Понятие оборотоспособности земельных участков

Глава 7 Бесплатная юридическая консультация: СДЕЛКИ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ Как уже говорилось ранее, сделки являются.

Глава 7


Бесплатная юридическая консультация:

СДЕЛКИ КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Как уже говорилось ранее, сделки являются одним из правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки.

Важность этого правового института, большой объем норм, регу­лирующих сделки, а также и то, что заключение, реализация и пре­кращение сделок включают в себя широкий круг отношений, обусло­вили то, что рассмотрение этого вопроса выделено в самостоятельную главу.

Оглавление:

Поскольку заключение сделок с земельными участками является одним из основных способов включения их в оборот, данная глава обращается к рассмотрению понятия и содержания оборота земель­ных участков.

§ 1. Правовое регулирование оборота земельных участков

Действующий Земельный кодекс РФ не содержит специального раздела об обороте или сделках с земельными участками. Однако это не означает, что земельное законодательство не регулирует этот круг отношений.


Бесплатная юридическая консультация:

В ЗК РФ содержится ряд норм, устанавливающих общие начала оборота земельных участков: устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участ­ков.

Понятие оборото­способности зе­мельного участка. Правовое регули­рование оборота земельных участ­ков

В качестве недвижимого имущества земель­ный участок наделен таким правовым каче­ством, как оборотоспособность. Под оборо-тоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособ­ности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лицак другому в порядке универсального правопреемства (наследование, ре­организация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положе­ния об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности зе мельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Ограничение или изъятие из оборота определено Земельным ко­дексом как утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъек­тов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не могут быть объектом сделок.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборото-способные), определяются в порядке, установленном законом. И в со­ответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, ограничение оборота, а также и допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земель­ным кодексом РФ, иными федеральными законами. К упомянутым федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, кото­рые устанавливают особые требования к обороту иной, прочно свя­занной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Фе­дерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федераль­ных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

На основании закона и в установленном им порядке определяют­ся земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Следует заметить, что сейчас отношения по переходу прав на зе­мельные участки путем заключения сделки достаточно активно регули­руются законодательством субъектов РФ, и к этому нет четких право­вых препятствий. Статья 129 ГК РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускает­ся законами о земле и других природных ресурсах, а законодательство о земле в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совмест­ном ведении РФ и субъектов РФ. Однако, признавая права субъектов, не следует забывать, что ощутимые разногласия в регулировании пере­хода земельных участков от одного субъекта РФ к другому противоре­чат необходимости обеспечения единого экономического пространства и единой государственной земельной политики на территории Россий­ской Федерации, тем более в условиях современной нестабильности зе­мельных отношений.

Существующие пробелы в законодательном регулировании сделок с земельными участками в известной степени могут быть оправданы, поскольку российская правовая система только осваивает рынок зе­мельных участков, легализованный в стране сравнительно недавно. Для адекватного регулирования данных отношений право обязано верно оценивать роль рынка земельных участков в экономических от­ношениях, социальные и политические последствия развития этого рынка.

Ограничение оборотоспособности земельных участков

Уяснение ограничения оборотоспособно­сти земельных участков важно в том чис­ле тем, что согласно Земельному кодексу РФ только участки, не изъятые из оборо­та, могут быть объектами сделок.


Бесплатная юридическая консультация:

Пунктом 4 ст. 27 ЗК РФ устанавливается закрытый перечень зе­мельных участков, изъятых из оборота. Это означает, что иными нор­мативными актами, в том числе федеральными законами, не могут быть установлены иные виды земельных участков, изъятых из оборо­та, в сравнении с уже указанными настоящим Кодексом.

В соответствии с ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

государственными природными заповедниками и националь­ ными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 на­стоящего Кодекса);

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Феде­рации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;


Бесплатная юридическая консультация:

объектами организаций Федеральной службы безопасности;

объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

объектами использования атомной энергии, пунктами хране­ния ядерных материалов и радиоактивных веществ;

объектами, в соответствии с видами деятельности которых соз­даны закрытые административно-территориальные образования;

исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;


Бесплатная юридическая консультация:

воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Госу­дарственной границы Российской Федерации.

Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муни­ципальной собственности следующие земельные участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий, не ука­занные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ­ленных федеральными законами;


Бесплатная юридическая консультация:

занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

занятые особо ценными объектами культурного наследия наро­дов Российской Федерации, объектами, включенными в Список все­мирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;

не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых адми­нистративно-территориальных образований;

предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис­ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, со­оружений навигационного обеспечения воздушного движения и судо­ходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирова­ния международных транспортных коридоров;

Бесплатная юридическая консультация:

предоставленные для нужд связи;

занятые объектами космической инфраструктуры;

расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко­тических средств;

загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества­ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся де­градации земли.


Бесплатная юридическая консультация:

К земельным участкам, изъятым из оборота, отнесены в первую очередь государственные природные заповедники и национальные парки, как особо охраняемые природные территории, находящиеся в федеральной собственности. Согласно ст. 95 ЗК РФ в случаях, пре­дусмотренных федеральными законами, допускается включение в зем­ли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собствен­ности. Далее, изъятыми из оборота являются земли, на которых рас­положены объекты, обеспечивающие государственную безопасность и оборону, а также объекты атомной промышленности государства.

В целом, поскольку размещение перечисленных объектов является основанием для изъятия соответствующих земель из оборота, следует считать, что за прекращением (ликвидацией) данных объектов в уста­новленном порядке должно следовать снятие запрета на оборот земель­ных участков.

Земельные участки, изъятые из оборота, могут быть включены в оборот при соблюдении условий, установленных специальным законо­дательством, в зависимости от категории земель либо в зависимости от изменений в правовом режиме объекта недвижимости, располо­женной на данном земельном участке.

В отношении регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс РФ придерживается позиции, согласно которой оборот земель данной категории должен регулироваться спе­циальным федеральным законом. При этом п. 7 ст. 27 ЗК РФ исклю­чение сделано для земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для указанных в пункте целей и не изъятых из оборота.

Источник: http://studfiles.net/preview//


Бесплатная юридическая консультация:

Понятие оборотоспособности земельных участков

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами:

    1. ограничение оборота земельных участков по объекту ( ст. 27 ЗК РФ — перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков);
    2. ограничение оборота по субъектам ;
    3. установление особого порядка совершения сделки .

Ограничение оборота земельных участков по объекту

Ограничение оборота земельных участков по объекту установлено ст. 27 ЗК РФ.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами ( ст. 27 ЗК РФ):

    1. государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса);
    2. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
    3. зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
    4. объектами организаций федеральной службы безопасности;
    5. объектами организаций органов государственной охраны;
    6. объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
    7. объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
    8. объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
    9. воинскими и гражданскими захоронениями;
    10. инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте не изъятые из оборота и находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки ( ст. 27 ЗК РФ):

    1. в пределах особо охраняемых природных территорий;
    2. из состава земель лесного фонда;
    3. в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
    4. занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия , историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
    5. предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
    6. в границах закрытых административно-территориальных образований;
    7. предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
    8. предоставленные для нужд связи ( утратил силу с 1 марта 2015 г. );
    9. занятые объектами космической инфраструктуры;
    10. расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
    11. предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
    12. загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
    13. расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
    14. в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Земельные участки, изъятые из оборота , не могут


Бесплатная юридическая консультация:

    • предоставляться в частную собственность, а также
    • быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, ограниченные в обороте , не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков по субъектам

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

    1. сельскохозяйственного назначения ( ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);
    2. особо охраняемых природных территорий ( ст. 95 ЗК РФ);
    3. приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ ( ст. 15 ЗК РФ).

Ст. 95 ЗК РФ устанавливает, что з емли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

Установление особого порядка совершения сделки с земельным участком

Например, ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://jurkom74.ru/ucheba/ogranicheniya-oborotosposobnosti-zemelnich-uchastkov

Оборотоспособность земельных участков. понятие общая характеристика сделок с землей их видов

Согласно ст. 129 ГК, установившей общее понятие оборотоспособности объектов гражданских прав, под оборотоспособностью следует понимать возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами. Во-первых, ограничение оборота земельных участков по объекту. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками; 2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; 3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; 4) объектами организаций Федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель: — сельскохозяйственного назначения; — особо охраняемых природных территорий; — приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ. Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены. В-третьих, установление особого порядка совершения сделки. В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. То есть субъект Федерации или орган местного самоуправления приобретает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Источник: http://studopedia.ru/15_42409_oborotosposobnost-zemelnih-uchastkov-ponyatie-obshchaya-harakteristika-sdelok-s-zemley-ih-vidov.html


Бесплатная юридическая консультация:

Ограничение оборотоспособности земельного участка

Оборот участков земли включает все юридически значимые действия, вследствие которых возникают и прекращаются права на землю.

Понятие оборота земельного участка

В узком понимании земельный оборот – это совокупность:

  • гражданско-правовых сделок с участками;
  • возникающих на основании таких сделок обязательственных правоотношений.

В широком понимании оборот земельных участков включает все юридически значимые действия и события, вследствие которых возникают, видоизменяются и прекращаются субъективные права на землю. Земельный оборот включает:

  • переход участков из одних частных рук в другие;
  • предоставление публичных земель физическим лицам, коммерческим структурам и другим организациям в собственность, аренду или временное пользование.

Земельный оборот является частью общегражданского. Он предполагает юридическое оформление перехода материальных благ, связанных с владением и использованием земель. Специфика товарооборота в рассматриваемой сфере обусловлена:

  • исключительной значимостью земельных ресурсов для государства и общества;
  • естественными качествами земель как объектов гражданских правоотношений.

Правовое регулирование оборота земельных участков

Регламентация земельного оборота отражает компромисс между частноправовыми и публичными интересами. Она направлена на:


Бесплатная юридическая консультация:

  • обеспечение землевладельцам, арендаторам, землепользователям и другим заинтересованным лицам возможности получать подходящие земельные участки, владеть ими, извлекать полезные свойства и свободно распоряжаться;
  • гарантирование публичных интересов государства и общества, в том числе в сфере экономики, экологии, национальной безопасности.

Основания возникновения субъективных прав на земельные участки (неисключительный перечень):

  • административные акты органов местного самоуправления исполнительной госвласти;
  • судебные вердикты, устанавливающие право лица на конкретный участок;
  • приобретательная давность (неприменима к участкам муниципальной и госсобственности);
  • сделки частных лиц друг с другом, а также с уполномоченными госструктурами;
  • наследование (применительно к физическим лицам);
  • обращение взыскания за долги;
  • создание, реорганизация, ликвидация юридического лица – собственника участка;
  • изъятие в пользу государства или муниципалитета, мотивированное публичными нуждами, нерациональным землепользованием и др.

Распространенные сделки, опосредствующие оборот земельных участков:

  • купля-продажа;
  • дарение;
  • обмен;
  • передача в уставной ка¬питал.

Субъективные права граждан и организаций на участки удостоверяются согласно Федеральному закону № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 14 данного Закона госрегистрация возникновения и перехода прав на участки подтверждается одним из таких документов:

  • свидетельство о госрегистрации прав, оформляемое только в традиционной бумажной форме;
  • выписка из ЕГРП, могущая быть обычным или электронным документом.

В случаях, когда основанием возникновения вещных прав на землю является договор, чиновник Росреестра проставляет на нем удостоверяющую факт регистрации отметку. Если договор имеет электронную форму, отметка делается с помощью квалифицированной электронная цифровая подпись.

Дискуссия о возможности признания земель объектом гражданского оборота

В СССР существовала государственная монополия на природные ресурсы. Земля была исключена из гражданского товарооборота. В современной России она свободно покупается и продается. В отношении земли возникают и прекращаются вещные права. Остается открытым вопрос о том, что именно является предметом гражданского оборота: собственно земля или земельный участок?


Бесплатная юридическая консультация:

Гражданский кодекс РФ не содержит определения категории «земля» как объекта гражданских правоотношений. В зависимости от контекста в это понятие вкладывается разное значение.

В ст. 129 ГК РФ о земле упоминается как о вещи: «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться». В ст. 130 ГК РФ законодатель называет вещью земельный участок, причем противопоставляет его с землей. Дословно: «к недвижимым вещам… относятся земельные участки… и все, что прочно связано с землей».

Обратим внимание на наименование главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» и первой статьи этой главы (ст. 260) «Общие положения о праве собственности на землю».

В названиях и тексте остальных 25 статей этой главы речь идет о праве собственности и вещных правах на участки, а не на земли как таковые.

Таким образом, единства терминологии в отношении земли ГК РФ не демонстрирует.


Бесплатная юридическая консультация:

Не возникает сомнений по поводу гражданской оборотоспособности земельных участков. Вопрос о том, может ли быть признана объектом гражданского оборота земля, остается дискуссионным в науке. К правоприменительной практике ближе всего такие подходы:

  • земля – абстрактная категория, характеризующая лишь связь с природой;
  • земли – это совокупность участков, объединенных в одну категорию по целевому назначению;
  • слово «земля» – сокращенное обозначение земельного участка.

В российских реалиях частное лицо, гражданин, иностранец, коммерческая структура или иная организация могут владеть участком, но не землей как таковой. В публичной собственности могут находиться как целинные земли, так и участки.

Формирование участка – одно из необходимых условий предоставления земельных ресурсов во владение и пользование частному собственнику.

Характеристики земельного участка как объекта гражданского оборота

Ст. 6 Земельного кодекса РФ определяет участок как часть поверхности земли с установленными границами. В юридической литературе акцентируется внимание на следующих характеристиках участка:

  • является неотторжимой частью земной поверхности (территориальная недвижимость) или почвенного слоя (плодородная недвижимость);
  • признается материальным благом, подлежащим использованию путем хозяйствования;
  • обладает не только количественными, но и качественными характеристиками, определяющими его целевое назначение;
  • используется исключительно в соответствии с целевым назначением, с учетом установленных ограничений;
  • подлежат обязательной регистрации в госкадастре, реестре недвижимости.

Индивидуализирующие характеристики земельного участка:


Бесплатная юридическая консультация:

  • кадастровый номер;
  • целевое назначение;
  • разрешенное использование;
  • вещные права и их ограничения;
  • кадастровая стоимость;
  • наличие/отсутствие зданий, коммуникаций, линейных объектов.

Связь оборота земельных участков и расположенных на нем объектов

Земельный участок физически сложен. В его составе выделяют вертикальный и горизонтальный срезы. Вещественные компоненты, юридически входящие в состав земельного участка:

  • поверхностный плодородный слой;
  • многолетние насаждения;
  • минералы и камни на поверхности и в глубине (в пределах, разрешенных для использования).

Частью земельного участка юридически не являются:

  • воздушное пространство над поверхностью земли;
  • недра под поверхностью;
  • дороги, коммуникации, линейные сооружения;
  • здания, строения;
  • водоемы и леса.

Дискутируется возможность применения в отношении участков и расположенных на них объектов понятий «сложная вещь», «имущественный комплекс».

В первом случае с момента ввода в эксплуатацию здания землю и недвижимость считают единым неделимым объектом, имеющим одинаковый правовой режим. В пользу этой позиции свидетельствует содержание ст. 552 и ст. 35 ГК РФ, которыми установлен принцип единства юридической судьбы участка и размещенной на нем недвижимости.

Обычно собственник недвижимости и участка – одно лицо. Но если это не так, собственник здания вправе претендовать на выделение участка, обеспечивающего эксплуатацию недвижимости (проезд, проход, ремонт и техническое обслуживание).


Бесплатная юридическая консультация:

Во втором случае обосновывается применение к участку и расположенным на нем объектам предписаний ст.135 ГК РФ «Главная вещь и принадлежность». Причем, в одних обстоятельствах (земли сельскохозяйственного назначения) участок признается главной вещью, а в других (земли населенных пунктов) – принадлежностью.

Высказывались даже идеи о необходимости исключения водоемов и лесов из числа самостоятельных объектов товарооборота. Обосновывается мнение, что в указанных случаях необходимо вести речь об участках, занятых водой и насаждениями. Однако это спорно: интерес для товарооборота представляет не затопленный водой участок, а сам водоем.

Государственная регистрация земельного оборота

Правовое регулирование оборота земельных участков включает предписания, касающиеся регистрации участков и сделок с ними. Для этих целей в России действуют государственные две информационные базы:

  • в ГКН содержаться кадастровые и технические данные;
  • в ЕГРП – сведения о вещных правах (собственность, хозяйственное ведение, постоянное пользование, долгосрочная аренда) и обременениях (залог, ипотека, сервитут).

Проведение землеустроительных и кадастровых работ, а также внесение соответствующих данных в ГКН является условиям совершения сделок и проведения иных юридически значимых действий с землей. Значение ЕГРП переоценить невозможно. Сделка в отношении участка, подписанная после 1997 года, считается заключенной и порождает правовые последствия только после ее госрегистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ, ст. 4, 33 № 122-ФЗ).

В целях защиты интересов участника правоотношений с землей, действовавшего добросовестно, законодатель установил исключение из общего правила. В случае уклонения контрагента от обращения в Росреестр или МФЦ сторона сделки, исполнившая сделку полностью или частично, вправе обратиться в суд. Такая необходимость обычно возникает у лиц, которые уплатили определенную сумму собственнику участка.

По иску заинтересованного лица суд вправе признать незарегистрированную сделку действительной.


Бесплатная юридическая консультация:

В этом случае госрегистрация впоследствии проводится на основании вердикта суда (ст. 1565 ГК РФ).

ЕГРП появился в 1997 году. Вещные права на землю, возникшие или претерпевшие изменения после 1997 года, должны быть в нем зарегистрированы. И наоборот: если последние юридические значимые действия с участком происходили до 1997 года, сведения о нем в ЕГРП могут отсутствовать. Это не приуменьшает прав и возможностей собственника.

Современная система госрегистрации заменила собой нотариальное удостоверение. Участники земельных правоотношений более не обязаны обращаться к нотариусу за удостоверением сделок с землей. Эта процедура сегодня является исключительно добровольной.

Содержание ограничений оборота земельных участков: общее понятие

Вещи подразделяются на:

  • свободные в обороте, могущие переходить из рук в руки на основании любых гражданско-правовых соглашений, а также в порядке преемства (наследование, реорганизация организации);
  • ограниченные в обороте, касательно которых действуют исключения из правил о свободной продаже;
  • напрочь изъятые из товарооборота, не могущие быть предметом сделок.

Приведенная классификация вполне применима к землям. Вопросы их оборотоспособности регламентированы одновременно Гражданским и Земельным кодексами, причем посредством достаточно сложной схемы с отсылочными нормами.


Бесплатная юридическая консультация:

Ст. 27 ЗК РФ определяет, что оборот участков осуществляется согласно ГК РФ. Участки, отнесенные к изъятым из оборота землям, не могут передаваться в частные руки или становится объектом договора. Участки, оборот которых ограничен, в частную собственность не передаются.

В действующем ГК РФ заложена такая схема. Лица, обладающие участками на вправе собственности, вправе их отчуждать (продавать, дарить, обменивать), передавать в залог или аренду в той мере, в какой они не исключены из оборота и не ограничены в нем (ст. 260).

При этом ст. 209 ГК РФ содержит отсылочную норму: земля может переходить от одного лица к другому постольку, поскольку их оборот допускается природоресурсным законодательством (ст. 129). По смыслу ГК РФ земельное законодательство должно содержать не только перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, но и установить случаи оборотоспособности земель.

Перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте

На основании ст. 27 ЗК РФ из оборота изъяты земли, занятые объектами, находящимися общефедеральной собственности, а именно:

  • природными заповедниками, национальными парками;
  • объектами атомной энергетики;
  • зданиями, используемые для деятельности ФСБ, ФСИ, ВС РФ, военных судов, госохраны,
  • объектами, для деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  • кладбищами;
  • техническими сооружениями и коммуникациями, эксплуатируемыми в интересах охраны государственной границы.

Ограничены в обороте земли муниципальной и госсобственности, занятые:

  • особо охраняемыми природными территориями;
  • лесами, водными объектами;
  • ценными объектами культурного и археологического наследия;
  • недвижимостью морского, внутреннего водного, воздушного транспорта;
  • объектами навигационного обеспечения;
  • автодорогами общего пользования;
  • объектами национальной обороны, таможни;
  • инфраструктурой ж/д транспорта;
  • космической инфраструктурой;
  • гидротехническими сооружениями.

Также ограничены в обороте:

  • земли закрытых административно-территориальных образований;
  • участки, используемые для производства ядовитых и наркотических веществ;
  • деградированные и загрязненные отходами земли;
  • зарезервированные для муниципальных или госнужд территории;
  • участки, размещенные в I и II поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевых и хозяйственно-бытовых нужд населения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Особенности оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения обусловлена их спецификой. Согласно классификации вещей в гражданском праве земли отнесены к непотребляемым и неуничтожаемым объектам.

Однако применительно к землям сельскохозяйственного назначения «потребляемость» включает не только уничтожение в процессе использования, но и возможное ухудшение качества. Земли сельскохозяйственного назначения при неправильной эксплуатации истощаются. Причем, их плодородие впоследствии может восстанавливаться полностью или частично.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли вне поселений, предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны и подразделяются на:

  • угодья, имеющие плодородный слой (пашни, сенокосы);
  • вспомогательные земли, на которых размещены подъездные пути, сельскохозяйственные строения, коммуникации, защитные насаждения и другие подобные объекты.

Плодородные земли, пригодные для растениеводства и животноводства, требуют особого «хозяйского» отношения. Регулирование оборота земельных участков призвано обеспечить:

  • стабильное землепользование, по-возможности нечастый переход участков из одних рук в другие;
  • невозможность излишнего дробления участков сельскохозяйственного назначения, которое бы препятствовало рациональному землепользованию;
  • сокращение к абсолютному минимуму ситуаций, в которых плодородные почвы переводятся в состав земель другой категории.

Основные положения №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сводятся к следующему:

1. Признание преимущественных прав выкупа. Субъекты РФ и муниципалитеты обладают таким правом в отношении земель сельскохозяйственного назначения во всех случаях, кроме их продажи с публичных торгов (ст. 8). Преимущественное право дольщиков на выкуп долей других участников долевой собственности на участок во всех случаях продажи.

2. Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в собственности иностранцев, иностранных и совместных предприятий (доля иноземного капитала >50%). Иностранные элементы не вправе покупать сельскохозяйственные участки. Если они получают их в порядке правопреемства (наследование, реорганизация), то обязаны продать или реализовать иным способом в течение года. Если этого не произошло, применяется принудительное изъятие (ст. 5, 6 № 101-ФЗ).

3. Установление минимальных размеров вновь образуемых участков из земель сельскохозяйственного назначения. Минимальная площадь искусственно орошаемых/осушаемых земель устанавливается отдельно. Максимальный размер площади сельскохозяйственных угодий в пределах одного муниципального района устанавливается местными властями на уровне >10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на этой территории.

4. Соглашение об аренде сельскохозяйственных земель может быть заключено на срок 3-49 лет. Арендатор, пользовавшийся землей надлежащим образом, обладает приоритетным правом перезаключения сделки. Площадь земель сельскохозяйственного назначения, одновременно арендуемых одним субъектом хозяйствования, не ограничена федеральным законодательством и не может ограничиваться региональным.

Кроме того, законом установлены особенности оборота долей в праве собственности на участки сельскохозяйственного назначения. Не вдаваясь в подробности можно утверждать следующее. Законодатель предоставил дольщикам возможность отчуждать их доли другим участникам долевой собственности или сторонним лицам без выдела участка в натуре. Все это сделано для того, чтобы исключить ненужное дробление сельскохозяйственных участков.

Запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы

Законодатель изъял участки, находящиеся в пределах береговой полосы, из гражданского оборота (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Они не предоставляются в частную собственность.

Согласно п. 6 ст. 6 Водного кодекса России береговой полосой является полоска суши вдоль линии водного объекта, предназначенного для общего использования. Ее ширина составляет 20 м. Меньшая, 5-метровая береговая полоса, установлена для:

  • каналов;
  • ручьев;
  • рек протяженностью от истока до устья

Источник: http://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/ogranichenie-oborotosposobnosti-zemelnogo-uchastka.html

Оборотоспособность земельных участков;

Оборотоспособность земельных участков представляет со­бой возможность определять юридическую судьбу земельного участка его собственником в пределах, установленных зако­ном, т.е. распоряжаться им. Данное определение относится ко всем землям, находящимся как в частной, так и в государст­венной или муниципальной собственности.

С точки зрения оборотоспособности земельные участки могут быть: оборотоспособными, ограниченными в обороте, изъятыми из оборота. Оборотоспособность земельных участков – это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок и находиться в свободном обороте. Ограниченные в обороте – это земельные участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Например, к ним следует отнести земли сельскохозяйственного назначения, поскольку они могут принадлежать на праве собственности лишь строго определенному кругу лиц.

Объектом частной собственности могут быть оборотоспособные земельные участки; а в случаях, предусмотренных законом, – и ограниченные в обороте земельные участки. Земельные участки, изъятые из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом частной собственности.

Земельные участки, изъятые из оборота, должны быть прямо предусмотрены в законе (ч. 2 ст. 129 ГК РФ).

Существование ограниченных в обороте, так же как и изъятых из оборота, земельных участков объясняется необходимостью обеспечения использования этих участков земной поверхности для конкретных целей в интересах государства и общества. Ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, и в случаях, предусмотренных федеральными законами, они могут быть переданы в частную собственность. Соответственно ограниченно оборотоспособные земельные участки могут быть объектом оборота при соблюдении установленных земельным законодательством условий (ч. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Ограничение оборотоспособности земельных участков означает прежде всего ограничение в передаче таких участков в собственность граждан и юридических лиц, но не значит, что исключена всякая возможность их оборота. Так, отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, могут передаваться в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 5 ст. 93 ЗК РФ).

36. Земельные споры: понятие, классификация.

Источник: http://studopedia.su/20_8955_oborotosposobnost-zemelnih-uchastkov.html

Ограничения оборотоспособности земельных участков

Оборотоспособность земельных участков — это такое свойство участков земли, которое выражается в способности (возможности) объектов (земельных участков) свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (например, в результате совершения сделок по отчуждению). Соответственно, наличие установленных ограничений по отчуждению или переходу земельных участков от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом свидетельствует об изъятии из оборота или ограничении их оборота.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

  1. Государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ);
  2. Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
  3. Зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
  4. Объектами организаций федеральной службы безопасности;
  5. Объектами организаций органов государственной охраны;
  6. Объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
  7. Объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
  8. Объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
  9. Воинскими и гражданскими захоронениями;
  10. Инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

  1. В пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
  2. Из состава земель лесного фонда;
  3. В пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  4. Занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
  5. Предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
  6. Не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ в границах закрытых административно-территориальных образований;
  7. Предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
  8. Предоставленные для нужд связи;
  9. Занятые объектами космической инфраструктуры;
  10. Расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
  11. Предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
  12. Загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
  13. Расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
  14. В первом и втором поясе зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Правила об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, а также участков в границах территорий общего пользования.

Источник: http://legalquest.ru/zemelnoe-pravo/ogranicheniya-oborotosposobnosti-zemelnyx-uchastkov.html

Понятие ограничения оборотоспособности земельных участков Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Корнилова Ульяна Вячеславовна

На основе анализа действующего законодательства и научной литературы исследовано понятие ограничения оборотоспособности земельных участков . Раскрывается соотношение понятия ограничения оборотоспособности земельных участков с иными правовыми категориями.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Корнилова Ульяна Вячеславовна,

Category of restriction of circulability of the land plots was investigated on the basis of the analysis of the current legislation and scientific literature. The restriction of circulability of the land plots was considered in ratio with other legal categories.

Текст научной работы на тему «Понятие ограничения оборотоспособности земельных участков»

У.В. Корнилова* ПОНЯТИЕ ОГРАНИЧЕНИЯ ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Согласно ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) земельными отношениями являются отношения по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Совокупность норм, регулирующих

данные отношения, определяется в юридической науке как правовой

режим земель и земельных участков .

Некоторые авторы в качестве признака правового режима земельного участка как объекта гражданских прав называют его обо-ротоспособность. В частности, А.С. Трифонов и Д.В. Козлов считают оборотоспособность центральным элементом частноправового режима земельных участков2. По мнению Д.В. Жернакова, гражданско-правовой режим земельного участка и гражданский оборот — категории взаимозависимые3. Данная точка зрения получила отражение и в правоприменительной практике. В частности, суд, разрешая спор, отметил, что оборотоспособность земельного участка относится к его правовому режиму, а не к категории земель4. Таким образом, под гражданско-правовым режимом земельного участка следует понимать совокупность (систему) правил, определяющих место участка в сфере гражданско-правового регулирования, обусловленных экономическим фактором принадлежности определенному субъекту и возможностью нахождения в гражданском обороте, установленных в результате применения конкретных способов и средств гражданско-правового воздействия5. Отдельные ученые указывают на то, что изъятие объектов

* Аспирантка Института государства и права РАН.

1 См.: Крассов О.И. Земельное право. М., 2000. С. 12; Боголюбов С.А. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев. М., 1997. С. 34-35.

2 См.: Трифонов А.С. Правовой режим земель промышленности. М., 2007. С. 168; Козлов Д.В. Совокупный (комплексный) правовой режим земельных участков // СПС «Гарант».

3 См.: Жернаков Д.В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданского оборота: Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 6-7.

4 См.: постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2011 г. по делу № 15АП-5850/11 // СПС «Гарант».

5 См.: Шорников Д.В. Природные ресурсы как объекты гражданских прав: Дисс. . канд. юрид. наук. С. 39-40.

Труды Института государства и права Российской академии наук № 1/2015

гражданских прав из оборота либо их ограничение в обороте — это традиционный способ защиты публичного интереса в российском гражданском праве6. Данная точка зрения представляется спорной. Специфика института изъятия земельных участков из оборота проявляется в его императивном и принудительном характере, что не свойственно для гражданского права, в связи с чем указанный институт как совокупность норм, сочетающих публичные и частные начала, следует признать составной частью земельного права как самостоятельной отрасли российского права.

Ограничение оборотоспособности земельных участков определяется в литературе как невозможность реализации частными лицами их права на приобретение земли из публичной собственности или отступление от принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). При этом подчеркивается, что полноценность права частной собственности на землю в значительной степени определяется свободой оборота земельных участков самых различных категорий и возможностью их принадлежности физическим и юридическим лицам. Однако с учетом значения земли как основы жизни и деятельности человека законодатель предусмотрел достаточно серьезные ограничения оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК РФ)7.

По нашему мнению, применительно к категории «правовой режим земельного участка» нецелесообразно руководствоваться узкоотраслевым подходом и противопоставлять земельно-правовой режим гражданско-правовому режиму земельного участка, поскольку собственник, реализуя свои частные правомочия, обязан использовать участок по назначению и осуществлять предусмотренные законом охранные мероприятия. Учитывая это, можно согласиться с О.И. Крассовым, указывающим, что категория «правовой режим» позволяет определить порядок использования и охраны соответствующих земель, т.е. установить особенности содержания права собственности. В качестве одного из элементов, образующих в совокупности понятие

6 См.: Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Отв. ред. А.Я. Рыженков. М., 2009. С. 77; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 40; Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М., 2000. С. 120; КорнеевА.Л. Сделки с земельными участками: Учеб. пособие. М., 2006. С. 54-56.

7 См.: Винницкий А.В. Ограничения оборотоспособности земель вблизи водных объектов // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 9. С. 106.

правового режима, он выделяет оборотоспособность земельных участков8, представляющую собой «форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав на земельные участки, соблюдение которых препятствует нанесению ущерба природным объектам и расположенным на них зданиям и сооружениям, но не исключает использование земельного участка в соответствии с его основным целевым назначением»9. Такой подход представляется верным, но требует уточнения, поскольку ограничение оборотоспособно-сти земельных участков устанавливается не только в целях охраны природных объектов, но и для обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, недопущения использования земель, уже испытавших на себе разрушительное антропогенное воздействие.

В литературе справедливо отмечается, что наличие в законодательстве РФ института ограничения оборотоспособности земельных участков обусловлено необходимостью обособления ряда земельных участков, используемых всеми членами общества, и земельных участков, используемых для выполнения публичных функций государства, относящихся к публичной собственности и не подлежащих гражданскому обороту10. Следует добавить, что ограничение оборотоспособности земель служит правовым средством, с помощь которого осуществляется регулирование земельных отношений, поскольку нормы, образующие данный правовой институт, определяют пределы включения земельных участков в гражданский оборот. Наряду с целевым назначением к числу признаков правового режима земельных участков необходимо относить наличие у участника земельных отношений (в том числе органа публичной власти) определенного объема полномочий по отношению к земле, поэтому оборотоспособность и ограничения оборотоспособности земельных участков следует рассматривать как элементы (составные части) категории «правовой режим земельного участка».

Анализ действующего законодательства показывает, что ограничение оборотоспособности земельных участков может осуществляться следующими способами:

8 См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд. М., 2010. С..

9 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. С. 267.

10 См.: Мельников Н.Н. Категория «ограничение оборотоспособности земельных участков» в системе норм, регулирующих правовой режим объектов гражданских прав // Хозяйство и право. 2014. № 8. С..

1) посредством отнесения земель к категориям. Например, это касается земельных участков, занятых государственными природными заповедниками и национальными парками, земельных участков из состава земель лесного фонда, участков, на которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и др. В литературе отмечается, что основанием отнесения земельного участка к категории земель особо охраняемых природных территорий является наличие у участка лечебных ресурсов и возможности его использования в лечебно-профилактических целях. В этом случае наделение участка режимом особо охраняемой природной территории влечет ограничения его оборотоспособности11;

2) посредством территориального зонирования. В населенных пунктах осуществляется градостроительное зонирование, на землях иных категорий устанавливаются охранные зоны объектов промышленности и иного специального назначения. Например, зоны военных объектов устанавливаются в соответствии со ст. 85 ЗК РФ и Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов (МДС 30-1.99 ), запретные и иные зоны с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил РФ — согласно постановлению Правительства РФ13;

3) посредством определения видов разрешенного использования земельных участков, например участков, предоставленных для размещения военных баз, полигонов, аэродромов, объектов космического обеспечения.

Теоретический и практический интерес вызывает вопрос о том, каким образом ограничение оборотоспособности как элемент правового режима земель взаимодействует с другими структурными элементами правового режима при регулировании земельных отношений.

11 См.: Камышанский В.П. О приватизации земли в городах-курортах // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2008. № 5. С. 48-55.

12 Одобрены протоколом Госстроя России от 10 июня 1999 г. № 01-НС-15/7) // СПС «Гарант».

13 См.: постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» // СЗ РФ. 2014. № 19. Ст. 2439.

Соединение различных юридических механизмов регламентации общественных отношений, в результате чего формируется единый основополагающий подход, определяется в юридической науке и законодательстве как принцип сочетания. Так, в гражданском праве применяется принцип сочетания индивидуальных и общественных (частных и публичных) интересов, под которым понимается требование о направленности воли субъектов гражданских правоотношений на служение всеобщему благу наравне со своим личным интересом14. Значимость принципа сочетания частных (личных) и общественных интересов определяется также тем, что баланс этих интересов является необходимым условием юридического равенства участников граждан-

Схожие положения предусмотрены в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, определяющем, что одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Как отмечает Е.Л. Минина, данный принцип провозглашает необходимость соблюдения при регулировании земельных отношений баланса публичных и частных интересов, который должен обеспечиваться и всеми другими

отраслями законодательства, что составляет, между тем, одну из са-

мых непростых задач, стоящих перед правом и государством .

Правовой режим как способ определения порядка использования и охраны земли устанавливается в ЗК РФ посредством сочетания соответствующих правовых средств. Определение способов и оснований сочетания элементов правового режима земель относится к компетенции законодателя. Так, согласно ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Институт категоризации взаимодействует с институтом зони-

14 См.: Савчук Л.Ф. Принцип сочетания индивидуальных и общественных интересов в правоотношениях культурно-зрелищного предпринимательства // Российский юридический журнал. 2011. № 6. С..

15 См.: Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав. М., 2009. С. 160.

16 См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.И. Сай, С.А. Боголюбова. СПб., 2008. С. 6-8.

рования территорий, например при определении порядка использования и охраны земель населенных пунктов, правовой режим которых определяется на основании норм об отнесении таких земель к соответствующей категории и положений о территориальном зонировании. Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ правила землепользования и застройки предусматривают возможность территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Данное положение обоснованно характеризуется в литературе как принцип сочетания

видов разрешенного использования земельных участков .

Ограничение оборотоспособности как элемент правового режима выступает регулятором земельных отношений в сочетании с иными элементами, которые при ограничении оборотоспособности земельных участков могут применяться в совокупности, что предполагает сочетание всех элементов правового режима, например отнесение земельного участка к землям обороны и безопасности дополнительно влечет необходимость в соответствии с упоминавшимся выше постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 405 выделять запретные зоны, зоны охраняемого объекта и охранные зоны военного объекта; использование земельных участков в таких зонах осуществляется на основании соответствующих видов разрешенного использования земельных участков; дополнительно данные земельные участки ограничиваются в обороте.

Вместе с тем ограничение оборотоспособности земельных участков возможно посредством сочетания отдельных из вышеприведенных элементов правового режима. Так, как отмечалось в письме Министерства экономического развития РФ от 28 октября 2008 г. № Д, предоставление земельных участков в границах населенных пунктов для обеспечения обороны и безопасности не влечет необходимости перевода земель в категорию земель обороны. Данные земельные участки согласно ст. 85 ЗК РФ могут иметь соответствующий вид разрешенного использования либо относиться к территориальным зонам военных объектов земель населенных пунктов.

Нормативные положения, регулирующие ограничение оборотоспособности земельных участков, образуют самостоятельный правовой институт земельного права и представляют собой совокупность норм, регламентирующих условия и пределы включения

17 См.: ГуевА.Н. Комментарий к Земельному кодексу РФ // СПС «Гарант».

земельных участков в гражданский оборот. Данный институт имеет в своем составе более мелкие правообразования — субинституты.

В литературе одной из основных характеристик ограничения оборотоспособности земельных участков называют запрет на предоставление изъятых из оборота земельных участков в частную собственность19. Правильность указанной позиции подтверждается материалами судебной практики. В частности, суды исходят из того,

что решения о приватизации (выкупе) изъятых из оборота земельных

участков являются незаконными . Совокупность норм, регламентирующих порядок и условиях изъятия земельных участков из оборота, и связанные с этим последствия выступают составной частью института ограничения оборотоспособности и образуют соответствующий субинститут.

Следует отметить определенную противоречивость положений ст. 27 ЗК РФ в части регулирования правового режима земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, эти участки признаются ограниченными в обороте при условии, что они не указаны в п. 4 ст. 27, а также правового режима земельных участков в пределах особо охраняемых природных территорий, участков, предоставленных для обеспечения таможенных нужд, и участков в границах закрытых административно-территориальных образований — они относятся к участкам, ограниченным в обороте, если не приведены в п. 4 ст. 27. При этом в законодательстве и научной литературе не сформулированы четкие критерии, позволяющие установить, какие именно земельные участки, не указанные в п. 4 ст. 27, следует считать ограниченными в обороте, а какие — изъятыми из оборота.

Как отмечает А.А. Морозов, ограниченный оборот некоторых видов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, является проявлением механизма государственного регулирования, при котором устанавливается оборот

19 См.: Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение права на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Отв. ред. А.Я. Рыженков. М., 2009. С. 78; КозловД.В. Указ. соч.

20 См.: определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 апреля 2013 г. № ВАС-15824/12 «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».

отдельных видов имущества, в наибольшей степени отвечающий публичным интересам21.

По нашему мнению, основу разграничения земельных участков на изъятые и ограниченные в обороте должен составлять характер интереса, который преследуется при использовании участка. Земельные участки, необходимые для обеспечения функций государства в сфере обороны и безопасности, жизни и здоровья населения, следует отнести к участкам, изъятым из оборота. Соответственно необходимо признать изъятыми из оборота земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд, исключив их из перечня участков, ограниченных в обороте, предусмотренного п. 5 ст. 27 ЗК РФ.

Наряду с нормами, регламентирующими порядок и условия изъятия земельных участков из оборота, составной частью института ограничения оборотоспособности являются положения, регулирующие правовой режим участков, ограниченных в обороте. Одна из особенностей правового режима ограниченных в обороте земельных участков в сравнении с участками, изъятыми из оборота, состоит в возможности их предоставления в частную собственность. При этом необходимо учитывать, что ст. 27 ЗК РФ установлен запрет на выделение ограниченных в обороте земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, за исключением случаев, когда федеральными законами это прямо разрешено. Однако в ЗК РФ — кодифицированном акте, которому должны соответствовать иные нормы земельного законодательства, отсутствуют критерии, которыми надлежит руководствоваться законодателю при решении вопроса о целесообразности и необходимости снятия запрета на продажу ограниченно оборотоспо-собных земель. В качестве таких критериев, по нашему мнению, следует рассматривать принципы земельного права, в частности, принцип приоритета охраны земли и принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека — именно этими принципами должен руководствоваться законодатель при принятии решения о возможности (невозможности) отчуждения ограниченного в обороте земельного участка в частную собственность.

См.: Морозов А.А. Правовое регулирование использования в предпринимательской деятельности имущества, ограниченного в обороте: Автореф. дисс. . канд. юрид. наук. М., 2010. С. 23.

В действующем законодательстве нечетко урегулирован вопрос о том, является ли изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд формой ограничения оборотоспособности земельных участков. Такая постановка проблемы обусловлена тем, что согласно ст. 49 ЗК РФ одним из оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд может выступать, например, размещение на нем объектов использования атомной энергии или объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ. При этом в силу ст. 27 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены такие объекты, являются изъятыми из оборота. Однако влечет ли такое изъятие ограничение оборотоспособности земельного участка? По смыслу ст. 27 ЗК РФ основанием возникновения ограничения оборотоспособности земельного участка является не предполагаемая цель его использования, а фактическое наличие на данном участке соответствующих объектов.

Еще один недостаток действующего законодательства -пробельность норм о допустимости изменения уполномоченным органом цели использования земельного участка по сравнению с тем, как она предполагалась при процедуре изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. При этом если цель использования земельного участка будет изменена и возведен не тот объект, который предполагался первоначально, то возникает вопрос о законности и обоснованности самой процедуры изъятия. По нашему мнению, изъятие земельного участка из оборота представляет собой сложный юридический состав, в котором цель изъятия играет важнейшую роль, поскольку определяет основания изъятия участка, корреспондирующие нормам ст. 27 ЗК РФ. В связи с изложенным изъятие земельного участка из оборота в целях размещения на участке объектов, отнесенных к федеральной собственности, по смыслу ст. 71 Конституции РФ следует рассматривать как форму ограничения оборотоспособности земельных участков.

В качестве одной из форм ограничения оборотоспособности предлагается рассматривать резервирование земель, которое представляет собой установленный на определенный период запрет на передачу в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с положениями ст. 701 ЗК РФ резервирование земель для государственных или муниципальных

нужд осуществляется в случаях, предусмотренных ст. 49 Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, — также в случаях, связанных с размещением соответствующих объектов, созданием особо охраняемых природных территорий и др.

Нормативно-правовой основой резервирования как формы ограничения оборотоспособности служит ст. 27 ЗК РФ, согласно которой земельные участки, находящиеся в границах земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, ограничиваются в обороте. В литературе обращалось внимание на недостатки действующего законодательства в части определения юридического содержания института резервирования, которое нередко отождествляется с ограничением прав на землю. Можно согласиться с точкой зрения Д.Г. Лебедева о том, что те или иные ограничения на

использование участка могут быть установлены уполномоченным

органом в зависимости от цели резервирования , но следует добавить, что содержание института резервирования характеризуется комплексной природой: земли, зарезервированные для государственных и муниципальных нужд, признаются ограниченно оборотоспособными. В то же время решение о резервировании может предусматривать ограничения, связанные с использованием земельного участка, что позволяет сделать вывод о том, что составной частью института резервирования земель для государственных или муниципальных нужд являются нормы об ограничениях прав на землю.

Применительно к ограничению оборотоспособности земельных участков при резервировании важную роль играют такие показатели, как площадь участка и его местонахождение, поскольку ограничения оборотоспособности действуют в определенных пределах. В литературе обращается внимание на необходимость четкого законодательного урегулирования вопроса об объекте

резервирования , поскольку таковым нередко выступает территория, включающая несколько земельных участков. Кроме того, некоторые

22 См.: Лебедев Д.Г. О законодательных инициативах в сфере резервирования земель и землеустройства // Российская юстиция. 2006. № 7. С. 11.

23 См.: Минина Е.Л. Проблемы законодательства о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд // Журнал российского права. 2008. № 8. С. 53-60.

авторы указывают на неопределенность нормативных положений в сфере кадастрового учета земельных участков, резервируемых для

государственных или муниципальных нужд .

Согласно п. 2 и 3 ст. 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК РФ. К документам, представляемым для регистрации ограничений прав, в обязательном порядке прилагаются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки;

2) кадастровые паспорта образуемых земельных участков.

Необходимость кадастрового паспорта обусловлена

необходимостью индивидуализации участка, определения его конкретной площади, земельных границ и постановки на кадастровый учет.

Резервирование земельного участка влечет ограничение прав других пользователей (возможных пользователей) на участок26. Данное обстоятельство в силу п. 6 ст. 56 ЗК РФ также обязывает провести регистрацию ограничения прав других землепользователей, обусловленную возникшей занятостью земельного участка для муниципальных нужд на определенный срок, в порядке, установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Институт ограничения оборотоспособности образует нормы, регулирующие ограничение оборотоспособности земельных участков по субъектному составу. В частности, в земельном законодательстве имеются положения, запрещающие приобретать в собственность

24 См.: ЛебедевД.Г. Указ. соч. С. 11.

25 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

26 См.: постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2014 г. по делу № А/2013 // СПС «КонсультантПлюс».

иностранным лицам и лицам без гражданства определенные земельные участки, например из состава земель сельскохозяйственного назначения и приграничных территорий.

По мнению А.А. Морозова, публично-правовые образования, коммерческие и некоммерческие юридические лица, индивидуальные предприниматели обладают различными определенными законом правами на вовлечение в оборот некоторых видов объектов гражданских прав. Равенство участников предпринимательского оборота может быть охарактеризовано как относительное, не предполагающее совпадения их конкретных правовых возможностей, так как передача тех или иных благ в силу прямых предписаний закона возможна только между определенными субъектами27.

Применительно к субъектному составу земельных отношений И.А. Иконицкая критиковала положения ЗК РФ, указывая, что Кодексом не обозначены конкретные субъекты земельных прав, которые в определенных случаях могут быть участниками земельного оборота, а также случаи, когда оборот земельных участков возможен только по специальному разрешению28. Другие авторы считают, что в ЗК РФ нет необходимости перечислять соответствующих субъектов, поскольку в нем содержится ряд статей, закрепляющих ограничения по субъектному составу в отношении иностранных лиц, а субъектный состав отдельных видов земельных правоотношений регулируется специальными законами29. Позиция И.А. Иконицкой основана на ст. 129 ГК РФ, предусматривающей в качестве одного из способов ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав определение видов объектов, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота. Однако содержание положений земельного законодательства об ограничении оборотоспособности земельных участков по субъектному составу шире содержания норм ст. 129 ГК РФ, поскольку положения земельного законодательства, выступая в качестве специальных норм по отношению к гражданскому законодательству, регламентируют основания и порядок взаимодействия двух правовых ин-статутов — ограничения прав иностранных лиц и лиц без гражданства

27 См.: Морозов А.А. Указ. соч. С. 23-24.

28 См.: Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6. С. 10.

29 См.: АнисимовА.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Указ. соч. С. 78.

и ограничения оборотоспособности земельных участков в публичных интересах. Как отмечается в литературе, такие ограничения оборото-способности земельных участков могут вводиться в различных целях, в том числе в целях обеспечения общественной безопасности и охра-

ны экономических интересов государства .

В заключение необходимо отметить следующее. Совокупность норм, регулирующих пределы включения земельных участков в гражданский оборот, образуют самостоятельный институт земельного права — институт ограничения оборотоспособности, включающий подинституты: 1) изъятия земельных участков из оборота; 2) ограничения земельных участков в обороте; 3) изъятия (выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 4) резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд; 5) ограничения оборотоспособности по субъектному составу.

Ограничение оборотоспособности земельных участков можно определить как совокупность правовых средств ограничивающего характера (нормы = запреты и нормы = ограничения), основанных на регулятивной и охранительной функциях права и направленных на охрану и защиту общественно значимых публичных интересов посредством установления пределов включения земельных участков в оборот.

30 См.: Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2010. С. 564.

Источник: http://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-ogranicheniya-oborotosposobnosti-zemelnyh-uchastkov

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн