Проблемы договора социального найма

Договор социального найма и проблемы его реализации Бесплатная юридическая консультация: юридические науки Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель.

Договор социального найма и проблемы его реализации


Бесплатная юридическая консультация:

юридические науки

  • Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель
  • Настаева Жамиля Хажимуратовна , бакалавр, студент
  • Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик

Оглавление:

  • ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
  • ДОГОВОР ПОДНАЙМА
  • НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ
  • СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ

Похожие материалы

Социальный наем жилого помещения занимает особое место в преобразованиях традиционных гражданских институтов, в связи с переходом к рыночным отношениям. В изменившихся условиях отношений собственности и благосостояния российского населения социальный наем жилых помещений перестал быть преимущественной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан.

В соответствии с п.1 ст. 7 Конституции Российской Федерации наша страна — социальное государство, с политикой направленное на создание условий, которые обеспечат достойную жизнь человеку. Этот подход подразумевает ответственность государства осуществлять заботу о малоимущих и наименее социально защищенных слоях общества, которые не имеют возможности самостоятельно решить свою жилищные проблемы.

Сегодня жилое помещение является ценным объектом гражданских прав. Права на жилище и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования, вместе с тем, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме есть проблемы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств.

Необходимо выделить следующие условия сдачи жилья в поднаем:
  • согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;
  • после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного проживающего не должна составлять менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
  • для передачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей;
  • передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при наличии которых проживание с ним в одном жилом помещении опасно для окружающих [2].

В соответствии со статьей 76 ЖК РФ договор поднайма может быть заключен при условии, если после этого общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, которая приходится на каждого живущего в нем, окажется меньше нормы, сдача жилого помещения в поднаем не допускается. [3].

Срок действия договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя. Договор считается заключенным на один год, в случае, когда в договоре отсутствует срок поднайма.


Бесплатная юридическая консультация:

Прекращение или расторжение договора социального найма прекращает правоотношения поднайма. Кроме того, положения о правах и обязанностях поднанимателя , включая обязанность соблюдать правила пользования жильем и ответственность за их нарушение, должны содержаться в договоре поднайма жилого помещения [7].

Самостоятельно приобрести права пользования жилым помещением поднаниматель не может. Наниматель, по договору социального найма, остается ответственным перед наймодателем.

В обязанности поднанимателя входит использование жилого помещения непосредственно по назначению, соблюдая законные интересы соседей. В В жилых помещения нельзя размещать производственные предприятия, поскольку они предназначены для жилья (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) [6].

При осуществлении предпринимательской деятельности (помимо соблюдения интересов соседей) надо соблюдать правила пользования жилым помещением, порядок пользования инженерными сетями и оборудованием, стандартов, применяемых к уровню шума, требования пожарной безопасности, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

По соглашению сторон поднайма устанавливаются порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения. В ЖК РФ есть положения о возложении на поднанимателя бремени оплаты ремонта жилого помещения и коммунальных услуг по договору поднайма.


Бесплатная юридическая консультация:

Если поднаниматель жилого помещения, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушая права и интересы соседей, наниматель имеет право предупредить поднанимателя о необходимости устранения его нарушений. В случае когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, наниматель может назначить поднанимателю определенный разумный срок для ремонта этого помещения.

За граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в жилое помещение, несет ответственность наниматель. Поэтому, такие лица должны указываться в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Наниматель, с согласия наймодателя в любое время может быть заменен на одного из совершеннолетних сопользователей жилого помещения. В случае смерти или выбытия нанимателя, его место может занять один из сопользователей при условия согласия всех других сопользователей [5].

Из вышеизложенного делаем вывод, что в пользование поднанимателя, с его согласия, наймодатель передает на некоторый срок часть или всё имущество поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения должны содержаться все положения о правах и обязанностях, которые он должен соблюдать при пользовании жильем и нести ответственность за их несоблюдение. Подписывая договор о поднайме жилого помещения, поднаниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, соблюдая права и законные интересы соседей, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; бережно относиться к занимаемому жилому помещению; своевременно оплачивать коммунальные услуги, использовать жилье исключительно для удовлетворения своих жилищных потребностей.

Список литературы

  1. Конституция РФ. 1991 год
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. 22 декабрь 1995 год.
  3. Жилищный кодекс Российской Федерации. 2004 год.
  4. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: в 3 т. — М.: Юрайт-Издат, 2011. — 98 с.
  5. Гришаев С.П. Гражданское право в вопросах и ответах. — М.: Проспект, 2010.с.
  6. Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М.: Инфра-М, 2011. — 60 с.
  7. Филиппова Е.С. Жилищное право: учебник. — М.: Норма, 2008. — С.98

Электронное переодическое издание зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации СМИ — ЭЛ № ФСот 23.07.2010 г.


Бесплатная юридическая консультация:

Соучредители СМИ: Долганов А.А., Майоров Е.В.

Источник: http://novainfo.ru/article/9552

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Потребность в жилье всегда имела и будет иметь важное значение в жизни общества. Жилище обеспечивает нормальную жизнедеятельность каждого человека. ‏ㅤ Потребность в жилой площади возникает с момента рождения и сохраняется на протяжении всей жизни.

Конституция РФ закрепляет право на жилище [1]. Оно носит многоаспектный характер, один из которых заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем. Таким образом, право на жилье сводится к нескольким основным юридическим возможностям, таким как: возможность стабильного пользования занимаемым жилым помещением в домах государственного, муниципального и других жилищных фондов на условиях договора найма, возможность улучшения своих жилищных условий и другие.

Несмотря на произошедшие в России в связи с принятием Конституции РФ политические и социально-экономические перемены, все так же остро стоит вопрос об обеспечении граждан государственным и муниципальным жильем. Таким образом, при формировании законодательной базы, возникают законодательные пробелы, которые необходимо устранять [6, c.115]. Государством уже ‏ㅤ предприняты некоторые меры по преодолению данной проблемы: ипотечное кредитование, субсидии на строительство и покупку жилья и другие, но этого недостаточно для разрешения жилищного вопроса. Бесплатное предоставление жилья в пользование для удовлетворения жилищных потребностей является далеко не основным, а скорее исключительным способом его решения, так как оно становится возможным только узкому кругу наиболее нуждающихся категорий граждан. Поэтому действующим законодательством установлены строгие требования и условия предоставления жилого ‏ㅤ помещения по договору социального найма.


Бесплатная юридическая консультация:

Моментом возникновения такого права является признание граждан в законном порядке нуждающимися в жилой площади. ‏Для этого они должны быть: признаны малоимущими; нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с установленными законом нормами; отнесены к иным категориям граждан, определенным федеральным законодательством или законодательством субъекта РФ, ‏ㅤ также нуждающимися в жилье.

В Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ) закреплены два положения, которыми необходимо руководствоваться при решении вопроса о том, кого следует считать малоимущим [2]. Во-первых, законом субъекта РФ устанавливается порядок признания граждан малоимущими. Во-вторых, орган местного самоуправления признает граждан малоимущими.

Таким образом, малоимущими считаются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости ‏ㅤимущества, находящегося в собственности ‏членов семьи ‏ и подлежащего налогообложению.

Следовательно, при ‏ㅤпризнании ‏ㅤ гражданина ‏ㅤмалоимущим ‏ㅤдолжны учитываться как размер дохода, приходящегося ‏ㅤна ‏ㅤкаждого члена семьи, так и стоимость имущества, принадлежащего на праве собственности членам его семьи и подлежащего налогообложению. Введение такого критерия, как стоимость семейного имущества, направлено на обеспечение более объективного подхода при решении вопроса о признании лица малоимущим.

Однако Жилищным кодексом РФ не установлено, кого можно считать членами семьи. Это — существенный недочет в указанной норме, поскольку вследствие этого создаются неоправданные возможности для расширительного ‏ㅤтолкования ‏ㅤ понятия «члены семьи» на региональном уровне, так как порядок признания гражданина малоимущим должен определяться именно законами субъектов Российской Федерации. Таким образом, мы наблюдаем очевидный «пробел» в правовом регулировании, для предотвращения неоднозначного толкования которого и ошибок в правоприменении необходимо по аналогии закона, предусмотренной ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ, применять правила ч. 1 ст. 69 Жилищного кодекса РФ, устанавливающие круг членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, к числу которых относятся: проживающие совместно с ним супруг, дети и родители.


Бесплатная юридическая консультация:

Бросается в глаза и тот факт, что согласно ст. 49 Жилищного кодекса РФ устанавливаться основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут не только Кодексом, но также другими федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. На лицо недоработка правовых норм вызывает двоякое их толкование [5, c.86]. Думается, что все основания было бы рациональнее перечислить исчерпывающим перечнем именно в Кодексе, тем самым ограничив возможность нормотворчества по этому вопросу. Поскольку это не было сделано, нетрудно предположить, что люди, нуждающиеся в жилом помещении по объективным основаниям, указанным в Кодексе ‏ㅤ, могут быть «оттеснены» в очереди на получение ‏ㅤ жилья ‏ㅤ теми ‏ㅤ категориями ‏ㅤ граждан, жилищные ‏ㅤ интересы которых пролоббированы иными законами на федеральном и региональном уровнях [8, с.39].

Основания, необходимые для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, устанавливаются как Жилищным кодексом РФ, так и другими федеральными законами или законами субъектов РФ. Так, согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях. признаются:

1) граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) граждане, являющиеся ‏ㅤнанимателями ‏ㅤжилых ‏помещений ‏ㅤпо договорам социального ‏ㅤ найма или ‏членами семьи нанимателя жилого помещения ‏по договору социального ‏ㅤ найма либо собственниками ‏ㅤ жилых помещений или членами ‏ㅤсемьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей ‏ㅤплощадью жилого помещения ‏ㅤна одного члена семьи ‏ㅤ менее ‏ㅤ учетной нормы;

3) граждане, проживающие в помещении, не ‏ㅤ отвечающем установленным ‏ㅤ для ‏ㅤ жилых помещений ‏ㅤ требованиям;

4) граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.


Бесплатная юридическая консультация:

В отношении упомянутого в пункте 4 данной статьи основании для предоставления другого жилья по договору социального найма связанного с проживанием в одной квартире со страдающим тяжелой формой хронического заболевания, необходимо иметь в виду, что признается невозможным совместное проживание с ним в одной квартире, если данное заболевание соответствует перечню заболеваний установленному Постановлением Правительства РФ.

Но на данный момент еще не установлен перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях, поэтому продолжает действовать прежний утвержденный постановлением Правительства РФ от 21.12.2004г. № 817 «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь» и ‏ㅤ «Перечень социально значимых заболеваний и перечень заболеваний, представляющих опасность для окружающих», ‏ㅤ утвержденный постановлением Правительства от 01.12.2004 №715.

Жилищный кодекс РФ предусматривает последствия намеренного ухудшения гражданами своих ‏жилищных условий, то есть совершения действий, в результате которых граждане могут получить статус нуждающихся в жилом помещении. Но законодателем до сих пор не установлен перечень данных действий, что значительно осложняет проверку заявителя в момент постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий на предмет их наличия. Помимо того, это затрудняет ‏ㅤ предоставление ‏ㅤ жилья ‏ㅤ по ‏ㅤ договорам ‏ㅤ социального найма, создает ‏ㅤ условия ‏ㅤ для ‏ㅤ злоупотребления ‏ㅤ правом и ‏ㅤ приводит ‏ㅤ к ‏ㅤ нарушению прав ‏ㅤ граждан [3, c.35].

Так как отказаться от нормирования жилой площади государство не может, статьей 50 ЖК РФ предусмотрено понятие учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления жилого помещения.

Под учетной нормой площади жилого помещения законодатель понимает устанавливаемый органом местного самоуправления минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого в целях ‏ㅤ принятия ‏ㅤ граждан ‏ㅤ на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения.

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого ‏ㅤ определяется ‏ㅤ размер ‏ㅤ общей ‏ㅤ площади ‏ㅤ жилого ‏ㅤ помещения, предоставляемого по договору социального найма. Естественно, что размер нормы предоставления, установленной данным органом, не может быть ниже размера учетной нормы [4, c.63].

Бесплатная юридическая консультация:

Проблемы, вытекающие из приведенных положений действующего законодательства [7, c.217], позволили нам сформулировать следующие предложения:

  1. В ч.3 ст. 49 ЖК РФ слова «иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ» исключить.
  2. ‏ㅤПринять нормативный акт, устанавливающий перечень заболеваний, страдающих которыми можно признать нуждающимися в жилых помещениях.

Устранение названных и других проблем, выявленных в рамках данной статьи, приведет к совершенствованию норм жилищного законодательства, закрепляющего ‏ㅤ предоставления жилого помещения по договору социального найма.

Источник: http://euroasia-science.ru/yuridicheskie-nauki/nekotorye-problemy-priobreteniya-prava-na-predostavlenie-zhilogo-pomeshheniya-po-dogovoru-socialnogo-najma/

Проблемы практической реализации договора социального найма жилого помещения

Первоначально на стороне нанимателя по договору социального найма выступают: гражданин, который состоял на учете нуждающихся в жилом помещении и в отношении которого было принято решение о предоставлении жилого помещения, а также граждане, которые являются членами его семьи и которые указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 Кодекса), несмотря на то что первого закон прямо называет нанимателем, а последних — членами семьи нанимателя.

В действительности и наниматель, и члены его семьи являются сонанимателями, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 69 Кодекса, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут одинаково все обязанности, вытекающие из договора социального найма, а дееспособные члены его семьи, кроме того, несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.


Бесплатная юридическая консультация:

В то же время состав членов семьи нанимателя по договору социального найма может со временем измениться, для чего ему предоставлено право вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (ст. 70 Кодекса). Ранее данное право нанимателя было урегулировано ст. 54 Кодекса РСФСР, и в качестве условия такого вселения в ней содержалось требование соблюдения некоего «установленного порядка». Правоприменительная практика придала словам «в установленном порядке» такое значение, согласно которому под вселением в установленном порядке понималось, как правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке Пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1994.. Суд мог признать членом семьи нанимателя лицо, вселенное без соблюдения правил о прописке, лишь в том случае, если в прописке было необоснованно отказано. В настоящее время следует учитывать, что соблюдение правил регистрации по месту жительства не должно восприниматься как условие вселения Постановление Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой»..

Понятие членов семьи нанимателя раскрывается в ч. 1 ст. 69 Кодекса. С точки зрения теории фактических составов в жилищном праве особенно интересными представляются случаи признания членами семьи нанимателя других (помимо супруга, детей и родителей) родственников нанимателя, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц.

Для признания права на жилое помещение по договору социального найма за другими родственниками и нетрудоспособными иждивенцами закон (ч. 1 ст. 69 и ч. 1 ст. 70 Кодекса) в настоящее время устанавливает следующий фактический состав:

  • 1) письменное согласие всех иных членов семьи нанимателя (сонанимателей) на вселение;
  • 2) согласие наймодателя на вселение;
  • 3) письменное вселение;
  • 4) ведение общего хозяйства с нанимателем.

При этом следует учитывать, что для приобретения права на жилое помещение членом семьи нанимателя все указанные юридические факты должны иметься в наличии в их совокупности, а отсутствие хотя бы одного из них свидетельствует о том, что фактический состав является незавершенным, и следовательно, лицо не приобретает права пользования жилым помещением по договору социального найма. При этом если речь идет о других лицах, вселяемых нанимателем в жилое помещение, то в силу ст. 69 Кодекса следует прийти к выводу, что во внесудебном порядке они не могут быть признаны членами его семьи и вселены нанимателем в этом качестве в занимаемое им жилое помещение. Такие лица могут быть признаны членами семьи нанимателя только в судебном порядке и только в исключительных случаях.

Ранее в качестве дополнительного условия правоприменительная практика считала необходимым также устанавливать отсутствие права на другое жилое помещение (по договору найма, права собственности или членства в жилищно-строительном кооперативе) у гражданина, претендующего на признание его членом семьи нанимателя. Скорее всего, это было связано с расширительным толкованием ст. 106 ГК РСФСР, в силу которой в личной собственности гражданина может находиться лишь один жилой дом, а также ст. 89 Кодекса РСФСР — о том, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.


Бесплатная юридическая консультация:

В настоящее время судебной практикой сформулирован, по сути, противоположный принцип, заключающийся в том, что наличие в собственности гражданина жилого помещения само по себе еще не свидетельствует об отказе этого гражданина от пользования жилым помещением по договору социального найма Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 9..

Однако следует учитывать, что жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться, как указывалось ранее, только малоимущим гражданам и иным указанным в законе лицам, которые не в состоянии самостоятельно обеспечить себя жилым помещением. В этой связи в настоящее время, как это ни странно, вывод правоприменительной практики о том, что в качестве члена семьи нанимателем может быть вселен гражданин, не обладающий правом на другое жилое помещение по договору социального найма, становится вновь актуальным Определение от 18 марта 2011 г. по делу №/2011 из архива Московского городского суда.. При этом необходимо помнить, что граждане вправе свободно передвигаться и выбирать место жительства, поэтому запрет на вселение таких граждан в качестве членов семьи нанимателя в настоящее время вряд ли будет соответствовать Конституции РФ.

Представляется, однако, что в силу указанных причин граждане, являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя по договору социального найма, не могут в одно и то же время быть членами семьи другого нанимателя по другому договору социального найма Определении от 18 марта 2011 года по делу №/2011 из архива Московского городского суда.. Представляется, что в случае вселения нанимателем такого лица в жилое помещение в качестве члена его семьи прежний договор социального найма в отношении его должен считаться расторгнутым со дня его выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса) Определение от 22 ноября 2011 года по делу №/2011 из архива Московского городского суда., даже если такое лицо продолжает состоять на регистрационном учете по прежнему месту жительства. Однако наличие у такого лица прав на жилое помещение по иным основаниям, отличным от договора социального найма, в современных условиях ни в коей мере не может считаться правопрепятствующим фактом для признания его членом семьи нанимателя по договору социального найма.

Правоприменительной практикой, сформировавшейся на основе ранее действовавших законодательных актов, были сформулированы некоторые критерии, которые позволяют констатировать факт наличия семейных отношений.

Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 года № 2 говорилось, что, «разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений» Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года № 2 (в ред. от 30 ноября 1990 года) «О практике применения судами жилищного законодательства» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М., 1994.. Иными словами, правоприменительная практика, по сути, проигнорировала указание закона на некоторый исключительный случай, при наличии которого могут быть признаны семейные отношения между нанимателем и другими лицами.


Бесплатная юридическая консультация:

Также Пленум Верховного Суда СССР в этом Постановлении подчеркивал, что «лица, указанные в ст. 54 Кодекса РСФСР и соответствующих статьях Кодекса других союзных республик, приобретают равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь при условии, что на их вселение имеется согласие всех членов семьи».

Следует также учитывать, что ранее при вселении нанимателем других граждан в качестве членов своей семьи в силу ст. 54 Кодекса РСФСР с ними мог быть оговорен особый порядок права пользования жилым помещением, вследствие чего, являясь членами семьи нанимателя, они могли и не приобрести прав на жилое помещение Определение от 20 апреля 2010 г. по делу №/2010 их архива Московского городского суда.. Правоприменительная практика достаточно строго придерживалась указанного правила, и наличие оснований полагать, что при вселении был оговорен особый порядок пользования жилым помещением, несмотря на наличие семейных отношений с нанимателем, являлось основанием к отказу в иске о признании права на жилое помещение члена семьи нанимателя Постановление Пленума Верховного Суда Армянской ССР от 14 декабря 1984 года по делу по иску Аветисян И. к Аветисяну С. и Аветисяну К. о разделе жилого помещения (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 2..

В современных условиях подобные соглашения заключаться не могут, поэтому наличие письменного согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, на вселение свидетельствует о том, что между ними достигнуто согласие о том, что вновь вселяемый член семьи нанимателя приобретает равное со всеми право пользования жилым помещением по договору социального найма Кассационное определение от 13 апреля 2011 г. по делу №/2011 из архива Пермского краевого суда.. Так, по смыслу закона письменное согласие всех членов семьи нанимателя и наймодателя должно иметь место именно при вселении, но не после него.

В рассматриваемом фактическом составе мы видим, что вселение какого-либо лица в жилое помещение нанимателем охватывается содержанием субъективного права последнего, причем такого права, которое в большей степени предоставляет ему возможность собственного активного поведения. Письменное согласие иных членов семьи на вселение уже охватывается содержанием аналогичного субъективного права указанных лиц, поскольку никто не может требовать от них предоставить такое согласие. И также, факт ведения общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений, которые должны иметь место для признания других лиц членами семьи нанимателя, целиком охватываются правоспособностью самого нанимателя и указанных граждан.

Все это свидетельствует в пользу того, что перед нами простой фактический состав, элементы которого могут возникать в любой последовательности. Главное, чтобы в определенный момент они появились все вместе Определение от 26 сентября 2011 года по делу № 4г/5-7994/11из архива Московского городского суда. Именно к такому выводу приходит и судебная практика.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, в действительности мы имеем дело с простым фактическим составом, элементы которого могут возникать в любой последовательности. Так, например, может иметь место вселение гражданина в качестве временного жильца, впоследствии между этим гражданином и нанимателем возникнут семейные отношения (совместное проживание и ведение общего хозяйства), а иные граждане не будут возражать против пользования этого гражданина жилым помещением Кассационное определение от 26 июля 2010 г. по делу №из архива Верховного суда Удмуртской республики..

Кроме того, следует иметь в виду, что необходимость именно письменного согласия членов семьи нанимателя, скорее всего, была обусловлена тем, что основополагающий элемент этого фактического состава — вселение — всегда рассматривался правоприменительной практикой в качестве сложного юридического факта, как вселение с соблюдением правил прописки (регистрации). В этой связи письменное согласие всех совершеннолетних граждан впоследствии предоставлялось в органы регистрационного учета для регистрации по месту жительства. В случае если такое согласие не было получено, то в регистрации отказывалось, а следовательно, вселение не считалось состоявшимся (п. 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию. Утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года. № 713. Ст. 99. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа // http://www.consultant.ru.).

Но ко всему прочему, судебная практика знает случаи, когда члены семьи нанимателя отказывались давать письменное согласие на вселение в занимаемое ими жилое помещение лиц в качестве новых членов семьи, за неимением с ними не только кровного родства, но и социальной связи, так как данное сожительство для них попросту не выгодно.

Примером может послужить случай, когда совершеннолетние дети нанимателя от первого брака, остро нуждаясь в жилом помещении, либо во временной регистрации, изъявили желание проживать с ним совместно, и тем самым вести общее хозяйство и оказывать постоянную помощь и заботу нанимателю (отцу). Но в настоящее время наниматель состоит во втором браке, где жена нанимателя не имеет дружеских отношений с детьми нанимателя от первого брака, поэтому отказывается давать свое согласие на их вселение, так как имеет, установленное законом, правомочие на вселение иных лиц с ее письменного согласия. Так, почему совершеннолетние дети нанимателя, не проживающие с ним, по факту не являются членами его семьи и должны лишь в судебном порядке доказывать обратное?

Данный факт свидетельствует о недоработке в действующем законодательстве и противоречит конституционным принципам, в частности нарушает право на жилище. Следовательно, требует таких изменений в п. 1 ст.70 Кодекса, как исключение слов «с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи». Далее читать в следующей редакции: «Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи».


Бесплатная юридическая консультация:

Поскольку семья является естественной средой обитания человека, как сложное многогранное социальное явление она выступает в качестве предмета исследования во многих областях науки, в том числе различных отраслях юридической науки Шершень Т.В. О праве на семью и проблеме определения понятия семьи в современном российском праве // Семейное и жилищное право. 2010 год. № 6. Ст…

Как это ни покажется странным, до настоящего времени в российском семейном законодательстве, а именно в Семейном кодексе РФ Семейный кодекс РФ Принят Государственной Думой 08 декабря 1995 года. // Российская газета от 22 октября 2007 года. № 4. отсутствует легальное определение понятия семьи. В связи, с чем исследование положений российского законодательства позволило обнаружить легальное определение понятия семьи, сформулированное в ст. 1 федерального закона «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» Федеральный закон от 24 октября 1997 года № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» (в ред. от 22 августа 2004 года) // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 43. Ст. 4904. //Справочно-правовая система «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа // http://www.consultant.ru. В соответствии с ним семья — это лица, связанные родством и (или) свойством, совместно проживающие и ведущие общее хозяйство. Данное определение имеет узконаправленный характер действия, так как, по сути, предназначено лишь для целей данного Закона.

В связи, с чем необходимо в Кодекс ввести понятие семьи, а именно: семья — это лица, связанные родством и (или) юридическим фактом, совместно проживающие и ведущие общее хозяйство.

Источник: http://vuzlit.ru/151310/problemy_prakticheskoy_realizatsii_dogovora_sotsialnogo_nayma_zhilogo_pomescheniya

Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

ОСНОВАНИЯ И ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИЗМЕНЕНИЯДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


Бесплатная юридическая консультация:

Возникающее из договора социального найма обязательственное правоотношение является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться.Изменения правоотношения, возникающего из договора социального найма, можно подразделить, исходя из оснований, наличия или отсутствия воли сторон или одной из них, направленной на изменение правоотношения. Также изменения классифицируются в зависимости от того, в каком из элементов правоотношения происходят изменения.Чаще всего изменения происходят в субъектном составе обязательства, реже встречается изменение объекта.Следует отметить, что договор социального найма весьма подробно регламентирован законодательством, причем нормы, устанавливающие права и обязанности сторон, императивны. Поэтому возможности изменения содержания правоотношения в данном случае минимальны и связываются в основном с изменением какого-либо из других элементов правоотношения.Согласно п. 9 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.В п. 6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.В п. 9 Типового договора прямо не указано на то, что изменение договора социального найма возможно только по основаниям, предусмотренным законом, однако это не означает, что стороны могут изменить любое условие договора социального найма. ЖК РФ в отличие от положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения не предусматривает возможности перераспределения обязанностей сторон или исключения каких-либо прав одной из сторон по соглашению между нанимателем и наймодателем. Гражданско-правовой принцип свободы договора проявляется в отношении жилищно-правовых договоров в ограниченном варианте. На стадии заключения договора относительная свобода выбора присутствует у нанимателя. Даже при наличии решения о предоставлении жилого помещения он может отказаться от заключения договора. Свобода прекращения договора признается только за нанимателем. Причем и он может расторгнуть договор только при наличии согласия граждан, проживающих с ним в качестве членов семьи. Права и обязанности сторон договора социального найма определены в Типовом договоре — документе, обязательном для обеих сторон. Таким образом, отсутствие специального указания на возможность изменения договора по соглашению сторон только в случаях, предусмотренных законом, не означает полной свободы усмотрения сторон. Стороны по соглашению могут внести изменения в договор в любое время, но только те изменения, которые допускаются законодательством.В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения посвящена статья 82.В ней предусмотрено два основания изменения договора социального найма.Одним из них является объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следует отметить, что указанными обстоятельствами не ограничивается круг оснований изменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализа других статей Жилищного кодекса.Рассмотрим подробнее основания изменения договора социального найма, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ.Положение об изменении договора социального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержание ст. 87 ЖК РСФСР.По сути, речь идет о заключении отдельного договора найма жилого помещения лицами, проживающими в одной коммунальной квартире. Обязательным условием заключения единого договора является объединение в одну семью. При этом жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под « объединением в одну семью». Для раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст. 69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. Прежде всего, членами семьи являются проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установления факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. Для заключения единого договора требуется подтвердить наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака. Поскольку семейное законодательство признает лишь зарегистрированный в установленном порядке брак ( ст. 10 СК РФ), наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Также не является достаточным основанием для заключения единого договора социального найма проживание в одной коммунальной квартире свойственников ( в частности, проживание с родителями супруга, падчерицами, пасынками и т.п.). В указанных случаях для заключения одного договора требуются дополнительные доказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении.Объединение в одну семью может быть признано и в отношении других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, если будет установлено, что, проживая в одной квартире коммунального заселения, граждане ведут совместное хозяйство.Ст. 82 ЖК РФ не предусматривает получения согласия наймодателя на объединение, поскольку подобное объединение позитивно с точки зрения ликвидации жилья коммунального заселения. Вместе с тем проблем не возникает, если объединение в одну семью может быть подтверждено бесспорными доказательствами. Это имеет место при заключении брака, проживании в одной квартире детей и родителей.В иных случаях наймодатель может не признать, что объединение в одну семью имело место, и отказать в заключении единого договора. В подобных ситуациях спор должен быть решен в судебном порядке. Причем речь должна идти не просто об установлении факта объединения в одну семью, а о решении спора о праве в порядке искового производства. Дополнительным доказательством объединения в одну семью при этом может являться совершенный одним из нанимателей обмен с целью проживания в одной квартире.Установление какого-либо факта, необходимого для признания объединения в одну семью, в порядке особого производства также может иметь место, если отсутствуют иные способы подтвердить соответствующий факт ( ст. 265 ГПК РФ). Например, если нет документов, подтверждающих нахождение на иждивении, и получить их невозможно, если документы о наличии родственных отношений утрачены и не могут быть восстановлены.Следует отметить, что законодатель допускает объединение в одну семью без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения. Нет и запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей ( например, если наниматель, проживавший один в комнате, объединяется с несколькими членами семьи, занимавшими также одну комнату), поскольку при объединении в одну семью даже без заключения одного договора социального найма фактически положение проживающих изменится. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, к примеру, согласно ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. « Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма площади для отдельных квартир меньше, чем учетная норма для квартир коммунального заселения, соответственно 10 и 15 кв. м.

В ст. 82 ЖК РФ так же, как и в ее предшественнице — ст. 87 ЖК РСФСР, не предусматривается необходимости получения согласия членов семьи каждого из нанимателей на заключение единого договора социального найма. Вместе с тем, поскольку объединение непосредственно затрагивает права и обязанности указанных граждан, получение такого согласия является обязательным. Данный вывод подтверждается и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, устанавливающей равные права и обязанности нанимателя по договору социального найма и членов его семьи.Следует отметить, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора социального найма при объединении в одну семью как изменение договора, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных и заключение нового договора социального найма. Это следует из содержания ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, где речь идет не о прекращении одного договора и изменении другого, а о заключении нового договора социального найма, что подразумевает прекращение предыдущих договоров. Необходимость заключения нового договора обусловлена, вероятно, тем, что при объединении существенно меняется не только субъектный состав правоотношений, но и объект договора. Под изменением объекта в данном случае понимается не изменение качественных характеристик каждого из помещений, а то, что все эти помещения вместе становятся объектом единого правоотношения.Второе основание изменения договора социального найма — замена нанимателя. Согласно ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.В ЖК РСФСР также предусматривалась возможность замены, однако условия замены были сформулированы несколько иначе. Согласно ч. 1 ст. 88 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя мог с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежало в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.Различие приведенных норм связано, во-первых, со статусом лица, которое может стать нанимателем. Раньше возможность быть нанимателем связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица, изъявившего желание стать нанимателем. Данная новелла обоснованна, т.к. именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору социального найма. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан — учтены случаи возникновения полной дееспособности до достижения гражданином восемнадцати лет ( п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК РФ).Отличия имеются и в категориях лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетних согласие выражают их законные представители ( родители, опекуны) с соблюдением требований ст. 37 ГК РФ.Следует отметить, что и до принятия ЖК РФ в судебной практике разъяснялось, что несовершеннолетние обладают равными правами с иными членами семьи ( п. 10 Постановления Пленума ВС РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5).Еще одно отличие в том, что в соответствии со ст. 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов семьи, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается по отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи. Однако представляется, что указанное изменение может вызвать разночтения. В частности, его можно истолковать как возможность замены нанимателя вопреки желанию первоначального нанимателя либо как замену нанимателя исключительно на случай, если первоначальный наниматель выбыл из жилого помещения.Кроме того, представляется, что в данном случае речь идет не просто о получении согласия иных членов семьи, а о соглашении первоначального нанимателя и иных членов семьи о замене нанимателя. Следует отметить, что при всей близости понятия « соглашение» и « согласие» различны по своей правовой природе и правовому значению. Соглашение подразумевает определенную договоренность, совместное волеизъявление всех участников правоотношения. Согласие же — односторонняя сделка, лишь санкционирующая принятое другим лицом решение, но не предполагающее процесса согласования воль.Помимо указанных различий, существует и еще одно — ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст. 82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения такого согласия.При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене и, собственно, каким образом замена нанимателя повлияет на его права и обязанности. В отличие от договора коммерческого найма, где согласие наймодателя действительно необходимо, поскольку ответственным перед ним является, по общему правилу, только наниматель, при социальном найме на дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма ( ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).Таким образом, не все произошедшие в рассмотренных выше положениях о замене нанимателя изменения следует признать оправданными.Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Причем, поскольку речь идет о наличии у члена семьи нанимателя « такого же права» как и в ранее рассмотренной ситуации, возникает вопрос об условиях его реализации: требуется ли согласие на это иных членов семьи и наймодателя или достаточно требования лица, желающего стать нанимателем. Необходимость согласия на это членов семьи не вызывает сомнения. Если договоренности достичь не удастся, спор может быть решен в судебном порядке. Указывая на « такое же право», законодатель, видимо, предполагает и аналогичный порядок его реализации. Однако при отсутствии перечня оснований к отказу в замене нанимателя, а также учитывая, что умерший наниматель неизбежно должен быть кем-то заменен, получение согласия наймодателя выглядит как ненужная формальность. По сути, он не может отказать в замене нанимателя в принципе, а может лишь не согласиться с определенной кандидатурой. Причем, отказаться признать нанимателем определенное лицо наймодатель может только при несоблюдении установленных законодательством требований, например, о наличии у лица статуса члена семьи, дееспособности, получении согласия иных членов семьи.Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи — это единственный выход. Ведь несовершеннолетний, достигший 14 лет, уже обладает правом на самостоятельное проживание в жилом помещении ( ст. 20 ГК РФ). К тому же он уже сам ( хотя в большинстве случаев и с согласия родителей либо попечителя) совершает сделки, несет ответственность по своим договорным обязательствам ( ст. 26 ГК РФ). Ограничение лица в дееспособности в соответствии со ст. 30 ГК РФ также не исключает его право на жилое помещение. К тому же указанный субъект тоже несет самостоятельную имущественную ответственность. Вообще, установление в ЖК РФ солидарной ответственности по обязательствам, возникающим из договора социального найма, только полностью дееспособных лиц не вполне обоснованно и не способствует защите интересов участников правоотношения.Еще один недостаток — отсутствие регламентации ситуации, когда наниматель выбывает из жилого помещения, например, переезжает в другое жилое помещение. Последствия такого выбытия должны быть аналогичны тем, которые предусмотрены на случай смерти нанимателя.Исходя из изложенного, представляются более обоснованными правила замены нанимателя в случае смерти, предусмотренные в п. 2 ст. 686 ГК РФ для договора коммерческого найма. Во-первых, в п. 2 ст. 686 ГК РФ указывается, что его положения распространяются на случаи смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Во-вторых, в указанных случаях не подразумевается получения согласия наймодателя. В-третьих, определены последствия ситуации, когда оставшиеся проживать в жилом помещении граждане не достигли соглашения о замене нанимателя.Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать от его временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительный характер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. Ранее такое основание предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР и активно использовалось на практике, особенно в случаях, когда семейные отношения между нанимателем и членом его семьи прекращались в результате расторжения брака.Изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с членом семьи нанимателя допускалось, если с согласия остальных проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на долю выделяющегося жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным законодательством требованиям.При недостижении соглашения между членами семьи о разделе жилого помещения, спор решался судом.Исключение возможности раздела жилого помещения направлено на предотвращение образования жилья коммунального заселения. Вместе с тем подобная мера порождает ряд проблем. Прежде всего, это регулирование отношений нанимателя и бывших членов семьи. В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.Таким образом, хотя отдельного договора с бывшим членом семьи не заключается, фактически обособление происходит, равно как и возникает проблема использования жилого помещения и определения доли такого гражданина в расходах на оплату коммунальных платежей, найма, текущего ремонта жилого помещения.Представляется, что подобный путь борьбы с коммунальным жильем малоэффективен. Помимо возникающей неопределенности правоотношений, надо отметить, что запрет на заключение отдельного договора социального найма не означает, что существовавшее правоотношение остается неизменным, поскольку изменяются условия исполнения обязательств и ответственности перед наймодателем. Солидарное обязательство сохраняется в отношении нанимателя и членов его семьи, а бывший член семьи приобретает самостоятельные права и обязанности.Изменение договора социального найма имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя ( ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).Члены семьи нанимателя как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре социального найма. Появление новых членов семьи либо выбытие ( смерть) кого-либо из проживавших в жилом помещении влияет на условия пользования жилым помещением иными членами семьи, размер платы за отдельные виды услуг.Вселение новых членов семьи осуществляется по инициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимо получение согласия наймодателя. Причем в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменение договора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы ( ст. 70 ЖК РФ). Исключением из правил о получении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как на несовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя.Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопрос решается исключительно по воле выбывающего лица.Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора найма может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. В таких ситуациях основанием для внесения изменений в договор является судебное решение о выселении. В частности, изменение договора может иметь место в случае выселения лица ( лиц), использующего жилое помещение не по назначению, нарушающего права и законные интересы соседей, разрушающего жилое помещение. Поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение из жилого помещения только виновных в указанных нарушениях граждан, иные проживающие в жилом помещении лица не могут быть выселены. В такой ситуации договор социального найма подлежит изменению на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении нарушителя. Инициаторами такого выселения могут явиться как наниматель и иные члены семьи, страдающие от противоправных действий проживающего с ними лица, так и иные заинтересованные лица, например, соседи.Договор изменяется и при выселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным ( ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом подобное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора ( ст. 64 ЖК РФ).Следует отметить, что жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципальных образований. Соответственно, передача жилого помещения без изменения целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц в частную собственность не допускается. Исключением является приватизация жилого помещения нанимателем и членами его семьи. В этом случае договор социального найма прекращается.Изменение договора социального найма может быть связано не только с субъектным составом, но и с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом.В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, влекущее изменения в предоставляемых коммунальных услугах, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон. В частности, увеличение площади приводит к увеличению платежей, изменению порядка пользования жилым помещением и т.д. Изменение же, например, размера оконного проема или формы дверного проема не повлияет на содержание обязательства. Однако указанная позиция вызывает сомнения. Переустройством и перепланировкой признаются все же достаточно значимые изменения жилого помещения, отражаемые в техническом паспорте. На данный документ имеется ссылка в договоре социального найма ( п. 2 Типового договора социального найма), следовательно, содержащаяся в нем характеристика небезразлична для договора социального найма. Таким образом, следует признать, что любые перепланировка и переустройство изменяют характеристики жилого помещения, на которые имеется ссылка в договоре. Соответственно, изменяется объект договора. Просто в ряде случаев изменение предмета влечет изменение прав и обязанностей сторон, т.е. содержания возникающего из договора обязательства, в других же случаях изменения касаются исключительно предмета договора подобно тому, как в отдельных случаях изменение субъектного состава не изменяет содержание обязательства. В частности, как указывалось выше, изменение собственника жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не влечет изменения условий договора.Переустройство и перепланировка могут быть осуществлены по инициативе наймодателя или нанимателя. Наниматель может произвести соответствующие изменения, только если уполномочен на это наймодателем и имеется письменное согласие на переустройство ( перепланировку) членов семьи нанимателя ( ст. 25 ЖК РФ).Переустройство и перепланировка по инициативе наймодателя проводятся обычно в рамках осуществления капитального ремонта жилого помещения. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции ( ч. 2 ст. 88 ЖК РФ).Таким образом, существенное изменение занимаемого ранее жилого помещения может привести не к изменению договора социального найма, а к расторжению прежнего и заключению нового договора.При этом допускается вселение по желанию нанимателя и членов его семьи в ставшее в результате изменений меньшим жилое помещение, однако если в результате они не станут нуждающимися в жилом помещении.ЖК РФ не раскрывает понятия « существенное превышение нормы предоставления». В настоящее время вопрос о существенности превышения определяется законодательством субъектов РФ. Так, согласно ст. 14 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 « Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений ( жилых домов) в городе Москве» существенным является превышение нормы предоставления более чем на девять метров на семью.

Переустройство и перепланировка приводят к изменению договора социального найма, если они осуществлены в соответствии с требованиями законодательства. В противном случае помещение должно быть восстановлено в первоначальном виде ( ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).Основанием для изменения договора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальной квартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 59 ЖК РФ. В данном случае жилое помещение как объект правоотношения не претерпевает изменений, изменяется количество комнат, предоставленных нанимателю и, соответственно, общая площадь занимаемых им помещений. Кроме того, в результате предоставления нанимателю освободившихся комнат, квартира может полностью перейти в пользование данному нанимателю и членам его семьи. Соответственно, объектом найма будут уже не комнаты в квартире, а квартира в целом.Изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Поскольку в договоре имеется ссылка на установленный в законе порядок определения размера платы ( пп. « з» п. 4 Типового договора социального найма), если не изменился порядок, не изменилось и условие об оплате.Изменение субъектного состава может привести к изменению размера платы за те услуги, которые оплачиваются в зависимости от количества проживающих в жилом помещении.Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч. 10 ст. 156 ЖК РФ. В данном случае изменение размера платы производится в разовом порядке и является последствием ненадлежащего исполнения обязанностей по оказанию соответствующих услуг. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и ( или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, обращаются с заявлением об изменении размера платы за период, когда имело место ненадлежащее оказание услуги.

Изменение договора социального найма следует отличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма в случаях, предусмотренных жилищным законодательством. В частности, договор прекращается при обмене жилого помещения, а также при замене жилого помещения ( ч. 5 ст. 74, ст. 81 ЖК РФ).Разграничение ситуаций, когда договор социального найма жилого помещения прекращается, а когда — изменяется, проводится, прежде всего, исходя из того, сохраняется ли право пользования изначально предоставленным жилым помещением ( пусть даже претерпевшим какие-либо преобразования), либо речь идет о предоставлении иного жилого помещения. Кроме того, договор прекратится, если изменится основание пользования жилым помещением, в частности, когда помещение переходит в собственность проживающих в нем лиц.

Итак, юристы нашего центра ( адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:

— консультирование устное, письменное, письменные заключения ( консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on — line. бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);— юридическая консультация (VIP ) , в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;— проверка документов, договоров, исковых заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;— составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;— полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества, убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества ( в т.ч. недвижимости);— представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;— юрисконсультант по обслуживанию юридических лиц ( предприятий, организаций). разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;— другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://portal-law.ru/osnovaniya-i-pravovye-problemy-izmeneniya-dogovora-sotsialnogo-nayma-zhilogo-pomescheniya/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн