Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета Бесплатная юридическая консультация: При сдаче в аренду.

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета


Бесплатная юридическая консультация:

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Оглавление:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.


Бесплатная юридическая консультация:

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.
    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:
    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Источник: http://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obshhaya-informatsiya-i-nyuansy.html

    Методика и примеры расчета арендной платы за нежилое помещение

    Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход. Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника. В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

    Общие положения об арендной плате

    Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

    Определение

    В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

    Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора. В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников. Именно на основании этого документа определяются взаимоотношения между собственником объекта и арендатором, осуществляются все расчеты и решаются прочие вопросы.

    При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

    Плата за аренду помещения: разновидности

    В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

    1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
    2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

    Параметры, влияющие на размер арендной платы

    Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

    Бесплатная юридическая консультация:

    • фиксированная целиком за нежилое помещение;
    • цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
    • фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

    На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

    • месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
    • окружающая инфраструктура;
    • состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
    • изношенность строения;
    • стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
    • разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
    • ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

    Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

    Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

    Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

    Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

    Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

    Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

    Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

    1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
    2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

    Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

    Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

    АП=АИ+АЗ, в ней

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;

    АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

    АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

    Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:

    АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.

    КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).

    КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.

    КВ – вид нежилого объекта.

    КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    ККН – коэффициент качества объекта:

    ККН=К1+К2+К3

    К1 – параметр степени благоустройства;

    К2 – месторасположение объекта;

    К3 – параметр удобства использования.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).

    ПО – площадь объекта аренды (общая).

    Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

    Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

    За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

    Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

    1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
    2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
    3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
    4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
    5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

    А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источник: http://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html

    Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

    Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

    Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    От чего зависит арендная плата?

    Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

    Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

    • Площадь объекта.
    • Базовая ставка платы за 1 кв. м.
    • Степень износа здания и помещения.
    • Предназначение помещения и т. д.

    Что входит в счет на оплату?

    Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

    1. Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
    2. Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
    3. Уровень изношенности объекта.
    4. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
    5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
    • Скачать бланк счета на оплату
    • Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения

    Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

    Базовая ставка от государства: что это такое?

    Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

    Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
    • Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

    Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

    Методика оценки рыночной стоимости

    Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

    • Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
    • Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
    • Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

    При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

    Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.

    Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.

    Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости. В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

    Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

    • Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
    • Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

    Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:

    • ПД – размер арендной платы.
    • Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
    • Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
    Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:
    • Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
    • S – общая площадь объекта.
    • Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
    • Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
    • Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
    • Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
    • Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

    Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:

    • Площадь – 50 кв. м.
    • Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
    • Территориальный коэффициент – 1,25.
    • Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
    • Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
    • Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
    • В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

    Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:

    50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1=,44 рубля.

    Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

    Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

    • По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
    • Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

    В результате возможны два варианта:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
    2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

    Как обосновать повышение?

    Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

    • Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
    • Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

    Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

    Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

    Источник: http://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/raschet-i-poryadok-oplaty.html

    Калькуляция аренды помещения образец

    Калькуляция аренды помещения образец

    Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле:

    Пд — плата по договору;

    Аим — арендная плата за имущество;

    Азем — арендная плата за земельный участок под арендуемым имуществом, определяется на основании Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории г. Щербинки.

    Аим = Бап x Киз x Км x Кт x Кд x Кз x Кнж x Кс x S,

    Бап — базовая ставка арендной платы за помещение в руб. за 1 кв. м в год;

    S — площадь отдельного помещения с указанными характеристиками.

    Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

    1. Кз = коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания). Установлен решением Совета депутатов N ________ от _______________

    2. Кт = коэффициент типа строения:

    — производственное, складское (отапливаемое) — 0,5;

    — производственное, складское (неотапливаемое) — 0,3;

    3. Кнж = коэффициент качества нежилого помещения.

    Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4.

    3.1. К3.1 = размещение помещения:

    — отдельно стоящее строение, помещение в нем — 0,54;

    — надземная встроенно-пристроенная часть строения — 0,32;

    — чердачное помещение — 0,26;

    — полуподвальное помещение — 0,22;

    — подвальное помещение — 0,19.

    3.2. К3.2 = степень технического обустройства:

    — водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление — 0,27;

    — водопровод, канализация, центральное отопление — 0,16;

    — водопровод, канализация — 0,10;

    3.3. К3.3 = использование прилегающей территории:

    — огражденная прилегающая территория — 0,27;

    — неогражденная прилегающая территория — 0,16;

    — отсутствие возможности использовать прилегающую территорию — 0,10.

    Примечание. Если площадь прилегающей территории более 100 кв. м, то в этом случае величина арендной платы за ее использование определяется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью Договора.

    3.4. К3.4 = высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям):

    — свыше 3,0 м — 0,07;

    — от 2,60 до 3,0 м — 0,04;

    — менее 2,60 м — 0,02.

    4. Кд = коэффициент вида деятельности:

    — банковская, биржевая деятельность, игорный бизнес — 3,0;

    — посредническая деятельность, административная деятельность по управлению предприятиями (офисы), нотариальная деятельность, страховая деятельность, частная охрана — 2,5;

    — рестораны, кафе и бары с реализацией алкогольных напитков с содержанием спирта свыше 13°, платные автостоянки, аптеки — 2,0;

    — строительство, торговля (розничная и оптовая), склады, адвокатская деятельность и иные юридические услуги — 1,5;

    — производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность, транспорт, ремонт аудио-, видеотехники и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, — 1,0;

    — услуги электросвязи, медицины, строительство, ремонт и эксплуатация жилого фонда, общественное питание — 0,6;

    — производство продуктов питания первой необходимости, производство товаров и оказание услуг для инвалидов, для образовательных учреждений, имеющих лицензию на право ведения образовательной деятельности, реализация книгопечатной продукции, спортивные организации, учреждения культуры, специализированные магазины по продаже хлебобулочных и молочных продуктов, а также продуктов детского ассортимента — 0,25;

    — органы милиции, военный комиссариат, услуги федеральной почтовой связи, учреждения и организации инвалидов, предприятия, осуществляющие капитальный ремонт, реконструкцию зданий, сооружений, являющихся памятниками истории и культуры (на период проведения работ в соответствии с утвержденным проектом), детские и подростковые клубы и объединения, организующие досуг детей и подростков и не ведущие предпринимательскую деятельность, общественные организации, не ведущие предпринимательскую деятельность, — 0,1;

    — суд, муниципальные унитарные предприятия и учреждения — 0.

    5. Кс — коэффициент, учитывающий сдачу арендуемого имущества в субаренду:

    — для площади, не сдаваемой в субаренду, — 1,0;

    — для площади, сдаваемой в субаренду, — 3,0.

    Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

    Перечисление НДС и специального федерального налога осуществляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты.

    Арендатор имеет право производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию арендуемого имущества, только после письменного согласования с Арендодателем, главным архитектором г. Щербинки и иными органами, согласование с которыми предусмотрено законодательством.

    Арендатор обязан до начала капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества, представить в Комитет по управлению имуществом следующие документы:

    заявление Арендатора на проведение капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества;

    акт обследования состояния помещения комиссией в составе Арендатора, представителей Комитета и организации, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки, с заключением о целесообразности проведения капитального ремонта, переустройства, перепланировки либо иных изменений, затрагивающих конструкцию имущества;

    дефектную ведомость на ремонтные работы, согласованную с организацией, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки;

    смету затрат на проведение работ, согласованную с организацией, на которую возложены функции технического надзора за строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов г. Щербинки.

    Возмещение затрат Арендатору, подтвержденных актом выполненных работ по форме 2, оформляется распоряжением главы города и может осуществляться путем зачета сумм затрат Арендатора в счет текущих арендных платежей.

    Акты взаимозачета по согласованной сторонами форме представляются арендатором в Комитет ежемесячно.

    До подписания распоряжения главы города Арендатор вносит арендную плату согласно порядку расчета.

    Расчет арендной платы за недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) (приложение к договору аренды недвижимого имущества городского поселения Тучково Рузского муниципального района Московской области)

    Приложение N 1 к Договору

    РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ)

    Базовая ставка арендной платы за 1 кв. м:

    Бап = _________ на «__» ___________ г. в соответствии с решением Совета депутатов городского поселения Тучково Рузского муниципального района от ______________ г. N ___________.

    Техническая характеристика недвижимого имущества (заполняется по данным паспорта БТИ):

    Площадь строения (помещения) ____ кв. м.

    1. Киз = 0,42 — коэффициент износа (Киз):

    Киз = (100% — % износа) / 100%.

    2. Км = 1,5 — коэффициент качества материала строения (Км):

    3. Кт = 1,0 — коэффициент типа строения (Кт):

    4. Кз = 1,25 — коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения:

    — в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 22.08.2003 N 501/31.

    5. Кнж = 0,73 — коэффициент качества нежилого помещения (Кнж):

    Кнж = К5.1 + К5.2 + К5.3 + К5.4.

    5.1. К5.1 = 0,32 — наземная встроенно-пристроенная часть помещения.

    5.2. К5.2 = 0,27 — степень технического обустройства (К5.2):

    — водопровод, центральное отопление, канализация, горячая вода.

    5.3. К5.3 = 0,10 — использование прилегающей территории (К5.3):

    — отсутствие возможностей использовать прилегающую территорию.

    5.4. К5.4 = 0,04 — высота потолков в помещении (средняя по арендуемым помещениям) (К5.4):

    — от 2,60 до 3,0 метров.

    6. Ки = 2,0 — удобство использования:

    7. Кд = 0,05 — коэффициент вида деятельности (КД):

    Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле:

    Ап = Бап x Киз x Км x Кт x Кз x Кд x Кнж x Ки x S,

    Бап — базовая ставка арендной платы в руб. за 1 кв. м в год;

    S — площадь отдельного помещения с указанными характеристиками.

    Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

    ТАБЛИЦА РАСЧЕТА РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ N ___ ОТ ______ ГОДА

    Размер годовой арендной платы за аренду недвижимого имущества составляет ________________ (_________) руб._____ коп. плюс НДС, размер арендной платы за месяц — ________________ (сто шестьдесят один) руб.___ коп. плюс НДС.

    Перечисление НДС осуществляется Арендатором самостоятельно в соответствующие бюджеты по указанию налоговой инспекции.

    Источник: http://moibuhuchet.ru/kalkulyaciya-arendy-pomeshheniya-obrazec/

    Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

    В чем разница между жилым и нежилым помещением

    Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

    Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

    Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

    Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

    Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

    Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

    В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

    Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

    Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

    Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

    Как назначается арендная плата

    При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

    Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

    Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

    Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

    Какие виды бывают

    Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

    Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

    • для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
    • во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

    Факторы, влияющие на формирование цены

    Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

    Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

    Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

    Вот способы, которыми можно указать плату:

    • фиксированная стоимость, в сумму входит все;
    • стоимость одного квадрата площади;
    • фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

    Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

    • где размещается нежилое помещение;
    • его техническое текущее состояние и процент изношенности;
    • его назначение;
    • в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

    Что следует указать в арендном договоре

    Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

    Вот что нужно указать:

    • наименование документа и его номер;
    • дату и место составления;
    • персональные данные каждой стороны-участницы;
    • предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
    • оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
    • ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
    • описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
    • стоимость найма.

    ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

    Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

    Минимальная и максимальная стоимость

    Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

    • затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
    • доходная – какую прибыль от найма можно получить.

    С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

    Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

    Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

    В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

    Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

    Внимание! Данная абракадабра означает:

    • ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
    • Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
    • Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

    Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

    Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

    Что они означают:

    • Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
    • S – равна общей площади сдающегося помещения;
    • Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
    • Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
    • Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
    • Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
    • Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
    • Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

    Пример расчета

    Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

    В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

    При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

    Методика расчета использует следующие данные:

    • итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
    • по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
    • расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
    • использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
    • от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

    Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

    Источник: http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie.html

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн