Право собственности на незавершенное строительство

Незавершенка в строительстве: основные особенности Бесплатная юридическая консультация: Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание.

Незавершенка в строительстве: основные особенности


Бесплатная юридическая консультация:

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Оглавление:

Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Что такое незавершенка

Какое здание считается незавершенным?

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать. Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, которая в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:


Бесплатная юридическая консультация:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.). Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и какие понадобятся документы. Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации. Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.


Бесплатная юридическая консультация:

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности. Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание


Бесплатная юридическая консультация:

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям. Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно. При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ, можно и два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

  • кадастровый паспорт земли;
  • правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
  • разрешение на возведение постройки;
  • проектную документацию, смету;
  • выписку из ЕГРП.

Передача незавершенного строительства

Любая постройка на момент окончания всех работ передается от подрядчика заказчику. Перед этим проводятся контрольные обследования всех характеристик объекта: приемочная комиссия определяет, насколько он согласуется с техническими регламентами и стандартами, надзорные органы дают свое заключение.

Если все стороны сошлись во мнении по поводу результатов проверки, и не возникло никаких разногласий, то подписывается акт приема-передачи, который говорит о том, что все намеченные действия по строительству здания завершены, и подрядная организация честно выполнила все свои обязательства. Документ подписывают три стороны: исполнитель (подрядчик), заказчик или его доверенное лицо, представитель госучреждения. Когда же речь идет о передаче незавершенного строительства, то все участники проекта должны отразить в договоре перечень работ, необходимых для доведения здания до полной готовности.

Незавершенный объект может быть передан раньше завершения работ:

  1. При смене подрядчика. Объект переходит от строительной фирмы, которая вела работы на незавершенке, другой подрядной организации. Для этого ставится в известность заказчик и оформляется дополнительный договор.
  2. При продаже объекта и смене владельца. В процессе сделки стороны составляют передаточный акт, который прикрепляется к договору купли-продажи. Содержание подобного документа обычно одинаковое: покупатель ознакомлен с нынешним состоянием объекта и не имеет никаких возражений. Это делается для того, чтобы пресечь возникновение споров по поводу незавершенности объекта.
  3. При банкротстве застройщика. По большей части такие случаи возникают в сфере жилищного долевого строительства. Застройщик, объявивший о своей несостоятельности, передает права на объект и земельный участок жилищно-строительному кооперативу. Такое учреждение создают сами дольщики.

В каждом случае важно, чтобы незавершенное здание значилось в Едином государственном реестре прав. Только при выполнении этого обязательного условия можно будет передать объект.


Бесплатная юридическая консультация:

Таким образом, прежде чем осуществить передачу незавершенки, нужно позаботиться о решении первоочередного вопроса – регистрации права собственности в государственных органах.

Почему незавершенку не торопятся регистрировать

Незавершенка, как и любая недвижимость, подлежит налогообложению. С регистрацией объекта у собственника появляются не только права (совершать сделки – продавать, передавать, дарить объект), но и обязанности. Главная из них – обязанность платить налог на имущество. Конечно, мало кому нравится такая перспектива, поэтому владельцы незавершенок не торопятся регистрировать объект, отодвигая этот момент как можно дольше.

К сведению, применение налогообложения в отношении объектов незавершенного строительства имеет свои особенности. Они определяются властями регионов РФ, которые устанавливают налоговую базу, ставки и список лиц, которые могут рассчитывать на льготы. ИФНС определяет размер налога и уведомляет об этом налогоплательщика, отправляя ему платежные документы. Согласно закону, инспекция обязана сделать это не позднее, чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). Если же никакого сигнала от налоговой не поступило, собственник незавершенного объекта должен сам донести до инспекции информацию, что владеет недостроем.

  1. Налог на имущество по незавершенному объекту для физических лиц. Налоговая база рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта на начало года за минусом вычетов (п. 3-6 ст. 403 НК РФ). В переходный период, который действует на территории всех субъектов РФ, базой служит кадастровая или инвентаризационная стоимость. Ставка налога при расчете от кадастровой стоимости устанавливается исходя из предназначения и цены объекта (0,1% — для жилья, 2% — для административно-торговых и высоких по стоимости объектов (более 300 млн. руб.), 0,5% — для других). Если же основываться на инвентаризационной стоимости, то на налоговую ставку влияет только стоимость постройки (0,1% — до 300 тысяч руб., 0,1-0,3% —тысяч руб., 0,3–2% — от 500 тысяч руб.).
  2. Налог на имущество по незавершенному объекту для юридических лиц. Юрлицо может избежать налогообложения своего недостроенного объекта, но ровно до тех пор, пока он не готов к введению в эксплуатацию. Насколько готово к этому здание, решает само юридическое лицо, но долго оттягивать этот момент не удастся. Если застройщик не будет вкладывать средства в завершение проекта, то налоговая инспекция может через суд добиться налогообложения незавершенки.

Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что застройщики не горят желанием регистрировать объект, дабы избежать лишних затрат в виде имущественного налога. Логика проста: нет права на постройку, значит, нет и самой постройки и нет нужды в отчете перед государством. Во многих регионах РФ владельцы незавершенок в строительстве вовсе не регистрируют здания и идут на этот шаг только после того, как налоговая инспекция выявила нарушение.

Стоит знать о том, что в отдельных случаях без регистрации никак не обойтись. К примеру, многодетным семьям, получившим от государства земельный участок, нужно зарегистрировать незавершенку в течение трех лет. В противном случае есть риск потерять выделенную землю.


Бесплатная юридическая консультация:

Здания, на которых строительные работы пока не завершены, представляют собой особый вид недвижимых объектов. По многим параметрам в их отношении применяется такой же режим, как к законченным капитальным строениям. Однако не обходится без отличительных нюансов, которые возникают из-за специфики статуса недостроя. Их нужно учитывать при оформлении права на незавершенные объекты и оформлении сделок с ними.

Покупаем дом, незавершенный строительством:

Источник: http://pravozhil.com/oformlenie/nezavershenka-v-stroitel-stve.html

Незавершенное строительство

Начисляется ли налог на недвижимое имущество на объект незавершенного строительства?

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые бесплатно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и/или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в частности документов на право собственности (пп. 266.3.2 п. 266.3 ст. 266 Налогового кодекса).

Бесплатная юридическая консультация:

Согласно пп. 266.3.3 указанного пункта база налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект. Что касается новосозданного (нововведенного) объекта жилой и/или нежилой недвижимости, то декларация юридическим лицом — плательщиком представляется в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности на такой объект, а налог уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Вместе с тем частями второй и третьей ст. 331 Гражданского кодекса определено, что право собственности на новосозданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т. п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости указанное лицо может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

То есть налог на недвижимое имущество для объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а для объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется такими лицами самостоятельно исходя из общей площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, которые подтверждают право собственности на такой объект.

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/pubs/id/8412

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.


Бесплатная юридическая консультация:

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте, поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.


Бесплатная юридическая консультация:

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре. На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь .


Бесплатная юридическая консультация:

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://xranitelochaga.ru/objekty/nezavershennoe-stroitelstvo.html

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

Иногда ситуация со строительством объекта недвижимости складывается так, что возникает потребность зарегистрировать право собственности на объект, строительство которого еще не завершено до конца. Эта необходимость возникает в связи с целым рядом возможностей, открывающихся после регистрации права собственности.

Во-первых: регистрируя незавершенный объект, вы можете в дальнейшем им распоряжаться (дарить, менять, продавать, предоставить в качестве обеспечения кредита и т.п.).

Во-вторых: зарегистрированный объект предоставляет вам возможность преимущественного получения права собственности на земельный участок, находящийся под этим объектом.

Пример: для строительства объекта вы заключили договор аренды земельного участка. Срок действия аренды заканчивается, объект не достроен, денег для продления договора аренды нет.


Бесплатная юридическая консультация:

Вы регистрируете объект незавершенного строительства (фактически получаете право собственности на него), и, в соответствии с требованиями земельного законодательства, земельный участок под недвижимым имуществом может быть получен Вами в аренду или в собственность преимущественно перед любыми третьими лицами.

Юридическую основу оформления в собственность объекта незавершенного строительства следующее.

Закон Украины «Об ипотеке» содержит понятие «объект незавершенного строительства» — это объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесенные расходы на его сооружение, и который еще не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством.

Учитывая изложенное, можно утверждать, что государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не является обязательным, а является скорее правом собственника.

В частности, в Гражданском кодексе Украины говорится, что в случае необходимости лицо (собственник материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества), может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на выполнение строительных работ, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений», государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства и их обременений в случаях, установленных законом, проводится в порядке, определенном настоящим Законом, с учетом особенностей правового статуса такого объекта.

Иными словами, право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в случае необходимости заключения сделки по такому объекту .

Согласно Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета министров Украины № 703 от 22.06.2011 года, государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства производится при наличии государственной регистрации имущественного права на земельный участок, на котором расположен такой объект. Право собственности регистрируется за заинтересованным лицом (лицом, осуществляющим его строительство).

Указанным Порядком определен и перечень документов, которые необходимо подать заявителю для проведения государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, из них:

1) документ, удостоверяющий имущественное право на земельный участок или выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (в случае, когда в документе, удостоверяющем право на земельный участок, отсутствуют сведения о его кадастровом номере);


Бесплатная юридическая консультация:

2) документ, предоставляющий право на выполнение строительных работ. Если в соответствии с законодательством право на выполнение строительных работ возникает с момента уведомления уполномоченных органов, заявитель предоставляет копию документа, в соответствии с законодательством подтверждает факт уведомления такого органа;

3) технический паспорт на объект незавершенного строительства;

4) документ об уплате государственной пошлины;

5) документ, подтверждающий плату за выдачу выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

В любом случае, условия оформления права собственности на объект незавершенного строительства является очень индивидуальным. В данной статье изложены только общие принципы и основания регистрации такого права собственности. Если у Вас возникнут вопросы относительно процедуры такого оформления, специалисты нашей компании подробно изучат Вашу ситуацию и предоставят исчерпывающие рекомендации, которые позволят Вам в кратчайшие сроки и с минимальными затратами достичь необходимой цели.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://optimum24.com.ua/stati/180-gosudarstvennaya-registraciya-prava-sobstvennosti-na-obekt-nezavershennogo-stroitelstva

Право собственности на незавершенное строительство

Предприятие имеет недостроенное хозяйственное здание, достроить которое сейчас нет возможности. Планируем его продать, но перед этим хотели зарегистрировать на него право собственности как на объект недвижимости. Разрешает ли законодательство нам это сделать и какие нужны документы?

ОТВЕТ: Да, по закону можно регистрировать право собственности на незавершенное строительство. Но воплотить это право в жизнь будет непросто. К тому же после регистрации правоустанавливающий документ не выдают.

Традиционно право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины, далее — ГКУ). Но поскольку в соответствии со ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.04 г. № 1952-ІУ вещное право на недвижимость подлежит госрегистрации, то право собственности на вновь созданную недвижимость возникает с момента именно госрегистрации. А до завершения строительства Ваше предприятие может считаться собственником материалов, которые были использованы.

Но, конечно, такая картина мало кого удовлетворяла, как, очевидно, не утешает и Вас. Вероятно, поэтому недавно в упомянутой ст. 331 ГКУ в ее ч. 3, появился новый абзац.

ЦИТАТА


Бесплатная юридическая консультация:

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, которые подтверждают право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

То есть, как видите, право собственности на незавершенку регистрируют или, лучше сказать, должны регистрировать. Какие документы для этого предоставлять, ч. 3 ст. 331 ГКУ вроде бы тоже упоминает.

Но для госрегистраторов камнем преткновения стал п. 1.6 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.02 г. № 7/5 (далее — Временное положение). В нем написано, что регистрации подлежат объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию.

Дабы как-то смягчить разногласие этих двух норм, Минюст издал несколько писем: от 10.05.06 г. № 19-39/1 и от 13.12.07 г. № 5/4-614. В них он подтвердил возможность госрегистрации прав на незавершенку, а заодно и определил перечень бумаг, которые нужно предоставить для этой процедуры.

Итак, с учетом требований Временного положения и писем Минюста в БТИ Вам необходимо подать:


Бесплатная юридическая консультация:

1) заявление (его форма установлена в приложении 3 к Временному положению);

2) разрешение на выполнение строительных работ;

3) проектно-сметную документацию (при этом в регистрационном лете остаются копии материалов проектно-сметной документации, необходимые для идентификации объекта незавершенного строительства и принятия регистратором решения о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, в частности, краткая характеристика объекта незавершенного строительства (строения) и его состав, сведения об очередности строительства и пусковых комплексах, а также перечень домов и сооружений, проектируемых в составе комплекса. Эта информация указывается в проектной документации согласно требованиям ДБН А.2.»Проектирование. Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства», утвержденных приказом Госстроя Украины от 20.01.04 г. № 8);

4) государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, удостоверяющий право собственности или постоянного пользования земельным участком Вашего предприятия, либо договор аренды этого участка;

5) описание объекта незавершенного строительства (составляет бюро технической документации во время инвентаризационных работ);


Бесплатная юридическая консультация:

6) документ, подтверждающий полномочия представителя Вашего предприятия предоставлять все приведенное в БТИ;

7) платежку об оплате регистрации прав собственности и предоставления извлечения из Реестра.

Кроме этого, если объект строил подрядчик, нужен договор строительного подряда.

Получается целый ворох серьезных документов. Особенно обратите внимание на разрешение на выполнение строительных работ. Перечень документов, на основании которых выдают это разрешение, Вы найдете в ст. 29 Закона Украины » О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-Ш. Без него госрегистратор не рискнет принять у Вас документы. С другой стороны, его отсутствие будет основанием считать Ваше хозяйственное здание самовольным строительством, что грозит последствиями, предусмотренными ст. 376 ГКУ

И главное, после госрегистрации прав собственности на объект Вашей незавершенки Вы не получите свидетельства о праве собственности, а только извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество. Стало быть, сомнений у покупателя в отношении принадлежности этого объекта именно Вашему предприятию не возникнет. И этого должно быть достаточно для будущего отчуждения незавершенки как объекта недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://advocat-cons.info/index.php?newsid=7224

О порядке государственной регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства

По сути. Свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства для государственной регистрации объектов не выдается.

После регистрации прав собственности на такой объект выдается выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Министерство юстиции в связи с изменениями, внесенными в статью 331 Гражданского кодекса Украины, просит довести до сведения бюро технической инвентаризации информацию о порядке государственной регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства.

Частью третьей статьи 331 Гражданского кодекса Украины определено, что до завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., использованных в процессе этого строительства (создания имущества).

В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом этой части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» определяет принципы создания в составе государственного земельного кадастра единой системы государственной регистрации вещных прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав.

Согласно требованиям Закона, до создания единой системы органов государственной регистрации прав регистрация объектов недвижимости производится коммунальными предприятиями бюро технической инвентаризации (пункт 5 Заключительных положений этого Закона).

Бюро технической инвентаризации производят государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество согласно требованиям Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 года №7/5 (зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины от 18 февраля 2002 года под №157/6445), на основании документов, определенных этим Временным положением.

Документом, удостоверяющим право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ, в соответствии с Законом Украины «О планировании и застройке территорий», является предоставленное инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля разрешение на выполнение строительных работ.

С целью недопущения нарушения норм законодательства при осуществлении регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства в бюро технической инвентаризации обязательно следует подавать разрешение на выполнение строительных работ. Данный документ выдается, в частности, на основании проектной документации, включающей в себя также смету строительства.

Учитывая вышеприведенное и учитывая то, что регистратор в своих действиях руководствуется исключительно действующим законодательством Украины, для регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства, кроме документов, определенных Временным положением, необходимо подавать также:

1) государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком, удостоверяющий право собственности или постоянного пользования земельным участком юридическим или физическим лицом, выданный в установленном порядке, или договор аренды земельного участка;

2) проектно-сметную документацию. При этом отмечаем, что в регистрационном деле остаются копии материалов проектно-сметной документации, необходимых для идентификации объекта незавершенного строительства и принятия регистратором решения о государственной регистрации объекта незавершенного строительства, в частности, краткая характеристика объекта незавершенного строительства (строения) и его состав, сведения об очередности строительства и пусковых комплексах, а также перечень домов и сооружений, которые проектируются в составе комплекса. Эта информация указывается в проектной документации согласно требованиям ДБН А.2.«Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденный приказом Госстроя Украины от 20 января 2004 года №8;

3) разрешение на выполнение строительных работ, выданное в установленном законодательством порядке;

4) описание объекта незавершенного строительства составляется при проведении инвентаризационных работ бюро технической инвентаризации;

5) документы, подтверждающие возникновение права собственности у лица на объект незавершенного строительства, в частности:

— если строительство ведется лицом, которое должно стать собственником этого объекта после окончания его строительства, то для регистрации подаются вышеперечисленные документы;

— если в строительстве принимает участие подрядчик, для регистрации подается, кроме вышеперечисленных документов, договор строительного подряда;

— если в строительстве принимают участие заказчик и инвестор, для регистрации подается, кроме вышеперечисленных документов, договор между заказчиком и инвестором, заключенный в установленном законом порядке.

Если объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности двум или более лицам, в заявлении о регистрации прав собственности указываются соответствующие доли каждого из совладельцев.

При осуществлении государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество в Реестр прав собственности на недвижимое имущество вносятся следующие записи:

— в графе «тип объекта» — запись о том, что это — объект незавершенного строительства;

— в графе «адрес объекта» — запись об адресе земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, который должен соответствовать адресу, закрепленному в государственном акте на право собственности или постоянного пользования земельным участком либо договоре аренды, а также указывается кадастровый номер земельного участка;

— в графе «основание возникновения права собственности» — запись, в которой указывается, что таким основанием для первичной регистрации является государственный акт на право собственности или постоянного пользования земельным участком либо договор аренды земельного участка, договоры, свидетельствующие об основаниях возникновения права собственности заявителя (заявителей) на объект незавершенного строительства, или решение суда.

В случае осуществления последующих трансак­ций с недвижимым имуществом основанием для регистрации будет, в частности, решение суда или договоры отчуждения объекта незавершенного строительства;

— в графе «примечание» — запись, достаточная для идентификации объекта незавершенного строительства.

Наряду с этим обращаем внимание, что свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства для государственной регистрации объектов не выдается.

После проведения государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства собственнику (собственникам) или уполномоченному лицу выдается выписка о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Источник: http://dtkt.com.ua/show/2cid13932.html

Право собственности на незавершенное строительство

Вопрос, как получить право собственности на незавершенное строительство интересует многих людей, которые на практике столкнулись с подобной проблемой. В современной России ситуация с «недостроями» имеет глобальные масштабы. У людей банально нет денег, чтобы закончить строительство. В зоне риска оказываются и застройщики, которые иногда не справляются с обязательствами перед дольщиками и «замораживают» недостроенный объект.

В случае с ИЖС «незавершенка» приносит убытки, ведь за нее приходится платить налог. Если в недостроенном здании нет необходимости, его лучше продать по договору купли-продажи с регистрацией сделки в Россреестре. Ниже рассмотрим, кому принадлежат права на незаконченный объект, как зарегистрировать сооружение, какие бумаги придется собрать, и что учесть при продаже недостроя. Знание этих нюансов позволяет избежать многих проблем и быстрее решить вопрос с недостроенной недвижимостью.

Кому принадлежит незавершенный строительный проект?

Главная проблема в том, что четкого определения термина «незавершенное строительства» нет в юридических правовых актах. По этой причине судебные процессы, связанные со статусом недвижимости и ее регистрацией, являются постоянным явлением в современной практике. Некоторые разъяснения внесены Постановлением ВС РФ под номером 25, выпущенном в 2015 году. В нем разъяснено ряд позиций ГК РФ в отношении статуса незавершенного строительства.

В пункте 38, абзаце 5 указывается, что объект незавершенного строительства — капитальное сооружение, которое построено только частично, а главным требованием считается наличие фундамента. Покрытие участка бетонным слоем, камнем или асфальтом без работ по обустройству фундамента не считается — такой объект не считается незавершенным.

Если сооружение относится к категории «незавершенки», его необходимо регистрировать и платить налоги. При этом формально владельца у такого объекта нет — имеется хозяин или арендатор земельного участка (при условии, что он оформлен по правилам законодательства РФ). Чтобы получить права на сооружение, требуется пройти ряд процедур, о которых написано ниже.

Что касается учета, в РФ такая недвижимость находит отражение в двух базах — Государственных кадастре и реестре. В первом отражаются земельные наделы и объекты незавершенного строительства, а во втором — здания. Информацию о владельцах можно найти в реестре, а вот в кадастре эти сведения отсутствуют.

Стоит отметить, что участок, на котором возводится объект, должен быть учтен в ГКН, иметь кадастровый номер и конкретные пределы. Чтобы получить права на недостроенное сооружение, его требуется поставить на учет в Гокадастр с учетом правил закона ГКН под номером 221. Ведение учета бесплатно, а вот за регистрацию «незавершенки» придется платить. В частности, главная статья затрат — изготовление технического плана на такой объект. Потребуются и временные затраты на сбор документов и регистрацию в уполномоченных органах.

Как оформить право собственности на незавершенное строительство?

Чтобы зарегистрировать права на «недострой», заявитель должен быть владельцем надела земли, на котором он расположен, или иметь права на распоряжение землей. Из этого определения ясно, что основанием для оформления являются бумаги, подтверждающие право собственности, или соглашение об аренде надела на определенный период.

Выделяется два варианта оформления незаконченного объекта в собственность:

  • Легкий. Он подразумевает регистрацию через единый Росреестр или МФЦ. Для получения результата на руках должен быть полный пакет бумаг.
  • Сложный. Если первый вариант по каким-либо причинам не удалось реализовать, приходится обращаться в суд и добиться прав на недвижимость через этот орган.

Оформление и передача искового заявления с просьбой признать права на недостроенный объект — процесс, к которому требуется приступать сразу после получения отказа от Росреестра в проведении регистрации. Он имеет письменную форму, а способ передачи документа может различаться — он передается в руки заявителю или отправляется по почте.

Стоит помнить, что оформление права собственности — процедура, которая доступна по отношению к сооружению, которое разрешено возводить на определенном наделе земли. К примеру, объект индивидуального жилого строительства разрешено строить на территории, которая предназначена для организации подсобного хозяйства или ИЖС. Если надел применяется не по назначению, в регистрации прав собственности с большой вероятностью будет отказано.

Куда нужно обращаться?

В законодательстве прописано, что для учета «незавершенки» в ГКН требуется в МФЦ или кадастровую палату по месту регистрации прийти с техническим планом объекта (должен быть сделан специалистом и записан на диск), передать паспорт и заполнить бланк заявления на регистрацию права собственности. Уполномоченный орган копирует диск, забирает заявление, берет требуемую информацию из паспорта и передает расписку. В ней указывается дата, когда требуется прийти за кадастровым паспортом для объекта ОНС.

Следующий этап — процесс регистрации прав, который проводится в онлайн-режиме на официальной площадке Росреестра. Для выполнения работы требуется выбрать интересующую услугу (в нашем случае это «постановка на учет в ГКН»), внести запрашиваемую информацию в графы, прикрепить технический план в электронном виде (имеется на диске) и направить заявление.

Далее с техническим паспортом и планом, а также личным паспортом требуется прийти в МФЦ или Росреестр. Там на основании Закона регистрации прав (статьи 122) объект незавершенного строительства регистрируется на имя заявителя.

Чтобы ускорить процедуру регистрации, допускается подача заявления в режиме онлайн — на официальной площадке Росреестра в Интернете. В этом случае придется указать иную услугу — «регистрация прав на недвижимое имущество». Помните о назначении земельного надела. Если он не выделен под возведение объекта ИЖС, придется оформлять разрешение на возведение сооружения.

Договор купли-продажи

Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.

Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.

Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

  • Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
  • Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
  • Личный документ хозяина (паспорт).
  • Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
  • Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
  • Документация на объект (техническая, проектная).
  • Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Некоторые нюансы по документации

Рассмотрим ряд моментов в отношении требуемых бумаг:

  • Разрешение на строительство — бумага, выдачей которой занимается местный орган власти. Документ требуется получить до возведения объекта. Для некоторых сооружений в получении разрешения нет необходимости.
  • Правоустанавливающие бумаги — те документы, которые подтверждают право пользоваться наделом (договор купли-продажи, аренды, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство). Выбор происходит с учетом текущей ситуации. Как отмечалось, заявителю не требуется быть хозяином участка, где находится ОНС — чаще всего хватает договора аренды.
  • Документация (проектная, техническая). К этой категории бумаг относится пояснительная записка проекта, схемы, изображения и прочая информация, касающаяся недостроя.
  • Квитанция об оплате. Зарегистрировать право собственности не получится, пока заявитель не заплатит требуемую сумму за прохождение государственной процедуры. Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов — статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения. В случае с частным домом требуется заплатить 2000 рублей. Если хозяевами незавершенки является группа людей, размер госпошлины разделяется между ними в равных частях. Передавать чек в Росреестр или МФЦ для получения услуги по регистрации права владения не обязательно. Но это желательно сделать для ускорения процедуры, ведь работники уполномоченного органа будут проверять факт оплаты, а это занимает время.

Что касается сроков оформления ОНС, сегодня этот процесс занимает не более пяти рабочих дней. Если бумаги подаются в МФЦ, к этому периоду придется прибавить 1-2 дня из-за задержки передачи заявки в Росреестр. При этом сам центр выполняет функции без проволочек по времени.

Источник: http://stroimprosto-msk.ru/stati/pravo-sobstvennosti-na-nezavershennoe-stroitelstvo/

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн