 2 недель. После чего в случае правильного оформления всех документов собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки. С этого момента процедуру раздела дома и земельного участка в натуре можно считать успешно завершенной.

Описанный выше вариант «полюбовного» решения вопроса с разделом дома при всех его преимуществах крайне редко встречается на практике. В большинстве же реальных случаев собственники самостоятельно не могут прийти к соглашению. Причиной тому могут быть сложности с фактическим образованием изолированных помещений, так как практически никогда новые помещения не бывают равными по площади. Да и супруги после развода или наследники далеко не всегда стремятся и могут договориться.

В результате чего раздел дома проходит по самому сложному и хлопотному варианту – выделу доли через суд.


Бесплатная юридическая консультация:

Алгоритм судебного раздела значительно отличается от «полюбовного». Так как настаивать на выделе своей доли может любой из собственников. С учетом этой особенности и принято использовать термин «выдел доли», а не «раздел», так чаще всего инициатором судебного разбирательства становиться один из хозяев.

Для обращения в суд с иском о выделе доли составляется исковое заявление по правилам статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образцы подобных заявлений имеются в Интернете. Поэтому при желании составить иск несложно. Если с составлением доли возникают проблемы, то к услугам заявителя имеются специалисты, которые помогут грамотно и убедительно такое заявление составить.

Направление судебного процесса во многом будет зависеть от самого заявителя. Так, заявитель может провести перепланировку дома с образованием изолированных помещений. В суд соответственно будет представлен уже готовый вариант раздела с оформленными техническими паспортами. В этом случае суд назначит строительную экспертизу, задача которой — лишь подтвердить возможность осуществления предполагаемого раздела. Если заключение эксперта будет положительным, то, скорее всего, предлагаемый вариант будет взят за основу судебного решения. А суд будет решать вопрос выплаты компенсации и утрясать прочие незначительные формальности.

Если же проект раздела истец не подготовит, то задача по подготовке вариантов раздела будет возложена на эксперта. В этом случае экспертиза обойдется в солидную сумму, при этом никто не гарантирует, что эксперт вообще сможет предложить приемлемый вариант раздела. Многие эксперты относятся к своим обязанностям халатно и предпочитают сделать заключение о том, что раздел невозможен в принципе, чем ломать голову и придумывать варианты раздела, переустройства, перепланировки и т.д.

Поэтому очень сильно рассчитывать на экспертизу и надеяться, что эксперт будет решать проблемы истца и ответчика не стоит. Практика же показывает, что эффективность работы экспертов крайне низка, поэтому самый лучший способ решения своих вопросов – это достижение взаимоприемлемого варианта путем взаимных уступок. Это самый лучший, быстрый и недорогой способ раздела дома и земельного участка.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://xn--b1altabgdr.org/vash-yurist/kak-razdelit-dom-i-uchastok-na-dvux-xozyaev

Раздел земельного участка с домом на два хозяина

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Раздел земельного участка с домом на два хозяина

Что закреплено в законодательстве

Разделить участок земли на две отдельные части очень проблематично. Для этого стоит соблюдать нормы земельного законодательства. Например, статьи 11.2 и 11.4 ЗК РФ дают разъяснение разделу земельного участка относительно кадастра, результатом которого является получение двух земельных участков меньшего размера из одного большого. Обратите внимание, что для раздела земельного участка также имеется предел.

Внимание! Минимальный размер участка земли устанавливается местными властями, а затем происходит фиксация на законодательном уровне. Чтобы установить размер земельного участка, стоит за основу брать градостроительную документацию, нормы застройки и землепользования, которые действуют на настоящий момент.

Для законного раздела земельного участка надо, чтоб все владельцы согласились на эти действия, и между ними нужно заключить мирный договор. Если возникает спор по разделу земельного участка, стоит обратиться в судебную инстанцию, и раздел участка будет происходить по решению суда.


Бесплатная юридическая консультация:

Условия для раздела

Разделение участка земли, на котором находится жилое помещение, возможно только в том случае, если вместе с участком делится и строение.

Важно! После того как раздел будет завершен, у каждого собственника должно быть:

  • комнаты, предназначенные для жилья;
  • подсобные помещения – ванная комната, кухня, туалет, коридор.

Если жилое строение разделено, тогда и владельцы частей могут сделать разные входы в него. Но стоит помнить о том, что минимальные требования к размерам помещений должны соответствовать целевому назначению земельного участка.

Как решить земельный спор о границах участка, читайте тут.

Особенности процедуры раздела участка

Разделение земельного участка проводится для раздела одного большого участка на части, гораздо меньшие по размеру. Для проведения этой процедуры необходимо выполнение определенных действий государственными служащими кадастровой и регистрационной службы.


Бесплатная юридическая консультация:

В результате один участок исчезает из кадастра, а вместо него появляются несколько меньших по площади участков, которые являются самостоятельными участками земли. У владельцев общего земельного участка появляется право собственности на получившиеся участки после разделения.

Для раздела земли на 2 половины следует помнить о следующем:

  • после раздела земельного участка каждая часть его становится самостоятельный участком;
  • целевое назначение новых земельных участков остается таким же, какое было у первоначального большого участка земли;
  • площади всех частей, появившихся в результате раздела, должны вписаться в минимальные границы, которые установлены для конкретного субъекта РФ;
  • к каждому участку должен быть свой подъезд для транспортных средств и пешеходов;
  • если целевое назначение – ведение крестьянского хозяйства, тогда раздел его запрещен, причем на законодательном уровне.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Этапы процедуры

Алгоритм раздела участка земли с жилой постройкой:

  • изучить документацию по данному вопросу;
  • оформить чертеж участка с учетом всех построек: как жилых, так и хозяйственных;
  • заключить соглашение на раздел со всеми собственниками участка или подать исковое заявление о разделе участка земли в судебную инстанцию;
  • оформить план межевания, чтобы передать его в службу кадастра.

Обратите внимание, что при разделении земельного участка с жилой постройкой нужен проект постройки или паспорт из бюро технической инвентаризации. Причем, скорее всего, необходимо будет представить соглашение, в котором указан порядок пользования жилой постройкой.


Бесплатная юридическая консультация:

Раздел недвижимсоти путем мирного соглашения

Самое простое разделение участка земли с жилым помещением – это подписание договора между владельцами, который заверяется нотариусом.

Следующий этап – получение постановления в муниципалитете о разделении участка земли. После этого владелец для каждого отдельного участка оформляет право собственности.

Новые участки земли стоит поставить на учет в кадастровой службе, а также получить документальное подтверждение права собственности.

Договор о разделении земельного участка должен иметь письменную форму.

Причем в соглашении должно содержаться следующее:


Бесплатная юридическая консультация:

  • информация о владельце с указанием паспортных данных;
  • адрес участка земли или подробное описание местоположения, где он располагается;
  • номер кадастрового учета земельного участка;
  • согласие владельцев земельного участка на раздел, обязательно в письменной форме;
  • подробное описание раздела;
  • способ оплаты затрат, необходимых для проведения раздела

Но если хотя бы один владелец не дает согласия на раздел участка земли, на котором располагается жилое строение, тогда разделить такой участок земли можно только в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о реальном разделе жилого дома:

Посмотрите видео. Как разделить земельный участок с домом на два хозяина?

Как осуществляется раздел участка с домом в судебном порядке

Внимание! Разделение участка земли с расположенным на нем жилым строением через суд осуществляется в следующих случаях:

  • хотя бы один из владельцев не дает письменное согласие на разделение земельного участка;
  • неизвестно местонахождение одного или нескольких владельцев земельного участка.

Иск должен содержать следующую информацию:

  • фамилии, имена, отчества владельцев;
  • адреса мест регистрации (всех владельцев);
  • информация о документе, устанавливающем личность;
  • сведения об участке земли;
  • площадь участков земли, которые должны получиться в результате раздела;
  • конкретные границы новых объектов кадастрового учета.

Составление иска для раздела участка земли с расположенной на нем жилой постройкой — дело очень сложное. Это связано с тем, что необходимо знать законодательство, которое содержит нормы по данному вопросу. Именно поэтому стоит поручить его составление опытному юристу.

К исковому заявлению стоит приложить следующий перечень документов:

  • копии документов, устанавливающих личность;
  • документы из кадастровой службы;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины.

Для проведения раздела земельного участка в судебном порядке могут быть необходимы иные документы. Перечень документов, которые потребуются в конкретном случае, может быть определен в соответствии с ситуацией.

Если у новообразованных участков есть самостоятельный подъезд для транспортных средств и пешеходов, и нет обстоятельств, препятствующих разделению участка земли, тогда судья удовлетворит исковые требования.

Отказ в удовлетворении исковых требований о разделении участка земли с расположенной на нем жилой постройкой может быть в случае, если запрещено разделение конкретного участка. Обратите внимание, что юридически участок остается целым, но по решению суда определяются правила раздельного использования участка земли.

Владельцев не всегда может устроить подобное решение, особенно в тех случаях, когда один из них хочет на возмездной основе передать право собственности на свою часть земли другому лицу. Лучше всего продать участок в полном объеме и разделить денежные средства между владельцами в равных частях.

Инструкция по разделу земельного участка с домом

Внимание! Разделение участка земли с расположенной на нем жилой постройкой проходит в несколько этапов:

  • выбор организации для размежевания земли;
  • заключение договорных отношений с организацией, которая будет проводить работы по межеванию земли;
  • получить письменное согласие на размежевание участка у других владельцев земельного участка или решение суда;
  • ознакомиться с документами, подготовленными кадастровым инженером;
  • определить границу участка земли. Кадастровый инженер должен установить границу между нововыделенными участками и проверить общую площадь делимого участка и сумму площадей выделенных участков. По завершении работы инженер передает межевое дело в руки собственников. Причем в него включены все схемы и акты определения границ, а также ведомость для расчета площади;
  • каждому участку присваивается адрес. Чтобы присвоить номер новому участку, надо представить документ, который дает право на получение собственности в отношении конкретного объекта недвижимости, дело, сформированное кадастровым инженером, соглашение между собственниками или судебный акт и кадастровый план первоначального участка земли;
  • получить кадастровые номера земельных участков. Это осуществляется в Росреестре после того, как будет написано соответствующее заявление, и подан пакет документов на участки в отдельности;
  • оформить свидетельство о праве собственности на земельные участки в отдельности. Эта процедура также проводится в Росреестре.

Перечень документов для регистрации права собственности

Для оформления госрегистрации новых участков надо представить следующий пакет документов в органы Росреестра:

  • соглашение между собственниками о добровольной договоренности, причем в обязательном порядке, должно быть заверено нотариусом. Это в случае добровольного согласия. Если согласия между собственниками нет, тогда должно быть решение суда о разделении земельного участка;
  • документальное удостоверение личности собственников;
  • документы, дающие право претендовать на данную собственность;
  • постановление муниципалитета о присвоении адресов земельным участкам;
  • паспорт кадастра;
  • платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • доверенность на представление интересов, если в деле присутствуют представители.

О чем нужно знать

Важно! Оформление разделения участка, как и любое юридические действие, имеет основные нюансы, о которых нельзя забывать:

  • эта процедура регулируется нормами земельного законодательства РФ;
  • проводится эта процедура только при согласии всех владельцев или при наличии решения суда;
  • перед процедурой надо размежевать земельный участок;
  • размежеванием занимается компания, которая имеет право на осуществление данной деятельности;
  • когда межевание новых участков будет проведено, необходимо получить адреса;
  • а после присвоения адресов новым земля присваиваются кадастровые номера;
  • заключительным этапом является регистрация права собственности в органах Росрееста, причем для этого готовится определенный пакет документов;
  • после сдачи документов в органы Росреестра в течение 18 дней принимается решение о постановке на учет.

Сроки и место регистрации права

Для регистрации права собственности на земельный участок стоит подать заявление о регистрации с необходимым пакетом документов.

В течение 18 дней по вашему заявлению принимается решение. За этот период государственные служащие анализируют представленный пакет документов и выносят решение о постановке земельного участка на государственный учет.

В результате принятия решения владелец получает выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество

Стоимость работ

Размер оплаты равен стоимости размежевания одного земельного участка. Каждый субъект РФ устанавливает цены самостоятельно.

Посмотрите видео. Как оформить земельный участок в собственность:

Источник: http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok-s-domom-na-dva-xozyaina.html

Как разделить дом и участок на двух хозяев

В жизни не редки ситуации, когда у одного индивидуального дома появляется несколько хозяев. Причин для появления подобной ситуации может быть масса: это и долевая приватизация, и получение наследства, и расторжение брака. На практике наиболее распространены ситуации, когда у дома двое хозяев, поэтому основное внимание уделим разделу дома и земельного участка под ним пополам.

Можно ли поделить дом и земельный участок?

Данный вопрос часто ставит в тупик не только их хозяев, но и юристов, экспертов, суды. Изюминка ситуации в том, что согласно нормам статьи 133 Гражданского кодекса РФ, большинство объектов недвижимости не подпадают под понятие делимая вещь, а, следовательно, разделу не подлежат. Однако данное правило не распространяется на земельные участки. Что же касается индивидуальных домов, то данное правило может быть применено не ко всем домам, поэтому некоторые из них все-таки могут быть разделены в натуре.

Определение критериев возможности раздела жилого дома – вопрос отдельный. Мы лишь отметим, что существуют дома, раздел которых возможен, а также дома, которые фактически никак разделить нельзя. При этом возможность раздела определяется в каждой конкретной ситуации.

Вместе с тем в независимости от того, может ли быть разделен дом фактически, юридически любое имущество может быть в долевой собственности. Поэтому любой объект недвижимости, в том числе дом или земельный участок, можно разделить юридически. Что же касается фактического раздела и отделения ранее определенных долей – то его возможность определяется только практикой. При этом при фактическом разделе дома (земельного участка) на части необходимо предварительно разделить данные объекты юридически. И только затем, определив доли каждого из хозяев, приступать к разделу имущества в натуре.

На практике любые разделы всегда начинают с дома. Земельный участок в данном случае будет подлежать разделу в зависимости от того, каким образом будет поделен дом. Данное правило используется потому, что строение поделить всегда сложнее, чем земельный участок. Так как раздел земли – процесс довольно простой, как юридически, так и физически.

Юридический раздел дома (общая долевая собственность)

Любой объект недвижимости может принадлежать как одному хозяину, так и нескольким одновременно. В последнем случае речь идет об общей долевой собственности. Яркий пример такой ситуации – это развод и раздел совместно нажитого имущества между супругами. В результате этого у дома появляется два хозяина-собственника. Причем, согласно нормам Семейного кодекса РФ, доли супругов признаются равными, то есть каждый из них станет владельцев 50 % (половины) дома. При этом дом остается единым объектом, у которого один адрес и кадастровый номер.

Соответственно, в этой ситуации хозяевам дома выдается свидетельство, в котором указано, что каждый из них владеет половиной конкретного дома. Соответственно, аналогичное свидетельство может быть выдано и на земельный участок, на котором находится дом.

После получения подобных свидетельств процесс юридического раздела дома и земельного участка можно считать завершенным. При этом совладельцами недвижимости могут быть бывшие супруги, наследники и любые иные граждане, участвовавшие в разделе и приобретшие долю в доме.

Что касается процедуры юридического раздела дома, то ее характер будет зависеть от конкретной ситуации. Для супругов она будет выглядеть следующим образом. Супруги во время брака либо после его расторжения могут прийти к соглашению о разделе своего имущества. В этом случае долевая собственность будет образована на основании соглашения между ними, которое заверяется нотариусом. Подобное соглашение и будет основанием для оформления свидетельств на получение 50 % конкретного объекта недвижимости. Если супруги не достигнут такого соглашения самостоятельно, то доли будет определять суд. В этом случае решение суда и станет основанием для оформления свидетельств на доли дома.

Если речь идет о наследниках, то вопрос долей будет определен в свидетельстве о праве на наследство. В последующем оформление объекта в собственность и будет происходить согласно имеющимся долям.

Согласно нормам статьи 246 Гражданского кодекса РФ совладельцы дома и земельного участка могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению.

Это означает, что свою долю можно продать, подарить, завещать и т.д. без каких-либо ограничений. Если говорить проще, то долей дома можно распоряжаться точно так же, как и целым домом. Процедуры продажи и иного отчуждения доли ничем не отличаются от аналогичных процедур, совершаемых с целыми объектами. Единственное исключение – это преимущественное право совладельца на приобретение доли, которое закреплено статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Раздел дома в натуре, способы и препятствия

С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ определения долей собственников достаточно для цивилизованного и легального процесса раздела объекта недвижимости. Однако на практике подобный раздел весьма неудобен, особенно, если собственники находятся в конфликтных отношениях между собой. Ситуация часто дополнительно осложняется тем, что совместно с собственниками могут проживать и другие члены их семей, в результате чего вероятность обострения отношений крайне велика.

Не стоит забывать и об административных последствиях раздела дома. Так как дом по-прежнему остается единым объектом недвижимости, то вопросы регистрации в нем новых граждан, ремонта, проведения (модернизации) инженерных сетей также остаются в подвешенном состоянии. Так как в данном случае на проведение подобных мероприятий должно быть обоюдное согласие собственников, а в ряде случаев еще и членов их семей, достичь которое бывает крайне непросто.

Поэтому большинство собственников стремится преобразовать свои 50 процентов дома в реальные жилые помещения. Сделать это можно двумя способами:

  • В результате заключения соглашения о порядке пользования домом и земельным участком;
  • Путем выдела долей дома и земельного участка в натуре.

Оба эти варианта имеют свои преимущества и недостатки и далеко не всегда возможны в каждой конкретной ситуации. Однако каких-либо других способ цивилизованного раздела общего имущества ни законодательство, ни практика не нашли.

Вариант № 1. Пробуем договориться

Данный вариант и технически, и юридически самый простой. Для того чтобы прибегнуть к подобному способу, достаточно лишь желания обоих собственников найти компромисс. В соответствии с правилами статьи 253 Гражданского кодекса РФ, собственники вправе определить порядок совместного использования общего имущества.

Необходимо отметить, что каких-либо конкретных требований к подобному соглашению закон не предъявляет. В свою очередь это означает, что таковым соглашение можно считать любую договоренность между собственниками (устную либо письменную) относительно пользования домом и земельным участком.

Вместе с тем на сегодняшний день наиболее практичный вариант – это заключение письменного соглашения, в котором должны быть оговорены все потенциально проблемные вопросы совместного использования дома. Нотариальное удостоверение подобного документа позволит вывести отношения между собственниками на более высокий уровень и ссылаться на подобное соглашение в суде, иных органах государственной власти.

Примеры подобного соглашения можно найти в сети Интернет, однако представляется, что подобный документ должен быть заключен с учетом конкретной ситуации и конкретных граждан. Поэтому переписывать дословно образцы из сети не стоит.

На практике данное соглашение позволит закрепить за каждым из собственников определенные жилые и нежилые помещения. Что же касается общих удобств, то соглашение может определить порядок пользования ими.

Соглашение также может определить порядок оплаты коммунальных платежей, проведения ремонта, подключения и эксплуатации инженерных сетей и любые другие вопросы, которые являются значимыми для хозяев дома. В случае наличия взаимопонимания между собственниками в подавляющем большинстве ситуаций подобного соглашения вполне достаточно для комфортного совместного проживания.

Практика знает также и ситуации, когда такое соглашение может быть заключено и в судебном порядке. Однако не стоит в данной ситуации надеяться на суд как на последнюю инстанцию, так как задача суда — не навязать одному из собственников волю другого, а найти компромиссный вариант, который бы устроил обоих. И если собственники принципиально не хотят договариваться, то суд может и не помочь в данной ситуации, а дело попросту затянется, что повлечет лишь дополнительные расходы и хлопоты.

Вариант № 2. Раздел дома в натуре

Раздел дома в натуре – наиболее сложная процедура. Однако и самая эффективная. С ее помощью из единого жилого дома можно образовать и легализовать два самостоятельных объекта жилой недвижимости.

Преимущества подобного варианта очевидны:

  • Части дома изолируются друг от друга, что решает многие конфликты;
  • Каждый из собственников получает индивидуальный объект недвижимости, который максимально приближен к размеру его доли. Он самостоятельно несет все расходы и пользуется всеми правами на свою постройку;
  • Земельный участок также подлежит разделу, исходя из принципа равенства долей и порядка раздела жилого дома.

Однако на практике физический раздел дома не всегда возможен. Подобные ситуации встречаются тогда, когда образование двух самостоятельных объектов невозможно без разрушения дома. Очень детально вопрос допустимости раздела дома отражен в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 4 от 10 июня 1980 года (редакция по состоянию на 6 февраля 2007 года).

Согласно пункту 6 данного Постановления выдел доли в натуре означает передачу каждому из собственников изолированного жилого помещения, пригодного для проживания. Одновременно с этим утрачивается право граждан на общее долевое имущество. Переводя на обычный язык, дом конструктивно делится пополам, и собственник 50 % процентов общего дома становится собственником его изолированной части. При этом каждая часть становится самостоятельным объектом недвижимости.

Видео «Как разделить жилой дом в натуре, если отношения в семье испорчены»

На практике много вопросов возникает к тому, может ли конструктивно дом быть поделен на два, по сути, индивидуальных жилых помещения без разрушения или значительных повреждений. Именно этот вопрос и становится краеугольным камнем всей процедуры. Согласно требованиям градостроительных документов каждая часть должна иметь:

  • Хотя бы одно жилое помещение, пригодное для проживания;
  • Отдельный выход;
  • Минимальный уровень удобств, которые делает жилое помещение пригодным для проживания.
  • При этом судебная практика по таким делам знает случаи, когда невозможность раздела дома в натуре обусловлена:
  • Аварийным состоянием жилого помещения;Нерешенностью вопроса судьбы инженерных сетей и т.д.

Поэтому вопрос о правомерности раздела дома в натуре должен решаться, исходя из технической возможности такого раздела.

Если дом имеет одну комнату, или образовать из него две отдельные части невозможно, то единственный вариант решения вопроса о разделе – это заключение соглашения о порядке совместного использования имущества.

Перепланировка дома для последующего выдела долей

В подавляющем большинстве ситуаций дом при его первоначальной планировке не предназначен для выдела двух изолированных частей. Однако многие строения могут быть изолированы в результате реконструкции или перепланировки.

Вопрос перепланировки в нашей стране всегда непростой. Поэтому к нему стоит относиться со всей ответственностью. Согласно пункту 10 упомянутого нами Постановления Пленума ВС РФ, в случае проведения перепланировки дома собственникам требуется получение разрешения на строительство. Такое разрешение выдается местными органами власти.

После завершения перепланировки необходимо также и получение заключения муниципальной комиссии – акта о вводе дома в эксплуатацию с учетом проведенной перепланировки. Подобный документ выдается также местными властями, а для его получения необходимо обследование дома сотрудниками пожарного надзора и Роспотребнадзора.

Постановление ВС РФ также определяет случаи, когда речь идет не о перепланировке, а, следовательно, разрешение на ее проведение не требуется. Такая ситуация возможна, если переоборудование дома не влияет на степень безопасности дома, его конструкцию, не влечет иных существенных изменений градостроительных параметров дома. При этом стоит помнить, что вопрос перепланировки в большей степени строительный, нежели юридический. Поэтому перед ее проведением необходима, прежде всего, консультация опытного специалиста-строителя. Именно такие специалисты смогут предложить как наиболее оптимальный вариант образования двух изолированных частей, так и определиться с необходимостью проведения работ по перепланировке здания.

Раздел дома без обращения в суд

Лучший вариант раздела дома – по соглашению сторон. Он возможен в том случае, если дом уже имеет два изолированных помещения. То есть, не требуется перепланировка, либо она уже проведена и легализована. Имеется соответствующий акт (заключение) муниципальной комиссии и т.д.

При соблюдении перечисленных условий вопрос решается в следующем порядке:

1. На обе изолированные части дома заказываются отдельные технические планы (паспорта). С 2014 года их оформлением занимаются кадастровые инженеры. Поэтому данная процедура повлечет расходы, однако проводится она довольно быстро. Одновременно можно и решать вопрос с разделом земельного участка. На каждую часть составляется отдельный кадастровый паспорт.

2. Между собственниками должно быть заключено соглашение о разделе дома и земельного участка. Данное соглашение должно фиксировать юридически то, что уже проведено на практике, то есть закреплять каждую из частей дома за конкретным собственником. В случае, если раздел дома осуществляется не пропорционально долям, собственникам следует решить между собой вопрос о компенсации. Примеры подобных соглашений можно найти в Интернете. Если возникают сложности с его оформлением, то будет уместна и помощь специалиста.

3. При наличии перечисленных документов можно обращаться в Росреестр для фиксации изменений.

В Росреестр необходимо предоставить:

  • Паспорта заявителей;
  • Заявления о проведении регистрации объектов недвижимости;
  • Свидетельства о праве собственности на дом и земельный участок каждого из хозяев;
  • Технические планы (паспорта) на части дома и части земельного участка;
  • Соглашение между собственниками о разделе дома и земельного участка.

Срок рассмотрения всех документов составляет порядка 2 недель. После чего в случае правильного оформления всех документов собственникам выдадут новые свидетельства о праве на обособленные части дома и разделенные земельные участки. С этого момента процедуру раздела дома и земельного участка в натуре можно считать успешно завершенной.

Раздел дома через суд (выдел доли дома в натуре)

Описанный выше вариант «полюбовного» решения вопроса с разделом дома при всех его преимуществах крайне редко встречается на практике. В большинстве же реальных случаев собственники самостоятельно не могут прийти к соглашению. Причиной тому могут быть сложности с фактическим образованием изолированных помещений, так как практически никогда новые помещения не бывают равными по площади. Да и супруги после развода или наследники далеко не всегда стремятся и могут договориться.

В результате чего раздел дома проходит по самому сложному и хлопотному варианту – выделу доли через суд.

Алгоритм судебного раздела значительно отличается от «полюбовного». Так как настаивать на выделе своей доли может любой из собственников. С учетом этой особенности и принято использовать термин «выдел доли», а не «раздел», так чаще всего инициатором судебного разбирательства становиться один из хозяев.

Для обращения в суд с иском о выделе доли составляется исковое заявление по правилам статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Образцы подобных заявлений имеются в Интернете. Поэтому при желании составить иск несложно. Если с составлением доли возникают проблемы, то к услугам заявителя имеются специалисты, которые помогут грамотно и убедительно такое заявление составить.

Направление судебного процесса во многом будет зависеть от самого заявителя. Так, заявитель может провести перепланировку дома с образованием изолированных помещений. В суд соответственно будет представлен уже готовый вариант раздела с оформленными техническими паспортами. В этом случае суд назначит строительную экспертизу, задача которой — лишь подтвердить возможность осуществления предполагаемого раздела. Если заключение эксперта будет положительным, то, скорее всего, предлагаемый вариант будет взят за основу судебного решения. А суд будет решать вопрос выплаты компенсации и утрясать прочие незначительные формальности.

Если же проект раздела истец не подготовит, то задача по подготовке вариантов раздела будет возложена на эксперта. В этом случае экспертиза обойдется в солидную сумму, при этом никто не гарантирует, что эксперт вообще сможет предложить приемлемый вариант раздела. Многие эксперты относятся к своим обязанностям халатно и предпочитают сделать заключение о том, что раздел невозможен в принципе, чем ломать голову и придумывать варианты раздела, переустройства, перепланировки и т.д.

Поэтому очень сильно рассчитывать на экспертизу и надеяться, что эксперт будет решать проблемы истца и ответчика не стоит. Практика же показывает, что эффективность работы экспертов крайне низка, поэтому самый лучший способ решения своих вопросов – это достижение взаимоприемлемого варианта путем взаимных уступок. Это самый лучший, быстрый и недорогой способ раздела дома и земельного участка.

Источник: http://about-realty.net/kak-razdelit-dom-i-uchastok-na-dvux-xozyaev.html

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн