Продажа квартиры из под залога у банка

Продажа квартиры из под залога у банка На рынке растет количество выставленных на продажу квартир, которые находятся в залоге у.

Продажа квартиры из под залога у банка

На рынке растет количество выставленных на продажу квартир, которые находятся в залоге у банка. Собственники недвижимости с обременением продают ее по разным причинам, а банкам и риэлторам пришлось разработать безопасные и законные схемы купли-продажи такого вида недвижимости.

Оглавление:

Поэтому, если вы собрались купить квартиру — недвижимость, находящуюся в залоге тоже стоит принимать во внимание. Сначала разберемся, что же такое залог, и кому принадлежит заложенная квартира. Согласно определению, имущество, находящееся в залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться может лишь с согласия залогодержателя, либо после снятия с имущества обременения. Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения такого имущества, необходимо убедиться — есть ли у вас выбор. Это зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная квартира.

Первый вариант приобретения такой квартиры — желание банка сопровождать сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры — во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. По мнению Надежды Волоховой, заместителя генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости, это самый безопасный способ купли-продажи заложенной квартиры. После проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для продавца/покупателя, так и для банковского учреждения. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.

Без согласия банка совершить подобную сделку нельзя, уточняет Надежда Волохова. Однако с наступлением кризиса и увеличением числа дефолтных заемщиков банки охотно соглашаются на подобные варианты. При этом остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.

Второй вариант продажи квартиры, которая находится в залоге, предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и определить конкретную сумму на определенную дату. Далее покупатель перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности, который позволяет зарегистрировать снятие обременения. Далее необходимо лишь зарегистрировать договор купли-продажи и с помощью депозитарной ячейки выплатить продавцу оставшуюся разницу между суммой невыплаченного кредита и стоимостью квартиры.

По словам Надежды Волоховой, при проведении такой сделки в большей степени рискует покупатель, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта.

Единственным плюсом в данном случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта

Источник: http://www.offer.org.ua/blog/kak_kupit_kvartiru_kotoraya_nahoditsya_v_zaloge_u_banka46.php

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Источник: http://zhivemvrossii.com/ipoteka/kvartira-2/zalogovaya.html

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Большинство сделок по купле-продаже квартир происходит с привлечением заемных кредитных денежных средств. Банки, выдавая кредит на приобретение недвижимого имущества, как привило, требуют залога недвижимого имущества, на приобретение которого выдается кредит.

Залог квартиры в пользу банка влечет два основных последствия. Во-первых, в том случае, если заемщик (должник) не сможет своевременно выплачивать платежи по кредитному договору или проценты, в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк вправе инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры с целью покрыть свои расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность.

Первое: в случае, если должник (заемщик) не может своевременно оплачивать предусмотренные кредитным договором платежи и проценты по ним, то в зависимости от условий конкретного кредитного договора, банк имеет право либо инициировать продажу находящейся у него в залоге квартиры, с целью компенсировать понесенные им расходы, либо обратить указанную квартиру в свою собственность, для того чтобы в дальнейшем распоряжаться ею по своему усмотрению.

Залог в пользу банка означает, что эти возможности банк может реализовать в первую очередь, даже если имеются другие кредиторы.

Во-вторых, залог недвижимого имущества в пользу банка означает, что собственник этого недвижимого имущества без согласия банка не имеет права распоряжаться им: не может продать, подарить, передать под выплату ренты. Такие действия собственник без согласия банка совершать не может.

Нередко заемщики принимают решение о продаже объекта недвижимости, который приобретался на заемные денежные средства. Соответственно, для того чтобы продать эту квартиру, необходимо получить согласие банка, однако, просто так он такого согласия не даст.

Для того чтобы получить согласие банка, ему нужно предоставить схему проведения сделки, согласно которой банк гарантировано получит полностью погашенный кредит.

Любимая схема банка выглядит следующим образом:

  • должник (продавец) сначала гасит полностью кредит;
  • после этого банк выдает справку об отсутствии задолженности;
  • продавец с этой справкой обращается в Росреестр, который снимает обременение в виде ипотеки;
  • затем заключается договор купли-продажи с покупателем и по этому договору стороны регистрируют переход права собственности к покупателю.

Издержки указанной схемы видны невооруженным глазом. В подавляющем большинстве случаев, погашение кредита осуществляется деньгами покупателя.

При этом в банке везде фиксируется, что деньги внесены продавцом квартиры, поскольку именно продавец является должником по кредитному договору.

Соответственно, никто не мешает продавцу, после того как погашен его ипотечный кредит, попрощаться с покупателем. Понятно, что эти деньги потом можно будет взыскать с продавца квартиры в судебном порядке.

Как проверить, не в залоге ли квартира, читайте тут.

Но инициация процедуры взыскания, получения судебного решения, исполнительного листа, не говорит о том, что деньги в дальнейшем можно фактически вернуть.

Так как же при заключении такой сделки обезопасить себя?

Самая оптимальная схема продажи залоговой квартиры – это схема с двумя ячейками. Данная схема, в принципе, дает гарантии всем участникам сделки получить желаемое: банк получает обратно денежные средства, продавец продает квартиру (вместе с тем гасится его кредит и, вполне возможно, он получает дополнительные средства), покупатель приобретает квартиру.

В чем суть такой схемы?

Сделка проводится и, соответственно, ячейки арендуются в банке залогодержателя. Это является обязательным условием для ячейки, в которую закладываются денежные средства на погашение ипотечного кредита.

Остальные банковские ячейки, в частности, ячейка, в которую закладываются деньги продавцу недвижимого имущества, могут арендоваться и в других банках.

Арендуется как минимум две банковских ячейки. В одну закладываются денежные средства для уплаты денежного ипотечного кредита банку, во вторую – остаток денежных средств, которые получает продавец квартиры.

Сначала на государственную регистрацию сдается пакет документов, согласно которому регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю с сохранением залога в пользу банка.

После получения зарегистрированных документов, свидетельствующих о регистрации перехода права к покупателю (обычно это договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа о переходе права и выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности зарегистрировано за покупателем), представитель банка достает из ячейки денежные средства, предназначенные для погашения ипотечного кредита, и вносит их на счет продавца, с целью погашения этого кредита. Соответственно, кредит погашен, и банк выдает справку о полной выплате кредитной задолженности.

Продавец и покупатель совместно предъявляют эту справку о погашении задолженности в регистрирующий орган, который снимает с квартиры обременение.

И уже предъявив в банк свидетельство о государственной регистрации перехода права в пользу покупателя без отметки о наличии залога (когда уже нет обременения), продавец получает свою часть денежных средств.

Собственно, это и вся схема. Она, на самом деле, достаточно простая и легко реализуется.

Также большой популярностью пользуется совершение сделок с погашением кредитной задолженности деньгами покупателя.

Подписываются все документы, которые подтверждают, что покупатель передал все денежные средства продавцу в счет оплаты квартиры.

В последующем, одновременно регистрируется и снятие обременения в пользу банка, и государственная регистрация перехода права на покупателя.

Надо отметить, что в период, пока документы находятся на государственной регистрации права, а это 10 рабочих дней, покупателю все же придется поволноваться.

Есть еще схема с участием представителя банка, который обеспечивает и регистрацию снятия обременения, и регистрацию перехода права к покупателю.

Однако, это уже более сложная схема, и в таких ситуациях, как правило, нужен всегда индивидуальный подход. То есть по каждой сделке нужно разбираться отдельно, согласовывать с банком. Это более сложный вариант.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-zaloge-u-banka.html

Кредитные квартиры

Кредитные залоговые квартиры: как осуществляется продажа залоговой недвижимости банками Украины

Огромное количество залогового имущества на рынке не смогло значительно обвалить цены на него: разница в стоимости между конфискованной и обычной квартирой лишь в 1-2 тысячи долларов США. В то же время, залоговое имущество остается рисковой покупкой. Детали исследовал Prostobank.ua

Чем отличается покупка банковского конфиската от покупки залогового имущества по согласию заемщика? Каковы преимущества и недостатки каждого варианта? Где искать предложения по залоговому имуществу? Как принять участие в аукционе? Когда покупка залогового имущества может оказаться выгодной? На эти и другие вопросы отвечает Prostobank.ua

Экономический кризис, захлестнувший страну, привел к массовым сокращениям, повышению уровня безработицы, девальвации национальной валюты и, как следствие, к неплатежеспособности многих наших сограждан, в том числе и по кредитам, обеспеченным залоговым имуществом. В связи с чем, на рынке появляется много предложений по продаже квартир, земельных участков, автомобилей и прочего имущества, которыми были обеспечены невыплаченные банкам кредиты. Наиболее распространенной процедурой приобретения залогового имущества являются публичные торги. Об основных процедурах их проведения и возможных рисках рассказывает Prostopravo

Источник: http://www.prostobank.ua/zalogi/vse_novosti/kreditnye_kvartiry

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

В практике кредитования встречаются случаи, когда возникает необходимость продажи собственной квартиры находящейся в залоге у банка. На вопрос — можно ли это сделать не нарушая законодательство, финансовые эксперты отвечают утвердительно.

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке. Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости. Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости. Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства. При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: http://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost

Как купить у банка залоговую квартиру или авто

Покупка залогового имущества у банков — шанс выгодно приобрести жилье или автомобиль. Что сейчас предлагают банки, и какое залоговое имущество покупать выгоднее всего?

Пик продаж залогового имущества банками — 2009 год. Но и сейчас предложений хватает. Несмотря на всеобщий скепсис, цена выставляемых на торгах недвижимости и автомобилей обычно на 30% ниже рыночной. К примеру, на сайте Государственной исполнительной службы «висит» объявление о продаже двухкомнатной квартиры на Софийской площади (Киев) со стартовой ценой всего 60 тыс. долларов. Это слишком щедрое предложение, чтобы не поинтересоваться тем, что может за ним стоять. Поэтому «Деньги» и решили выяснить, во что на самом деле обходится покупка залогов.

Устроят торги

Почти у всех банков есть целые разделы предложений по продаже залогового имущества — от автомобилей до шикарных загородных домов. А результаты поиска на сайте Государственной исполнительной службы выдают по 50 предложений в месяц.

Процедура продажи залогового имущества предусматривает несколько вариантов: аукцион от Государственной исполнительной службы (принудительная продажа имущества), добровольная продажа залогового имущества должником (под контролем банка), и продажа залогового имущества, которое по решению суда перешло в собственность банка.

Наиболее дешево приобрести залоговое имущество можно, скорее всего, через аукцион от исполнительной службы. Изначально цена лота устанавливается ниже рыночной. А если объект не идет с молотка с первого раза, на повторных торгах его стартовая цена уменьшается еще процентов на 30%. По словам банкиров, желающих купить имущество на аукционе сейчас не очень много, поэтому есть шансы получить лот по стартовой цене.

Для участия в торгах нужно внести регистрационный взнос около — 5% от стартовой цены. В случае выигрыша регистрационный взнос идет в счет погашения по квартире. В противном случае средства возвращают участнику торгов в течение трех дней.

Но до аукциона стоит ознакомиться с документами на имущество и обязательно осмотреть его. Банковские агенты обычно в ответ на такие просьбы дают контакты торгующей организации. «Деньги» попробовали навести справки о двухкомнатной квартире по улице Юры, которая выставлена на торги по стартовой цене 30 тыс. долларов. Но оказалось, это невозможно, поскольку хозяева квартиры до сих пор там живут.

«Кто вас туда пустит вообще? Я сомневаюсь, что мамочка со своим ребенком позволит вам посмотреть свою квартиру. Если туда заходила на опись исполнительная служба и вызывала наряд, потому что не хотели открывать дверь, то вас точно не пустят», — рассказали в торгующей организации «Элит Сервис».

Напоминаем, что покупать кота в мешке крайне опасно. Впрочем, даже сама попытка ознакомиться с объектом может много о нем рассказать.

Дешево, но опасно

Чем дешевле объект, по сравнению с рыночным уровнем цен, тем больше с ним связано проблем. Ведь низкая цена — это своеобразная компенсация за все расходы и усилия, которые придется потратить потом. Банковские агенты предупреждают: после того, как состоялся аукцион и покупатель расплатился за имущество, все проблемы с предыдущими собственниками банка уже не касаются. А возникнуть их может немало.

«Люди берут квартиру за копейки, но потом дают деньги собственнику квартиры, чтоб он выписался. А еще, может, надо будет оплатить задолженности по коммунальным услугам и так далее. Это очень рискованная покупка», — объяснил специалист по реализации залогового имущества одного из банков.

Процесс оформления всех документов на купленное имущество может затянуться на пару месяцев. А если относительно него есть еще и несколько других судебных процессов, то переход объекта в руки нового собственника может затянуться и на годы. Правда, не все квартиры продаются «вместе с жильцами», а арест на имущество накладывают в случае, если должник имеет обязательства и перед другими банками. То есть, это те проблемы, которых можно избежать, если предварительно, еще на этапе выбора объекта, узнать все детали.

Выселение жильцов и судебное оформление документов на право собственности — это относительно мелкие сложности по сравнению с возможным оспариванием результатов аукциона в суде. «В коммерческой сфере, то есть там, где заёмщиками выступают юридические лица, 99% аукционов обжалуются. То же самое можно сказать о гражданах, которые имеют минимальный уровень знаний в правой сфере либо могут себе позволить нанять адвоката. Если такая возможность есть, естественно, будут обжаловаться не только сами результаты торгов, но и все подготовительные действия», — рассказывает управляющий партнер ЮГ LCF Анна Огренчук.

Если суд встанет на защиту должника и вернет ему проданное на аукционе имущество, незадачливый покупатель получит назад свои деньги нескоро. Поэтому безопаснее, когда за всем процессом подготовки к аукциону и его проведением присматривает юрист. Так же можно использовать некоторые механизмы минимизации рисков, например, немедленную дальнейшую перепродажу имущества новому добросовестному приобретателю. Тогда на следующего собственника напрямую распространяется норма о добросовестном приобретателе, и бывший должник вряд ли сможет вернуть себе имущество, утраченное в результате реализации залога.

С покупкой залоговых автомобилей все немного проще, ведь там никто не прописан и обычно машина уже находится на штрафплощадке банка. Но оформление документов тоже может затянуться, предупреждают юристы. «Попытка перерегистрации транспортного средства в органах ГАИ только на основании закона, без помощи сторонних лиц, вполне может закончиться неудачей, так как нормативные акты не предусматривают возможность перерегистрации транспортного средства на основании протокола торгов», — поделился юрист адвокатской конторы «Коннов и Созановский» Андрей Никоненко. Он испытал покупку залогового авто на себе и советует быть готовым потратить немало времени на переоформление всех документов. Ведь покупатель должен самостоятельно снять автомобиль с учета, потом поставить его на учет, а также погасить все штрафы предыдущего собственника, если таковые есть.

Вывод: покупать на аукционе есть смысл только при наличии очень солидного дисконта, который перекроет издержки на получение объекта в собственность.

Купить у должника

Дороже, но легче купить имущество, которое продается по добровольному согласию должника. Правда, часто цена таких предложений очень близка к рыночной, поскольку и банку, и заемщику выгодно продать залог подороже, а риски практически такие же, как и при обычной купле-продаже.

Можно, конечно, обойтись без услуг риелтора и сэкономить на его комиссии — около 3-5% от стоимости имущества. Хоть заемщика и не придется силой выселять, бывают случаи, когда он обращается в суд с жалобой на заниженную цену.

Бонусом в приобретении имущества у неплатежеспособного должника является возможность докредитоваться в банке на недостающую сумму. Такой бонус для покупателей залогового имущества предлагают, к примеру, ПУМБ, Укргазбанк, ОТП Банк, УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль. Но специальные программы кредитования покупки залогового имущества есть только в Укргазбанке и Райффайзен Банке Аваль. Процентные ставки по ипотеке — 17% и 19% годовых, срок — до 20 лет. Ставки по автокредитам обычно ниже — около 16%. Остальные банки предлагают общие условия кредитования с процентными ставками от 24 до 33%. Подчеркнем, что выдать кредит банки готовы лишь на добровольно проданное имущество. Покупку объектов через аукцион банки обычно отказываются финансировать.

Еще один способ приобретения в кредит заложенного имущества — это покупка долговых обязательств, то есть переоформление чужого кредита на себя. Такой вариант не всегда выгоден, так как цены на жилье до кризиса были значительно выше, и остаток по кредиту должников до сих пор часто превышает нынешнюю рыночною стоимость квадратных метров. Но плюсом является то, что при переоформлении кредита сохраняется и докризисная процентная ставка, а это может быть и 16% годовых в гривне и 10% — в валюте.

Искать имущество, которое должники согласны продать, стоит на сайтах банков. Иногда там четко разделено, какое имущество продается принудительно (через аукцион), а какое — добровольно. В некоторых случаях приходится звонить в колл-центр банка, чтобы уточнить эту информацию. У кого-то обо всем говорит цена: для аукционов — в гривне, а для добровольных продаж — в долларах. Где-то надо смотреть на последние цифры ID имущества. Словом, отбор предложений не всегда удобен, а иногда по каждому объекту информацию нужно уточнять только в банке. Чтобы упростить себе задание, можно оставить заявку на сайте банка или в колл-центре, и тогда сотрудники помогут подобрать нужный вариант. Окажется ли такой вариант действительно подходящим — отнюдь не факт.

Надежнее всего

Наименее рискованным вариантом покупки залогового имущества юристы называют приобретение объектов, которые уже принадлежат банку. Ведь если банк что-то продаст, то сам уже не будет оспаривать сделку. «Сейчас тенденция такова, что банки реализуют право на возвращение кредита путём признания права собственности в судебном порядке. Суд признает право собственности, банк регистрирует это решение в БТИ и может продавать имущество», — рассказала Анна Огренчук.

Некоторые банки уже полностью перешли на эту схему и не возятся с аукционами госисполнительной службы. Например, ПриватБанк и ПУМБ. Они устраивают собственные торги, правда, стартовые цены их лотов очень близки к рыночным. Но возможность получить ипотеку на период до 20 лет, опять-таки, делает такие предложения весьма привлекательными. ПУМБ выдает кредит на общих условиях: аванс — 30%, процентная ставка — 25,25% годовых с ежегодным пересмотром. В ПриватБанке предлагают кредит всего под 15% годовых. Впрочем, всегда необходимо уточнять размеры комиссий, прежде всего ежемесячных, так как дополнительные платежи могут взвинтить реальную цену кредита до небес.

Весьма хорошую ипотеку — под 17% — на приобретение имущества, которое перешло в собственность банка, выдают и в Ощадбанке. Правда, объектов таких на данный момент практически нет, по крайней мере, в Киеве.

Как купить залоговое недвижимое имущество

Напрямую у владельца или у банка:

  • осмотреть имущество;
  • убедиться в том, что члены семьи заемщика (если покупать у заемщика) не против продажи имущества;
  • написать заявление в банк с указанием объекта и желаемой суммы продажи;
  • подписать договор купли/продажи;
  • оформить нотариально свидетельство о праве собственности;
  • зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в органах БТИ.
  • выбрать и осмотреть имущество;
  • ознакомиться с решением суда, уточнить, нет ли апелляций на него;
  • живут ли там до сих пор должники (если недвижимость);
  • знают ли собственники, что их имущество продают и ознакомлены ли они с оценкой их имущества;
  • напечатано ли объявление об аукционе в двух местных изданиях;
  • соблюдена ли вся процедура подготовки и проведения аукциона юридически;
  • не наложены ли аресты на это имущество;
  • нет ли других судовых процессов относительно этого имущества;
  • если ответы на вышеприведенные вопросы не разочаровали, оплатить гарантийный взнос за участие в аукционе (автотранспорт — до 15%, недвижимость — до 5% от первоначальной стоимости);
  • не позже, чем за три дня до начала зарегистрироваться на аукцион, предоставив паспорт и ИНН;
  • принять участие в аукционе;
  • забрать копию заверенного протокола проведения аукциона в течение трех суток;
  • оплатить остаток стоимости имущества в течение 10 дней;
  • оформить нотариально свидетельство о праве собственности;
  • зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в органах БТИ.

Источник: http://minfin.com.ua/2012/11/12/679458/

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» — продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо… Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. – До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».

«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, — вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».

Пять вариантов Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это – максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории – в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться…

Итак, первый вариант – назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности – $80 тыс., — говорит Татьяна Микеева (НБИК). – Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. – первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».

Второй вариант – смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере – $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять… И кредит – даже если он будет выдан – окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» — как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».

Способ третий – погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита – это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый – купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»… В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг – банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний – перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы – не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

С думой об окружающих Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но – не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»…

А что же риэлторы? Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет…

Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало… Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно – риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут…

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это – святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, вгоды. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос – это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.

Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» — продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.

Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

Источник: http://www.metrinfo.ru/ipoteka/articles/kvartira-v-zaloge-u-banka-5-variantov-prodazhi.47714.html

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Купить залоговое имущество у банка – неплохой шанс приобрести недвижимость по выгодной цене. Но, при заключении такой сделки покупатель не только выигрывает в стоимости, но и подвергается определенному риску.

Квартира, которая находится в залоге у банка, как правило, продается процентов на 20– 50 ниже, чем аналогичная на вторичном рынке жилья. Практически все банки имеют на официальных сайтах перечень залоговой недвижимости, которую продают — от однокомнатных «хрущевок» до роскошных частных особняков.

Продажа банком залогового имущества

Существует несколько способов реализации залоговой недвижимости: аукцион, добровольная продажа объекта должником (под банковским контролем) и продажа имущества, которое по решению суда перешло в право собственности банка.

Чаще всего объекты недвижимости продают через аукцион и цены, соответственно, устанавливают намного ниже, чем на вторичном рынке. При этом если недвижимость не продается на первичных торгах, то его стоимость могут снизить еще до 30%. Для принятия участия в аукционе сперва вносится регистрационный взнос, который составляет примерно пять процентов от выставленной цены объекта. В случае положительного результата (выигрыша аукциона) эти деньги будут вычтены с общей суммы стоимости недвижимости. В любых других случаях деньги будут возвращены участнику торгов на протяжении трех дней.

До аукциона юристы советуют детально изучить документацию на недвижимость и тщательно осмотреть ее. Ведь, покупаю квартиру по низкой цене, в дальнейшем можно столкнуться с целым рядом сложностей. Перед сделкой банк всегда предупреждает, что после аукциона, когда клиент расплатился за покупку, все дальнейшие спорные вопросы с предыдущими владельцами ложатся на плечи покупателя.

Для покупки на аукционе залогового имущества сначала нужно проверить и уточнить некоторые детали:

  • осмотреть выбранный объект;
  • ознакомиться с решениями суда и проверить, не подавалась ли апелляция;
  • выяснить, кто проживает на данном этапе в квартире или доме;
  • поинтересоваться у собственников поставлены ли они в известность, что их недвижимость продается и ознакомлены ли они с его оценочной стоимостью;
  • проверить объявления об аукционе, которые должны быть напечатаны минимум двумя местными изданиями;
  • уточнить, соблюдены ли все правила по подготовке и проведению аукциона с юридической точки зрения;
  • наложены или нет какие-либо аресты на выбранную недвижимость.

Только после выяснения всех нюансов можно оплачивать гарантийный взнос участника аукциона. Регистрация проходит не позже трехдневного строка до начала торгов. Для подачи заявки понадобится паспорт и оригинальная справка о присвоении ИНН.

В случае победы на аукционе, на протяжении трех суток, необходимо получить на руки заверенную копию протокола проведенного аукциона, оплатить оставшуюся суму на протяжении десяти дней, нотариально оформить свидетельство о праве собственности, подать заявку на регистрацию объекта недвижимости в БТИ.

Но, эта процедура кажется легкой только на первый взгляд. Оформление документов после покупки на аукционе может длиться несколько месяцев. И то, это при условии, что на объект недвижимости не открыто никаких других судебных исков.

Как показывает практика, выселение прежних владельцев и переоформление документов это небольшие трудности, по сравнению с теми, когда в суде начинают оспаривать результат аукциона. Там, где заемщиком выступает юридическая фирма, то есть вероятность в 99% случаев, что торги будут обжаловаться. Физические лица, которые имеют возможность нанять адвоката, тоже зачастую оспаривают не только результаты торгов, но и подготовку к ним.

Если должнику удастся выиграть суд и вернет себе проданное имущество, то покупателю деньги могут возвращать очень долго. Поэтому, в целях безопасности стоит нанять грамотного юриста, который мог бы контролировать процесс на всех этапах.

Естественно, аукцион – рискованный процесс, но при правильном подходе можно получить хорошую недвижимость по отличной цене. Главное в этом деле иметь качественную правовую поддержку.

Покупка недвижимости у должника банка

Имущество, которое продается по добровольному желанию должника, будет стоить на порядок дороже, чем на аукционных торгах. Ведь в этом случае и банк и заемщик стремятся продать объект как можно выгодней, поэтому цена не особо отличается от рыночной. Но и риски для покупателя практически такие же, как и при оформлении обычной купли недвижимости.

Несмотря на то, что заемщик добровольно соглашается выставить имущество на продажу, бывают такие случаи, когда он подает иск в суд относительно заниженной стоимости объекта.

При приобретении недвижимости у должника от банка в виде бонуса можно получить кредит на недостающую сумму. Правда, программа докредитования осуществляется лишь в том случае, если имущество приобретено при добровольной продаже заемщика. Квартиру, приобретенную на аукционных торгах, банк не станет кредитовать.

Еще одним способом покупки залогового имущества является переоформление долговых обязательств заемщика, то есть покупатель переоформляет чужую ипотеку на себя. На сегодняшний день этот вариант наименее выгодный. Поскольку несколько лет назад цены на объекты недвижимости были на порядок выше, то и остаток задолженности может значительно превышать нынешнюю стоимость имущества.

Самой большой выгодой в этом случае может быть низкая процентная ставка по оплате кредита.

Залоговое имущество можно найти на сайтах банковских учреждений. Там, как правило, указано, какая недвижимость продается добровольно, а какая в принудительном порядке, через аукцион. На аукционные объекты цена будет всегда ниже, чем в случае добровольного согласия заемщика на продажу.

Безопасный вариант приобретения залогового имущества

Меньше всего покупатель рискует, когда покупает недвижимость, которая уже является собственностью банка. Ведь при такой покупке вероятность того, что банк будет оспаривать сделку, равна нулю. Естественно, цена такого объекта максимально приближенная к рыночной, но зато есть большая вероятность получить кредит до 20 лет. Перед оформлением договора стоит уточнить наличие и размеры всех комиссий, которые может выставить банк.

Для покупки залогового имущества в должника или банка необходимо:

  • осмотреть объект;
  • проверить, чтобы все члены семьи дали согласие на продажу имущества (при покупке у заемщика);
  • узнать прописаны ли малолетние дети в квартире, поскольку выписать их может быть проблематично;
  • встретиться с агентом банка и написать заявление с указанным объектом недвижимости и цены продажи;
  • подписать договор купли-продажи;
  • оформить у нотариуса свидетельство на право собственности;
  • обратиться в БТИ для регистрации свидетельства на право собственности.

Покупка залоговой квартиры у банка это всегда риск, минимизировать который можно только тщательно изучив все обстоятельства продажи и полную документацию по выбранному объекту. Плюсом является тот факт, что можно приобрести недвижимость на порядок дешевле, чем на рынке. Но, стоит обратить внимание, если цена залогового имущества очень низкая, и ее снижение необоснованное на первый взгляд, то стоимость может быть обусловлена значительными недостатками недвижимости.

Источник: http://building.in.ua/pokypka_zalogovoy_kvartiru/

This article was written by admin

×