Приобретение доли в квартире

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире Бесплатная юридическая консультация: Вы желаете продать или купить долю в квартире,.

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире


Бесплатная юридическая консультация:

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые.

Оглавление:

И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней». Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, «записана» она на кого-то одного. И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого. Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина — когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.


Бесплатная юридическая консультация:

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует. На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности. Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной «больной точкой» темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками. Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества. Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное — покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель — проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.


Бесплатная юридическая консультация:

В чем же риск?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

Источник: http://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Покупка доли в квартире — пакет документов и подготовка к сделке, договор и нотариальное заверение, оформление

Большая часть населения России не может приобрести жилую недвижимость целиком. Гражданам с невысоким уровнем зарплат остается только купить долю в квартире. Наличие собственной небольшой жилплощади позволяет решить проблемы с регистрацией и заработком, т.к. большинство работодателей требуют от сотрудников наличия постоянной прописки в регионе трудоустройства.

Что такое доля в квартире

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) под этим термином подразумевают имущество, находящиеся в общей собственности двух и более лиц. В официальных документах часто доля обозначается не как помещение, а как процентное соотношение или дробная часть от общей площади жилища. Ее габариты в квадратных метрах указываются, если она была выделена в отдельную комнату. Многие люди путают совместную собственность с долевой. Первый вид правоотношений возникает, если лица, состоящие в браке, приобретают недвижимость. После развода и раздела имущества квартира станет долевой.


Бесплатная юридическая консультация:

Стоит ли покупать

По статистике более 60% граждан приобретают конкретную часть недвижимости, потому что им негде прописаться. Покупка квартиры в долевой собственности решает эту проблему. Владелец сможет оформить прописку себе, а при необходимости – родственникам или другим людям. К тому же цена части жилплощади намного меньше, чем стоимость целой квартиры. Минусов у покупки долевого имущества тоже полно:

  • При продаже у других владельцев есть преимущественное право выкупа.
  • Покупка доли в квартире не всегда сопровождается оформлением на владельца отдельной комнаты. На документах гражданин получает право собственности на 1/3 или 1/2 часть недвижимости, что доставит серьезные неудобства в пользовании жилья.
  • Необходимо получать согласие других владельцев на любые действия с имуществом (прописку любых людей, кроме несовершеннолетних, ремонт, замену труб и т.д.).

Нормативно-правовая база

Покупка недвижимости в долевую собственность регулируется ГК РФ. В статьях №131, 250, 556, 572 указаны права и обязанности сторон, владеющих частью жилплощади. Процедура продажи и покупки долей также регулируется Федеральным законом ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом ФЗ-172 от 02.06.2016 г.

Покупка квартиры в долевую собственность

Приобрести часть недвижимости может любой совершеннолетний гражданин РФ или иностранного государства. Законом разрешена покупка доли квартиры у родственников. Гражданин может воспользоваться ипотекой или рассрочкой, но банки охотнее выдают заемные средства на целые объекты недвижимости. При покупке имущества физлицу надо обратить внимание на следующие особенности имущества:

  • количество зарегистрированных лиц и сособственников;
  • размер выделенной части жилплощади.

Кто такие сособственники

Под этим термином подразумевают других владельцев недвижимости, обладающих собственными долями. При наличии сособственников существует 2 варианта пользования жилым помещением: по соглашению и на равных основаниях. Гражданин, решивший прописать каких-либо родственников на своей части жилплощади или сдать ее кому-то в аренду, обязан получить письменное разрешение совладельцев.

Преимущественное право на приобретение доли

Гражданин, намеренный продать часть квартиры, которой он владеет, сможет устроить публичные торги через месяц после принятия решения из-за статьи №250 ГК РФ. Согласно этому законодательному акту, преимущественным правом на покупку обладают остальные собственники жилья, поэтому продавец обязан сначала предложить им выкупить его долевые права. Начало процедуры продажи выглядит следующим образом:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Продавец в письменной форме извещает всех участников долевой собственности о намерении реализовать свою часть жилища с указанием стоимости и иных условий сделки.
  2. Гражданин собирает письменные отказы от участия в торгах. Если извещения написали все дольщики, то владелец может продать часть жилища любому гражданину.
  3. Если продавец не получил письменные отказы от всех дольщиков, то он обязан подождать 30 дней. По истечении этого срока долю объекта можно продать постороннему физлицу.

Что делать, если дольщика найти невозможно

Совладельцев недвижимости часто сложно найти. Особенно это актуально в Москве, где скупкой долей занимаются для того, чтобы в дальнейшем сдавать часть квартиры (комнату) в аренду. Продавец обязан отправить уведомление по всем известным адресам. Если сведения о месте проживания участника долевой собственности найти не удалось, надо направить запрос в районную администрацию или адресное бюро, а затем представить суду документы, подтверждающие невозможность связаться с дольщиком.

Подводные камни

Покупка доли в квартире является полностью законной сделкой, если оформляется путем заключения договора купли-продажи. В случае безвозмездного отчуждения близкому родственнику или постороннему гражданину владелец части недвижимости должен представить справку о своей вменяемости. Документ не относится к обязательным, но станет защитой от мошенничества, если физлицо решит внезапно отменить сделку через суд, сославшись на собственную недееспособность в момент подписания договора. К потенциальным рискам покупки доли в квартире относят:

  1. Плохое соседство. После покупки гражданин может невольно оказаться в эпицентре конфликта между родственниками или бывшими супругами.
  2. Отсутствие правил пользования жилым помещением. Чтобы избежать негативных последствий в виде постоянных стычек, следует попросить соседей оформить в юридической конторе официальное соглашение. При отказе можно подать на совладельцев в суд.
  3. Дробная доля. Гражданину после покупки части имущества придется подавать заявление мировому судье, чтобы тот выделил ему отдельную жилую комнату для проживания, что сопровождается дополнительными расходами.

Если в квартире прописан ребенок

Наличие несовершеннолетнего значительно усложняет процесс приобретения части недвижимости. По закону покупка доли в квартире совершается после того, как ребенок выпишется с жилплощади и пропишется по новому адресу. Если официальные опекуны или родители малыша попытаются продать часть недвижимости, которой они владеют, постороннему гражданину, органы опеки признают такую сделку недействительной и заведут уголовное дело относительно ущемления прав несовершеннолетнего.

При перепланировке

Проблемы с квартирой, прошедшей процедуру приватизации, могут возникать, если хозяевами было произведено незаконное изменение конфигурации жилой площади, т.е. перенос или полный снос стен, увеличение окон и т.д. Все модификации недвижимости должны быть отображены в техническом плане. Если гражданин приобрел долю в квартире с неузаконенной перепланировкой, то ответственность за неофициальное переустройство возлагается на него. Совладельцу недвижимости придется заплатить штраф.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире

Процедура реализации прав на часть недвижимости начинается с информирования других дольщиков. Исключений из этого правила нет. После вручения письменного уведомления о продаже каждому совладельцу недвижимости гражданин должен подождать 30 дней или собрать официальные отказы, а затем приступить к открытой продаже долевой собственности. После того, как покупатель найден, надо выполнить следующие действия:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Подготовить документы на недвижимость. Владелец должен собрать все необходимые справки и выписки, проверить актуальность данных в них.
  2. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.
  3. Регистрация перехода права долевой собственности.
  4. Уплата НДФЛ (налога на доходы физических лиц) после получения прибыли от продажи.

Подготовка и изучение документов на квартиру

Перед покупкой будущий долевой собственник обязан внимательно изучить все представленные владельцем выписки и справки. С особой тщательностью следует проверять технический план жилья. Если размеры или количество комнат, дверей, окон не совпадают, то продавец должен обратиться в БТИ, чтобы заказать новые чертежи помещений. Для заключения сделки нужны следующие документы:

  • свидетельство о праве долевой собственности продавца на недвижимость;
  • выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
  • выписка из домовой книги, где указано количество зарегистрированных лиц (действует 1 месяц);
  • технический и кадастровый паспорта;
  • паспорта всех участников сделки;
  • справка, содержащая основные характеристики недвижимости (количество комнат, метраж и т.д.).

Составление договора

Этот документ оформляется для того, чтобы зафиксировать факт передачи имущественных права от одного лица к другому. Покупка квартиры в долях всегда сопровождается составлением договора. Типовой бланк документа есть практически у каждого нотариуса. Заполняется договор купли-продажи обеими сторонами. Оформление документа требует официального нотариального заверения. Оплатить процедуру может покупатель или продавец. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Дату, место составления.
  • Фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, банковские реквизиты продавца и покупателя.
  • Подробное описание предмета сделки и недвижимости. Обязательно указывается полный адрес жилого помещения, расположение комнаты (если она выделена по документам), квартирный номер.
  • Цена покупки.
  • Порядок, сроки, прочие условия внесения оплаты.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на помещение, где указаны права третьих лиц и обременения.
  • Сведения о недостатках и дефектах квартиры.
  • Информация о совладельцах жилого помещения.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность участников соглашения.
  • Порядок разрешения конфликтов.
  • Порядок оплаты расходов, связанных с заключением соглашения.
  • Количество экземпляров договора купли-продажи.

Нотариальное заверение

Покупка доли в квартире относится к имущественным сделкам. По закону такие процедуры нуждаются в юридическом сопровождении. Заверив договор нотариально после подписания, сторона, приобретающая часть недвижимости, сможет защитить себя от недобросовестного поведения продавца. Если владелец доли решит отказаться от сделки или от соблюдения ее дополнительных условий, официально оформленный документ физлицо сможет использовать в качестве основания для возврата уплаченных денег или получения компенсации.

Акт приема-передачи

Документ подтверждает передачу доли имущества от одного физлица другому. Он прилагается к договору купли-продажи. Акт приема-передачи содержит описание актуального технического состояния квартиры. Если во время итогового осмотра были обнаружены какие-либо дефекты, которых не было в договоре, продавец обязан их ликвидировать. Покупатель без акта приема-передачи не сможет получить свидетельство собственника в Росреестре и вернуть часть суммы, уплаченной при покупке недвижимости (налоговый вычет). Документ заверяется нотариусом. Акт должен содержать:

  • Место и дату подписания.
  • Реквизиты договора купли-продажи.
  • Сведения о нотариальном исполнителе.
  • Всю информацию о сторонах договора.
  • Полные сведения об имуществе: количество комнат, этажность, кадастровый номер, прочие технические характеристики.
  • Данные о состоянии жилплощади, список обнаруженных дефектов.
  • Номера документов, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным услугам (по желанию покупателя).
  • Информацию о проведении расчетов.
  • Пункт об отсутствии претензий.
  • Подпись обеих сторон.

Определение порядка пользования жилым помещением

Покупка долей в квартире часто сопровождается последующими конфликтами. Отношения между совладельцами жилища начинают портиться, когда один из собственников перекрывает другому доступ к кухне, кладовке и другим общим помещениям. Во избежание таких проблем юристы советуют официально определить порядок пользования жилым помещением сразу после покупки. На решение судьи влияют следующие факторы:

Бесплатная юридическая консультация:

  • планировка недвижимости;
  • степень нуждаемости;
  • наличие у совладельцев другого жилья;
  • родственные связи между дольщиками.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Продавец вместе с покупателем должны посетить Кадастровую палату по месту нахождения квартиры. Это обязательная процедура, которая завершает переход прав на долю в имуществе от одного гражданина к другому. Без нее покупка будет считаться недействительной. Для государственной регистрации стороны обязаны представить в Кадастровую палату следующие документы:

  • Заявление о постановке на учет перехода прав собственности.
  • Заявление на государственную регистрацию права собственности после покупки.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки (оформляется, когда собственник – несовершеннолетнее лицо).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
  • Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное совладельцам от продавца, должно содержать сведения о стоимости части жилого помещения и прочие существенные условия сделки.
  • Документы об отказе долевых собственников от покупки.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Выкуп доли по договору дарения

Продавцы не всегда хотят платить государству проценты от продажи части недвижимости. В такой ситуации можно оформить договор дарения. После подписания документа владельцем части жилья станет другой гражданин. Выкуп доли в приватизированной квартире по договору дарения возможен, если продавец представил справку из психоневрологического диспансера о собственной вменяемости. Если гражданин отказывается ее оформлять, то лучше с ним не заключать сделку.

Выкуп доли по договору дарения – одна из самых распространенных мошеннических схем. Она используется не только при продаже определенной части недвижимости, но и при реализации квартир, домов. Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска, т.е. с наркоманами, алкоголиками, одинокими пенсионерами. Люди этих категорий не могут полностью отвечать за свои действия, поэтому подобные договора суд аннулирует, а покупатели теряют права на часть недвижимости и уплаченные деньги.

Доля в квартире приходит через ряд сделок купли-продажи. Владельцем недвижимости на документах является не пенсионер или алкоголик, а среднестатистический трудоспособный гражданин. Выявить мошенническую схему в такой ситуации можно, изучив базу данных Росреестра о сделках с недвижимостью. Там собрана информация с 1998 года. Если за короткий период времени проведено 2-3 сделки с долей, то квартиру продает мошенник.

Источник: http://sovets.net/18751-pokupka-doli-v-kvartire.html


Бесплатная юридическая консультация:

Особенности покупки доли в квартире в 2018 году

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2018 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2018 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.


Бесплатная юридическая консультация:

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.


Бесплатная юридическая консультация:

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.


Бесплатная юридическая консультация:

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.


Бесплатная юридическая консультация:

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.


Бесплатная юридическая консультация:

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.


Бесплатная юридическая консультация:

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, читайте здесь.

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:


Бесплатная юридическая консультация:

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Так запрещено продавать жилье, если ребенок остается «на улице», то есть по документам другого жилья он не получает.

Для продажи детской доли необходимо, чтобы:

  • у ребенка имелась иная жилплощадь, пригодная для проживания;
  • ребенок проживал по другому адресу, и у него имелась постоянная прописка;
  • после продажи доли на имя ребенка было приобретено иное жилье, не хуже проданного.

Но даже при соблюдении всех условий без официального разрешения органов опеки не обойтись.


Бесплатная юридическая консультация:

Для этого законный представитель обращается в местные попечительские органы со следующими документами:

  • заявление о разрешении на продажу;
  • паспорт опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоподтверждающие документы на квартиру;
  • документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
  • иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

До 18 лет интересы ребенка представляют родители или законные опекуны.

Необходимый пакет документов

Для оформления продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  • паспорт собственника доли;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • правоустанавливающие документы (указывающие на основание получения права собственности);
  • кадастровый паспорт квартиры, подтверждающий постановку объекта на кадастровый учет и
  • содержащий описание основных характеристик квартиры;
  • технический паспорт квартиры, указывающий на отсутствие неузаконенной перепланировки;
  • письменные отказы остальных совладельцев от покупки доли либо подтверждение отправки соответствующего уведомления;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или доля принадлежит несовершеннолетнему;
  • нотариальное согласие супруга на сделку (если продавец состоит в законном браке).

По мере необходимости могут потребоваться и иные документы. Например, выписка из домовой книги о составе всех прописанных лиц или справка об отсутствии задолженности по комуслугам. На основании собранных документов составляется договор купли-продажи доли квартиры.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-doli-v-kvartire/


Бесплатная юридическая консультация:

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке. Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы. Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2018 года.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Источник: http://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire/

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

Порядок действий при приобретении доли в квартире

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

2. Проверить правоустанавливающие документы продавца

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 илирублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в–рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dolya-v-prave-sobstvennosti.html

Страна Советов

Страна Советов Советы на все случаи жизни

Покупка доли в квартире

05.06.2018 admin Комментарии Нет комментариев

Некоторые объекты недвижимости обладают статусом долевой собственности — это часть в общем праве, которая часто достается наследственным путем, а также после совместного приобретения недвижимости, раздела имущества или приватизации коммунальной квартиры несколькими владельцами. Доли являются самостоятельными объектами права, которые также продаются, покупаются, подлежат наследству, дарению или другому формату передачи прав на недвижимость.

Что значит купить долю в квартире?

Купить долю в квартире — значит приобрести некоторую часть в праве собственности на недвижимость, где остальные части принадлежат другим владельцам.

Как правило, доля покупается с определенной целью:

  • для регистрационного учета на этой жилплощади;
  • для проживания в одном из помещений многокомнатной квартиры;
  • в качестве инвестиции;
  • с целью дальнейшего выкупа всего объекта.

В долевой собственности каждому владельцу в общем праве принадлежит определенная доля. Это может быть 1/2, 1/5, 1/100 или 15/48, при этом в сделке может участвовать любой долевой формат. Когда доля не выделена в натуральном формате, сложно определить, какая именно часть недвижимости продается, в этих случаях сособственники часто решают вопрос о правах пользования объектом в суде. Доля, выделенная в натуре, как правило, соответствует одной или нескольким комнатам в квартире, закрепленными за формальным собственником.

Доля в квартире продается, как любой объект недвижимости, при условии некоторых дополнений в пакет документации, необходимой для регистрации права собственности.

Как купить долю в квартире у родственников?

Зачастую, получив в наследство объект недвижимости, граждане невольно становятся участниками долевой собственности. Похожая ситуация происходит при приватизации объекта на нескольких членов семьи или родственников. В дальнейшем один из родственников стремится приобрести весь объект в целом.

Все участники долевой собственности обладают юридическим преимуществом — они имеют преимущественное право покупки. То есть, приняв решение продать свою долю, ее владелец изначально должен предложить сделку остальным сособственникам.

В письменном формате собственник доли обязан уведомить остальных владельцев объекта о стоимости продажи, условиях покупки и временном периоде предложения. При отказе остальных собственников покупать долю или при истечении 30 дней сделка может быть проведена с третьими лицами.

Поэтому, зная о том, что родственник продает свою долю, каждый участник долевых правоотношений должен помнить, что в этом варианте преимущественное право на покупку у него.

Как купить долю в квартире в ипотеку?

Купить долю в объекте недвижимости в ипотеку формально возможно, в практическом плане все не так хорошо. Далеко не все банковские структуры готовы кредитовать долевую собственность, точнее, таких банков — единицы. Но даже они устанавливают особые условия, отличные от стандартного ипотечного кредитования, ведь доля в квартире считается высокорискованным активом.

Наиболее часто банки соглашаются оформлять жилищный займ только при условии, что это единственная доля в квартире, не принадлежащая заемщику, и после выдачи ипотеки он сможет стать владельцем всего объекта. В этих ситуациях залоговым имуществом признается вся квартира.

Конечно, встречаются и такие программы, по которым можно приобрети отдельную долю или комнату, выделенную в натуре, но встречаются они в линейке банковских предложений крайне редко и отличаются более высокими процентными ставками.

Как купить долю квартиры на материнский капитал?

Объем материнского капитала зачастую не позволяет реализовать его для покупки полноценного жилья, и тогда родители, пытаясь освоить льготные средства, подыскивают долю в квартире, которую возможно приобрести с использованием маткапитала.

Законодательно это возможно, но основным условием приобретения является обязательный выдел доли в натуре, то есть приобретаемая часть объекта недвижимости должна быть обособлена от других комнат и мест общего пользования. То есть, с помощью капитала можно приобрести комнату в многокомнатной квартире или общежитии.

Еще одним важным условием покупки доли с использованием маткапитала является исключение сделок с родственниками. То есть приобрети комнату в объекте, где сособственниками являются родственники нельзя. Такая мера позволяет государству бороться с фиктивной реализацией материнского капитала.

Как купить долю в приватизированной квартире?

Если квартира приватизирована и принадлежит нескольким собственникам, то приобрести одну из долей вполне реально. Хотя иногда можно столкнуться со сложностями, связанными с преимущественным правом покупки у других владельцев.

Поэтому для сделки и регистрации договора потребуется, помимо стандартного комплекта документации, нотариально заверенное уведомление остальных участников собственности о продаже объекта за определенную цену, с момента получения которого минуло тридцать дней.

А если к вопросу о продаже доли в квартире соседи относятся нормально, то можно просто съездить с ними к нотариусу, где они составят официальный отказ от преимущественного права приобретения — в этом случае вопрос решается в течение дня и не нужно ждать целый месяц до выхода на сделку.

Если порядок пользования определен или доля выделена в натуре, то можно сразу регистрировать договор купли-продажи. В противном случае, лучше сначала составить соглашение с остальными сособственниками о перераспределении долей, зарегистрировать его, а затем, на основании этого документа проводить сделку.

Как оформить долю недвижимости?

Случаются ситуации, когда в едином объекте недвижимости требуется выделить долю, перераспределить одну из долей между остальными участниками или предоставить часть собственности третьему лицу. В каждом из этих случаев придется заниматься регистрацией нового собственника.

Оформить долю недвижимости можно по договору купли-продажи или договору дарения, а также право собственности оформляется на основании свидетельства о наследстве или судебного решения. В зависимости от способа получения права, составляется заявление о регистрации собственности, которое регистрируется в территориальном филиале ФРС.

Особенности оформления есть у каждого варианта:

  • Дарение предусматривает возможность оспаривания сделки остальными дольщиками, которые могут посчитать, что преимущественное право покупки не было реализовано. К тому же получатель доли по дарению обязан заплатить налог, исключение составляет лишь дарение между близкими родственниками.
  • Наследование доли в праве собственности по закону или завещанию позволяет наследникам продать либо подарить полученную долю, а также распределить ее между собой. Также часть в праве собственности может быть выкуплена одним из дольщиков по договоренности с остальными.
  • Переоформление доли на ребенка требуется, когда родители воспользовались ипотечным кредитованием и желают использовать материнский капитал для расчетов с кредиторами. В этом случае при согласовании с банком и органами опеки ребенку выделяется доля в квартире, а маткапитал перечисляется банку в счет погашения ипотечного долга.
  • В судебном порядке доля переоформляется в любых ситуациях, когда мирным путем собственники не могут достичь соглашения. В дальнейшем право собственности регистрируется на основании решения суда.

Как оформить куплю-продажу доли в квартире?

Купля-продажа доли в квартире регламентируется ст.250 ГК, где описано право преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности и порядок отказа от такого права.

Для регистрации договора КП в регистрационный орган требуется представить следующий комплект документации:

  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие собственность продавца объекта;
  • нотариально заверенные документы (отказ или уведомление) о соблюдении регламента ст.250 ГК;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на проведение купли-продажи.

Эти документы требуются в ФРС, без них осуществить регистрацию перехода права невозможно.

Однако, покупателю рекомендуется также затребовать такие документы, как справку о составе семьи (о лицах, зарегистрированных на покупаемой жилплощади), справку об отсутствии задолженностей по налогообложению и коммунальным услугам, выписку об объекте из государственного реестра прав.

Как купить долю в квартире у несовершеннолетнего?

Покупка недвижимости у несовершеннолетних собственников всегда полна рисков, ведь юридические действия за продавца исполняет законный представитель (родитель). Государство активно контролирует любые переходы прав несовершеннолетних и бдительно следит соблюдением интересов ребенка. Поэтому любые несоответствия всегда трактуются в пользу несовершеннолетнего.

Для покупки доли у малолетнего собственника к обычному пакету документации потребуется добавить письменное разрешение органов опеки на осуществление сделки. Более того, его разрешение содержит какие-либо условия, то потребуется документальное подтверждение их исполнения.

К примеру, если взамен продаваемой доли ребенку требуется предоставить соответствующую часть в другой квартире, то на сделку потребуется документ о получении несовершеннолетним такого имущества в собственность. А если в разрешении содержится указание о приобретении объекта для ребенка в дальнейшем, то лучше воспользоваться банковской ячейкой и произвести расчеты по сделке только после исполнения постановления опеки.

В Москве стали продавать доли в общих квартирах и называть это «студиями нового формата». Стоят они намного дешевле, чем обычные однушки. С помощью экспертов разбираемся, какие плюсы и минусы есть у такого жилья.

Что это такое

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные. В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы. Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей.

Покупка доли в квартире

Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров. Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.

Подводные камни

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания. Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор. То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос. Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире. Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб. Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Необходимо учесть мнение соседей по квартире и в том случае, если кому-то захочется продать свою часть. Хозяин одной из частей, решивший с ней расстаться, обязан письменно сообщить о своём намерении продать долю за определённую цену и предложить выкупить её другим собственникам. Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Что такое доля в квартире?

Доля это часть целого. Когда пишут или говорят «доля в квартире» подразумевается, что это на квартиру.

Доля в праве на квартиру частью квартиры не является, а является частью права. Риелторы постоянно смешивают два разных понятия в одно. Для того чтобы доля в праве стала частью имущества ее необходимо выделить из общего имущества в соответствии со ст.252 ГК РФ.

Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности называется долевая собственность.

В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, «триаде» трех правомочий: владения, пользования, распоряжения.

Покупка доли квартиры у родственника

Общие положения Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам , в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Доля — это понятие правовое и не привязано к квадратным метрам. Ее нельзя огородить забором и нельзя потрогать. Собственнику может принадлежать какая-то часть права, допустим, 1/8 или 1/16 общего права. Но нельзя определить, где конкретно она находится – в ванной, туалете или в каком-то другом месте квартиры.

Главная >> Как грамотно осуществлять операции с недвижимостью

Осторожно: общая собственность!

Подводные камни и возможные риски при продаже доли собственности.

Серьезным препятствием при покупке или продаже недвижимости может послужить общая собственность, то есть, когда у квартиры сразу несколько законных владельцев и у каждого есть своя доля. Ведь перед продажей доли своей собственности в таком случае обязательно нужно уведомить об этом других собственников, мало того — нужно предложить им ее купить. У дольщиков перед другими покупателями огромное преимущество, так как они имеют в собственности уже часть имущества. Продавец должен раздать копии письма с предложением о продаже лично в руки всем собственникам или отправить заказное письмо с уведомлением о его получении. У собственников есть месяц после получения такого письма на то, чтобы купить предложенную долю или же отказаться от нее, молчание — означает отказ от покупки, тогда вы имеете полное право продавать жилье.

Как оформить покупку доли, комнаты в квартире.

Если выбрать другую схему и не уведомлять о продаже недвижимости дольщиков — в ближайшие три месяца после проведения сделки купли-продажи и заключения договора они могут потребовать пересмотра сделки через суд, который вероятнее всего встанет на сторону дольщиков. При этом несчастный покупатель вашей доли может своей покупки лишиться, но он в свою очередь имеет полное право потребовать от вас возместить расходы. Купить недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, становится возможным только при согласии на эту сделку всех владельцев.

Супруги, если квартира — это их совместно нажитое имущество также могут распорядиться недвижимостью только по обоюдному согласию, хотя по документам владельцем квартиры может быть только один. Ведь неосведомлённый супруг в случае чего может в суде потребовать признать сделку незаконной. Если один из собственников жилья — ребёнок, то продать его долю можно только с согласия его законных представителей: родителей или опекунов, которые получают разрешение на это в органах опеки.

В сделках купли-продажи долей недвижимости всегда присутствует большой риск связаться с мошенниками. Схема обмана чаще всего следующая: мошенники выкупают одну небольшую долю одного у одного из собственников, а затем пытаются выкупить всю квартиру полностью, и, конечно же, по стоимости ниже рыночной. Для этого они могут пойти на всё, чтобы сделать жизнь соседей по коммуналке невыносимой: скандалить, устраивать шумные праздники, приглашать друзей-алкоголиков. Рано или поздно другие дольщики не выдерживают такого соседства и продают свои доли. Но в связи с такими жильцами по рыночным ценам покупать комнату никто не согласится, поэтому собственники не видят другого выхода, как продать свою долю новым соседям по символической цене.

фольксваген кадди грузовой в салоне у официального дилера

Похожие темы

Риски при покупке жилья у фирмы-застройщика. Как убедиться в надежности строительной компании?

Аренда квартиры: договор, налоги, риски

Решение суда, как способ признания собственности на жилье

Появление права совместной собственности на квартиру при приватизации

Внимание: жильё — риски покупки квартиры

Покупка квартиры с котлована — плюсы и минусы

Сауна у вас дома — пар под рукой

Основное направление деятельности агентства недвижимости «Квартирная доля» — это покупка и продажа долей квартир. Среди наших сотрудников не мало высококвалифицированных специалистов, давно работающих на рынке долевой собственности и имеющих большой, наработанный годами опыт. Мы поможем купить долю в квартире, что Вам даст не только Рязанскую прописку, но и полный социальный пакет, а также возможность законно проживать на своей площади.Инвестиции в долю в квартире, на сегодняшний день, являются самыми высоколиквидными, на рынке недвижимости.Мы настоятельно рекомендуем осуществлять такие сделки, как покупка доли квартиры, только с помощью риэлторов, специализирующихся в этом вопросе, т.к.

существует определенная специфика купли-продажи доли в квартире.

ВСЕ ИЩУТ, А МЫ НАХОДИМ

Нельзя определить границы доли в квартире в том случае, если не определен порядок пользования и где находится четверть или треть одного из собственников: на кухне или в прихожей. Это не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющий малой долей в квартире, вполне законно может занимать маленькую комнату. Например, два собственника в двухкомнатной квартире, у одного ¾ ,у второго 1/4, фактически каждый будет проживать в отдельной комнате, причем, не важно то, что 1/4 будет по метражу не дотягивать до размера маленькой комнаты. Соответственно, и три собственника в трехкомнатной квартире займут по комнате, даже если доля не будет соответствовать размеру комнаты. Ситуации, когда один из собственников решает продать долю в квартире возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много, но основная практически всегда одна. Продающий собственник имеет другое жилье и ему надоело, что его собственностью пользуется другой сособственник, бесконечно обещая, что он выкупит, возьмет кредит или совместно продадут квартиру и поделят деньги соизмеримо долям.

Стоимость доли в квартире

Естественно, что цена доли в квартире не может быть равна цене части квартиры, которую некоторые собственники ошибочно исчисляют от рыночной стоимости всей недвижимости путем умножения на размер доли в квартире.

Жилищный Консультант

Получить такую цену можно только при продаже всей квартиры целиком, а это в большинстве случаев невозможно в силу натянутых отношений между сособственниками, хотя и выгодно для всех.

К тому же практически всегда «несговорчивые» собственники не спешат договариваться. А зачем? Собственники — «продавцы», в основном, люди не проживающие в квартире и имеющие другое жильё и, соответственно, к чему человеку, занимающему по факту всю квартиру, пусть даже юридически его на половину, соглашаться на совместную продажу.

Практически всегда несогласие второго собственника на продажу вызвано не только исключительно желанием «испортить жизнь» сособственнику из-за «глубокой личной неприязни», а обычным расчетом. Исходя из этого, «несговорчивые» занимают позицию «собаки на сене» — сам не выкуплю и другим не дам продать. Вот откуда появляются доли без просмотра. «Несговорчивые» делают все максимально возможное дабы помешать продаже доли «продавца», так как прекрасно понимают, что человек, купивший долю будет реально проживать с ними в «их» квартире.

Причем, когда собственником доли в квартире становится посторонний человек, чувство неприязни сразу уступает место здравому смыслу и «несговорчивый» собственник понимает, что выгоднее продать квартиру целиком и получить деньги пропорционально своей части, на которые можно приобрести отдельное жилье, пусть даже малогабаритное,в коммуналке жить нет ни у кого желания.

Небольшой пример: 1/2 доля в 3-х комнатной квартире стоит от рублей, приобретя ее и вселившись, Вы с «несговорчивым» соседом займете фактически по комнате и одна будет в общем пользовании.

Совместная продажа квартиры принесет всем не менее 7-9 миллионов рублей, Вам, соответственно, как минимум рублей. Подарите остальные деньги «несговорчивому» соседу и он сможет купить хорошую однокомнатную или даже небольшую двухкомнатную квартиру, ну а Вы малогабаритную отдельную квартиру при заплаченных Вами ранее рублей. Покупка доли может стать вполне оправданным и очень надежным и перспективным вложением средств.

Купить долю в квартире или комнату?

Так что же выгоднее доля в квартире или комната? Купить и продать комнату в коммуналке, конечно, легче, но перспективы никакой. Также имейте в виду, что цена доли в квартире соответствующей комнате 15 метров и комната по документам 15 метров, будет отличаться на 25%-45% (примерно на—рублей, доля в квартире будет дешевле в данном случае). А если речь пойдет о комнате 20 м, Вы сбережете отдо. При Вашем желании наш юрист сможет долю квартиры выделить в комнату, определив порядок пользования долей в квартире по суду примерно зарублей.

Также не надо забывать что доля в квартире это реальная перспектива совместной продажи квартиры или выкупа доли соседей по цене ниже рынка, наше агентство готово помочь Вам оформить ипотеку на долю в квартире. Рыночная цена доли в квартире составляет 50% от того что можно было получить, за нее при совместной продаже всей квартиры. Соответственно купив долю в квартире за и заняв комнату, в дальнейшем, при совместной продаже квартиры, Вы получаете.

Возникает вопрос, почему же раньше продавец доли в квартире не договорился со своими «соседями»? Все гораздо проще чем кажется. Долю в квартире в 95 случает из 100, продают люди которые в данной квартире не проживают, зачастую они получили эту долю по наследству или в результате раздела имущества между супругами, как Вы понимаете отношения у них испорчены и договориться, забыв про личные обиды и амбиции у них не получается.

Нередко такие доли продаются без просмотра, продавец готов отдать ее дешевле, лишь бы не видеть больше своих «соседей». Не стоит бояться покупать долю в квартире без просмотра, Вы должны понимать что как только получите свидетельство на право собственности и прописку в паспорте, «соседи» будут не в праве Вас не пускать на Вашу собственность.

Как только появляется в квартире человек со свидетельством на право собственности и пропиской в паспорте, здравый смысл берет верх, над амбициями. В коммуналке жить никто не хочет, да и неприязни к Вам особой нет, «соседи» прекрасно понимают, что Вы купили долю в квартире, не потому что захотели им испортить жизнь, а купили то на что хватило денег и Вы уже здесь навсегда, в качестве такого же хозяина как и они, причем размер доли в квартире в данном случае не важен. 90% долей в квартирах, разъезжаются в течении первых 2-х месяцев

Прописаться на долю квартиры можно точно также как и в комнату или квартиру, ограничений по метражу для прописки собственника, который прописывается на свою площадь, в законе не существует. Долевая собственность — это новый сегмент на рынке недвижимости и без сомнения является самым перспективным и привлекательным на сегодняшний день.

Источник: http://u-bags.ru/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B8-%D0%B2-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B5/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн