Оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП..

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Оглавление:

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права или обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.Наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации.При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Для подачи иска об оспаривании зарегистрированного права обратитесь к адвокату по гражданским делам.

Источник: http://advokatshinev.ru/sudebnaya-praktika/osparivanie-zaregistrirovannogo-prava-na-nedvizhimoe-imushchestvo/

Судебная практика о порядке оспаривания зарегистрированного права на недвижимость (Подшивалов Т.П.)

Дата размещения статьи: 01.04.2013

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Данное правило конкретизировано Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым Гражданский кодекс Российской Федерации [1] (далее — ГК РФ) дополняется ст. 8.1, где в п. 6 устанавливается следующее правило: «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином».За пределами законодательных изменений остался вопрос: как быть, если по тем или иным причинам ваша недвижимость зарегистрирована в реестре за другим лицом, как провести оспаривание уже зарегистрированного права? Ответ на указанный вопрос следует искать в судебной практике, так как подобная категория дел достаточно часто встречается на практике.Первое, что необходимо отметить, это то, что оспариванию подлежит не регистрационная запись, а зарегистрированное право путем предъявления иска к правообладателю. Государственная регистрация — это административное действие, не порождает прав и обязанностей, она лишь подтверждает их возникновение. Следовательно, у требований о признании недействительной записи в ЕГРП и требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации нет правовой природы. Они не могут быть использованы для защиты нарушенного или оспоренного права.Арбитражные суды в своей практике придерживаются однозначной позиции о невозможности оспаривания в судебном порядке свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество . Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 15 сентября 2008 г. N Ф/08-С6 указывается, что суды нижестоящих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности, поскольку свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным правовым актом, а признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным не влечет недействительности права, не порождает юридически значимых последствий для правообладателя, в связи с чем данное требование не соответствует положениям ст. ст. 11 и 12 ГК РФ.— См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 27 марта 2002 г. N 5152/01, от 10 июля 2001 г. N 4794/00, от 26 июня 2001 г. N 4156/00; ФАС Дальневосточного округа от 1 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1686; ФАС Центрального округа от 5 сентября 2005 г. N А/04-С27 и др.

Законодательство Российской Федерации не устанавливает такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным акта государственной регистрации права или свидетельства о государственной регистрации.В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.Исходя из смысла указанной нормы можно установить, что сама по себе государственная регистрация права как действия регистрирующего органа по удостоверению возникновения, ограничения, перехода или прекращения права на недвижимое имущество не является ненормативным правовым актом, порождающим правовые последствия, и не может быть обжалована в порядке, установленном ст. 13 ГК РФ, гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации [2] (далее — АПК РФ).В пункте 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации [3] (далее — ГПК РФ) или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.Акт государственной регистрации носит правоподтверждающий, а не распорядительный характер, свойственный правовым актам органов исполнительной власти. В действиях по проведению регистрации не выражаются какие-либо юридически властные волеизъявления регистрирующего органа, а действие акта регистрации не прекращается исполнением, как это свойственно ненормативным правовым актам.Как указано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 25 июля 2006 г., 18 июля 2006 г. N Ф03-А73/06-1/2153, ни акт регистрации, ни запись в реестре или свидетельство о регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением).Статьей 12 ГК РФ и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о его регистрации. Оспаривать зарегистрированное право лицо может путем предъявления иска к правообладателю, а не к регистрирующему органу.Из содержания абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ следует, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, и указывается на возможность оспаривания не действий регистрирующего органа по регистрации прав других лиц, а самих прав этих лиц, возникновение которых было зафиксировано в правоустанавливающих документах.На отсутствие оснований для оспаривания регистрационной записи обращает внимание Высший Арбитражный Суд РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 октября 2003 г. N 4849/03 указано, что по смыслу ст. 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации . Правовая позиция ВАС РФ отражена в практике окружных судов .— Аналогичная позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20 марта 2002 г. N 8619/01, в Определениях ВАС РФ от 18 июня 2007 г. N 7406/07, от 10 апреля 2008 г. N 4273/08 и др. См.: Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14 апреля 2005 г. N А/10; ФАС Восточно-Сибирского округа от 6 мая 2005 г. N А/04-С2-Ф/05-С2; ФАС Дальневосточного округа от 21 июня 2005 г. N Ф03-А51/05-1/1443; ФАС Западно-Сибирского округа от 18 июня 2009 г. N Ф/2009(8615-А03-9), от 23 апреля 2007 г. N Ф/2007(33456-А75-20), от 12 марта 2007 г. N Ф/2006(29483-А03-38); ФАС Московского округа от 15 сентября 2005 г. N КГ-А40/; ФАС Поволжского округа от 17 февраля 2005 г. N АБ/02-32; ФАС Северо-Западного округа от 26 декабря 2008 г. N А/2008, от 18 ноября 2005 г. N А/04; ФАС Уральского округа от 26 июля 2005 г. N Ф/05-С3 и др.

Как указано в п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ только в случае, если полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) только в том случае, если об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.Долгое время в теории гражданского права и судебной практике не был однозначно решен вопрос, является ли иск о признании недействительным зарегистрированного права надлежащим способом защиты. Требование о признании недействительным зарегистрированного права обладает рядом существенных недостатков. Во-первых, право не может быть недействительным, оно может отсутствовать в связи с недействительностью основания его регистрации. Поскольку право собственности не является сделкой, его нельзя признать недействительным.Такая аргументация встречается и в судебной практике . Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 января 2005 г. N КГ-А41/буквально сказано, что «. право не может быть действительным или недействительным, оно либо есть, либо его нет». В другом постановлении этот же ФАС пришел к выводу о ненадлежащем выборе истцом способа защиты гражданских прав, поскольку право (в том числе и право собственности) не может быть действительным или недействительным (Постановление ФАС Московского округа от 19 августа 2005 г. N КГ-А40/).— См.: Постановления ФАС Поволжского округа от 16 июля 2009 г. по делу N А/2008, от 2 июня 2009 г. по делу N А/2008; ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2009 г. по делу N А32-591/2009, от 10 апреля 2009 г. по делу N А32-598/2008 и др.

Во-вторых, само по себе признание недействительным зарегистрированного права собственности ответчика не может повлечь восстановление права собственности истца на спорное имущество, поскольку может привести лишь к исключению записи о регистрации права собственности ответчика на спорное имущество из ЕГРП.При этом возникнет ситуация, когда объект недвижимого имущества в реальности существует, но ни одна из претендующих на него сторон спора в реестре не будет значиться. Более того, в ЕГРП будет отсутствовать какая- либо информация о собственнике имущества.Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется в рамках искового производства, связанного с рассмотрением спора о праве, который предполагает решение вопроса о том, кому из сторон принадлежит спорное право. Иск о признании недействительным зарегистрированного права направлен только на отрицание наличия права, но не связан с решением вопроса о том, кому это право принадлежит.Следовательно, данный иск направлен исключительно на устранение из реестра соответствующей записи о праве собственности ответчика на предмет спора без отражения информации о законном собственнике на недвижимое имущество, что негативным образом сказывается на гражданском обороте.В-третьих, формулировка п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что «. зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», указывает на форму защиты, а не на конкретный способ восстановления нарушенного права. Следовательно, такое требование, как признание недействительным зарегистрированного права, не предусмотрено действующим законодательством.Нежелание законодателя в течение длительного времени исправить сложившуюся неопределенность с порядком оспаривания зарегистрированного права на недвижимость побудило ВАС РФ к решению проблемы путем изменения судебной практики. В принципе новации, связанные с оспариванием зарегистрированного в ЕГРП права, являются лишь одним из проявлений общей тенденции к ревизии способов защиты прав на недвижимое имущество, проводимой ВАС РФ в последнее время.Указанная новация заключается в отказе от иска о признании зарегистрированного права как способа защиты нарушенных прав. Решение этой проблемы связано с принятием Президиумом ВАС РФ Постановления от 28 апреля 2009 г. N 15148/08, в котором суд занял принципиальную и однозначную позицию о том, что в ГК РФ, в Законе о регистрации, в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, а оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 случаи отказа в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права на основании выбора истцом ненадлежащего способа защиты встречались крайне редко. Можно привести лишь несколько таких судебных актов. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 июля 2007 г. N А/07-Ф/07 суд указал, что, хотя перечень способов защиты гражданских прав, закрепленный ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, использование других способов защиты права допускается ГК РФ только при наличии прямого указания закона. При этом суд указал, что ни ст. 12 ГК РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности. Аналогичное мнение высказано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 августа 2007 г. N Ф/2007(36154-А03-22).Еще до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 указанная в нем правовая позиция была принята в практике ФАС Уральского округа. Так, в п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (одобрен президиумом ФАС Уральского округа, протокол от 26 января 2007 г. N 7) высказывается позиция о том, что решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.— Текст Обзора размещен на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа в сети Internet http://www.fasuo.ru/praktika/obzory и в СПС «КонсультантПлюс».

Как указано в данном Обзоре, иск о признании сделки недействительной относится к способам оспаривания зарегистрированного права. Признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества являются основанием для погашения регистрирующим органом записи в реестре о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки. В этом случае предъявление самостоятельного требования о признании недействительной государственной регистрации права для погашения записи необязательно.Следовательно, ФАС Уральского округа предложил использовать два требования для аннулирования регистрационной записи, внесенной в реестр на основании недействительной сделки, — либо требование о признании недействительной государственной регистрации права, либо требование о применении судом последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества.В последующем ФАС Уральского округа отказался от первого варианта оспаривания зарегистрированного права и стал исходить из того, что решение арбитражного суда о признании сделки недействительной является основанием для погашения записи о переходе права собственности в реестре только в том случае, если судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости .— См.: Постановления ФАС Уральского округа от 29 января 2009 г. N Ф/08-С6, от 26 августа 2008 г. N Ф/08-С6 и др.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одобренного Президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 24 апреля 2009 г., указывается, что основанием для аннулирования регистрационной записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество является признание сделки недействительной и применение судом последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости.На основании Постановления Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 стала складываться новая судебная практика. Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в указанном Постановлении, ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебных актов, в соответствии с которыми истцу отказано в удовлетворении иска о признании недействительным зарегистрированного права .— См.: Определения ВАС РФ от 15 октября 2009 г. N ВАС-12728/09, от 9 октября 2009 г. N ВАС-12513/09, от 30 сентября 2009 г. N ВАС-12179/09, от 20 августа 2009 г. N ВАС-10869/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 14 июля 2009 г. N ВАС-8116/09, от 10 июля 2009 г. N ВАС-4491/09, от 26 июня 2009 г. N ВАС-7494/09, от 5 мая 2009 г. N ВАС-5002/09 и др.

Если же надзорная жалоба подается на судебный акт, которым требование о признании недействительным зарегистрированного права было удовлетворено, ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебного акта. При этом разъясняется, что согласно п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 февраля 2008 г. N 14 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2007 г. N 17 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам» судебный акт, оспариваемый в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена ВАС РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ или в Постановлении Президиума ВАС РФ, в том числе принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора, может быть пересмотрена в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ по вновь открывшимся обстоятельствам .— См.: Определения ВАС РФ от 28 сентября 2009 г. N ВАС-12551/09, от 30 июля 2009 г. N ВАС-9471/09, от 29 мая 2009 г. N 5386/09, от 28 мая 2009 г. N ВАС-6589/09, от 21 мая 2009 г. N ВАС-3708/09 и др.

Вывод о невозможности оспаривания зарегистрированного права путем заявления иска о признании недействительным зарегистрированного права поддержан окружными арбитражными судами . Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 сентября 2009 г. по делу N А/09 суд указал, что требование об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств наличия у него права собственности и незаконности приобретения имущества ответчиком или регистрации за ним права собственности.— См.: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 5 октября 2009 г. N Ф/2009, от 11 сентября 2009 г. N Ф/2009; ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2009 г. N Ф/2009(10461-А75-45); ФАС Московского округа от 21 октября 2009 г. N КГ-А41/, от 28 августа 2009 г. N КГ-А41/, от 17 августа 2009 г. N КГ-А41/; ФАС Поволжского округа от 1 октября 2009 г. по делу N А/06, от 25 сентября 2009 г. по делу N А/2009, от 31 августа 2009 г. по делу N А/2008, от 12 августа 2009 г. по делу N А/2008; ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу N А/2008, от 28 августа 2009 г. по делу N А/2008; ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2009 г. по делу N А32-591/2009, от 20 августа 2009 г. по делу N А/2008 и др.

В заключение следует указать, что требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права, а в случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ исходя из фактических обстоятельств дела.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 // СПС «КонсультантПлюс».2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=1519

Надлежащие способы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Если иск о признании недействительным зарегистрированного права не является способом защиты гражданских прав, то возникает вопрос о надлежащем способе оспаривания зарегистрированного права и аннулирования регистрационной записи. Правовая позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № 15148/08, привела к тому, что арбитражные суды стали отказывать в удовлетворении исков о признании недействительным зарегистрированного права, не предлагая иного потенциального способа защиты вещного права истца [1] [2] .

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Но какое требование из перечисленных в ст. 12 ГК РФ следует заявлять?

Предварительно необходимо указать, что основанием оспаривания зарегистрированного права выступает оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, а также акт государственного органа или органа местного самоуправления. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается либо в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной, либо в признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которых зарегистрировано право.

В постановлении от 28 апреля 2009 г. № 15148/08 Президиума ВАС РФ указал, что восстановление нарушенного права собственности применительно к спору об оспаривании государственной регистрации возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. При этом следует отметить, что постановлением Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. по делу № 15148/08 определена правовая позиция по применению норм права при обращении в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и признании права на него при отсутствии у истца титула собственника и фактического владения.

Следовательно, выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела. При этом в судебной практике пока не сформирован единый подход о надлежащем способе оспаривания. В связи с этим попытаемся предложить наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания.

Первым вариантом оспаривания зарегистрированного права является требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки. Если же приобретатель по недействительной сделке в последующем произвел отчуждение спорной недвижимости, то для оспаривания зарегистрированного права третьего лица (лица не участвующего в первой сделке) следует заявлять вещно-правовое требование. При помощи реституции собственник может получить вещь только от стороны по своей недействительной сделке.

Такой вывод соответствует судебной практике, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В пункте 1 указанного обзора приведено дело, когда между обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключен и исполнен договор купли-продажи нежилых помещений. Исходя из ничтожности этого договора, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений. Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения к отношениям сторон применению не подлежат. На основании изложенного в исковых требованиях было отказано по мотивам выбора ненадлежащего способа защиты.

Как справедливо отметил К.И. Скловский, «механизм, предусмотренный ст.ГК РФ, не предназначен для возврата вещи собственнику, заключившему недействительную сделку, от другой стороны этой же сделки» 1 .

Если имущество получено приобретателем от управомоченного отчуждателя, то категория добросовестности применению не подлежит. А применение реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Это значит, что при возврате сторонами полученного по недействительной сделке, совершенной управомоченным лицом, не имеется оснований учитывать добросовестность сторон, определенную в ст. 302 ГК РФ.

Указанный подход в оспаривании зарегистрированного права встречается в судебной практике. Так, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу № А/2008 указано, что восстановление нарушенного права собственности применительно к делу об оспаривании зарегистрированного права возможно лишь путем заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Более того, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31 июля 2009 г. по делу № А/2008 пришел к выводу, что погашение записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть произведено заинтересованным лицом во внесудебном порядке на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной.

Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещно-правовых исков и применяются, когда стороны спора об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают.

Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П [3] [4] .

Если применение реституции невозможно, то оспаривание зарегистрированного права на недвижимость производится с помощью вещноправовых исков. При этом решающее значение в выборе конкретного иска имеет обстоятельство, связанное с тем, кто владеет предметом спора. Так, ФАС Поволжского округа указывает, что оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещноправовых способов, предусмотренных гражданским законодательством (виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права собственности) 1 . При этом суд не уточняет, в каких случаях применяется тот или иной вещный иск и как может быть оспорено зарегистрированное право посредством негаторного иска.

Второй вариант оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска и применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. 223 и 302 ГК РФ. Это следует из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (гл. 20, ст. 12 ГК РФ), а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ст. 1 ГК РФ).

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

Высший Арбитражный Суд РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска [5] [6] . Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов [7] .

В практике ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившим основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения виндикационного иска (а равно негаторного и иска о признании права собственности) и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права [8] .

Более того, в пункте 4 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости (утвержденном Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 5 сентября 2008 г.), сделан вывод, с которым следует согласиться: вступившее в законную силу решение арбитражного суда

06 истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости лица, в пользу которого вынесен судебный акт, вне зависимости от того, имеется ли указание в резолютивной части судебного решения на признание права собственности на спорные объекты недвижимости за данным лицом.

Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.

Более того, в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанно, что «основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации».

Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. В подпункте «г» пункта 2.7. раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от

7 октября 2009 г., предлагается ввести в законодательство положение о том, что лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к лицу, чье право зарегистрировано в реестре [9] [10] .

Несмотря на наличие такой прогрессивной судебной практики, в теории сохраняется мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом [11] .

Третий, и последний, вариант оспаривания зарегистрированного права применяется, если истец является фактическим владельцем недвижимого имущества, зарегистрированное право на которое им оспаривается. В этой ситуации защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности на указанное имущество.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2007 г. № 3039/07 решен вопрос о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска при оспаривании зарегистрированного права. В нем Президиум ВАС РФ указал, что в удовлетворении заявления о признании права собственности на нежилое помещение отказано правомерно, так как вопрос о праве собственности на недвижимое имущество в случае утраты истцом владения спорным помещением может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.

Возможность оспаривания зарегистрированного права по средствам иска о признании права собственности не вызывает сомнений как в правовой литературе, так и в судебной практике. Так, в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. № 18АП-3935/2009 сказано, что «предъявление заинтересованным лицом требования о признании права федерального собственности может расцениваться как оспаривание зарегистрированного права в порядке ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В рамках данного требования суд разрешает вопрос о наличии оснований для отнесения спорного имущества к собственности Российской Федерации или муниципального образования».

Более того, возможность использование в описанной ситуации иска о признании права собственности для оспаривания зарегистрированного права собственности предусмотрена в пункте 58 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 59 этого же постановления сказано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Среди случаев оспаривания зарегистрированного права стоит отметить ситуацию, когда право собственности на один и тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами. Единственной особенностью рассмотрения таких дел является то, что суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика. При этом в такой ситуации само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.

Надо отметить, что в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предложено в описанной выше ситуации предъявлять требование о признании права отсутствующем. Представляется, что введение в практику такого способа защиты является излишним, так как в описанной ситуации вполне возможно использование как виндикационного иска, так и иска о признании права собственности. Лучше действовать по принципу «бритвы Оккама» — не приумножать сущности без веской на то надобности.

Следует отметить, что современная судебная практика намного упростила, сделала более понятным порядок оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. До начала внедрения новой судебной практики заинтересованным лицам приходилось сочетать множества исков для обеспечения восстановления нарушенного права. Так для обеспечения восстановления нарушенного права было необходимо включать в одно исковое заявление несколько требований: требования о признании недействительным права собственности, о признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения [12] .

На основании проведенного анализа судебной практики и учитывая выдвинутые нами положения можно сделать следующие каткие выводы об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость.

Во-первых, фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. В требованиях об оспаривании зарегистрированного права будет отказано, если не оспорены основания возникновения права. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной и требования о признании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным.

Во-вторых, требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права.

В-третьих, для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости, а если применение реституции невозможно, то заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).

  • [1] См.: постановления ФАС Дальневосточного округа от 05.10.2009 № Ф/2009, от 11.09.2009 № Ф/2009; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2009 № Ф/2009(10461-А75-45); постановления ФАС Московского округа от 21.10.2009 № КГ-А41/, от 28.08.2009 № КГ-А41/, от 17.08.2009 № КГ-А41/; постановления ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А/06, от 25.09.2009 по делу № А/2009, от 31.08.2009 по делу № А/2008, от 12.08.2009 по делу № А/2008; постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2009 по делу № А/2008, от 28.08.2009 по делу № А/2008; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.2009 по делу № А32-591/2009, от 20.08.2009 по делу № А/2008 и др.
  • [2] См.: определение ВАС РФ от 24.09.2009 № ВАС/09; постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 № ФОЗ-4911/2009; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 № А/2009, от 08.10.2009 № А32-163/2009; постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 № А/2008; постановление ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А/06 и др.
  • [3] Скловский К.И. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ, 2002, №8, С. 114.
  • [4] Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».
  • [5] См.: постановления ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А/06, от 25.09.2009 по делу № А/2009 и др.
  • [6] См.: постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08, от 15.09.2009 № 5429/09; определение ВАС РФ от 28.04.2008 № 5836/08 и др.
  • [7] См.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 по делу № А/2005; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 по делу № А/2009 и др.
  • [8] См.: пункт 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (одобренном Президиумом ФАС Уральского окру-
  • [9] га, протокол № 7от 27 апреля 2007 г.); постановления ФАС Уральского округа от 09.10.2006 № Ф/06-С6, от 20.07.2006 № Ф09-903/06-С6 и др.
  • [10] Вестник ВАС РФ, 2009, № 11, С. 47.
  • [11] См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореферат дисс. . докт. юрид. наук. — М., 2008.
  • [12] См.: постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 10.05.2006 по делу № А/05-25-Ф/06-С2; постановление ФАС Западно- Сибирского округа от 01.03.2006 № Ф04-813/2006(20246-А27-22); постановления ФАС Московского округа от 16.07.2008 № КГ-А40/, от 06.02.2008 № КГ-А40/; постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 по делу № А/2005; постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 № Ф09-568/07-С6; постановления ФАС Центрального округа от 06.02.2009 по делу № А/08-С12, от 16.10.2008 № Ф/08 и др.

Источник: http://studref.com/328518/pravo/nadlezhaschie_sposoby_osparivaniya_zaregistrirovannogo_prava_nedvizhimost

Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Обзор судебной практики по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.

1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также — Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.

Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.

Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.

Кроме того, суд кассационной инстанции отметил, что, государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не затрагивает права, свободы и законные интересы заявителя, в связи с чем оспаривание акта регистрирующего органа в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 134 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) не допускается.

Согласно ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых нарушены права и свободы гражданина, либо созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, либо на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Обжалуемые Б. действия Управления к числу вышеперечисленных не относятся.

Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.

2. С.А. и С.Г. обратились в суд с иском к Управлению о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный в д. Синьял-Шатьма Красноармейского района Чувашской Республики, установлении факта принадлежности земельного участка на праве собственности С.А.

Иск мотивирован тем, что истцам принадлежат доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. С-ва подарила Е. принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на жилой дом и принадлежавший на праве собственности земельный участок.

Истцы, не оспаривая договор дарения, просили признать недействительной запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок и установить право истцов на часть земельного участка.

Определением суда исковое заявление было возвращено истцам в связи с тем, что в предоставленный судом срок не были устранены недостатки, препятствующие принятию искового заявления к производству. С.Г., действующим от своего имени и в интересах С.А., определение о возврате искового заявления было обжаловано.

Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы отказал по следующим основаниям.

Оставляя исковое заявление без движения, суд указал, что предмет иска не конкретизирован, поскольку истцами оспаривается запись о государственной регистрации права собственности Е. на земельный участок и в то же время не оспаривается договор, на основании которого произведена регистрация. В установленный судьей срок предмет иска не конкретизирован, истцы указали на то, что не желают отменять договор дарения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Оспаривание самой по себе записи о государственной регистрации сделки не является способом защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(дело N/06, дело N/07)

3. Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (далее — Сбербанк) обратился в суд с иском к Управлению, МУП «Ядринское БТИ», К-вым о признании недействительными технического паспорта, записи о государственной регистрации права совместной собственности К-вых и свидетельства о государственной регистрации права на завершенный строительством жилой дом, расположенный по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В обоснование требований истец указал, что решением Ядринского районного суда Чувашской Республики в качестве обеспечительных мер был наложен запрет на совершение К-ми действий по отчуждению недостроенного жилого дома по ул. Мордвинова г. Ядрин.

В декабре 2006 года было зарегистрировано право совместной собственности К-вых на жилой дом по вышеуказанному адресу. По мнению истца, государственная регистрация права собственности К-вых не могла быть совершена в связи с зарегистрированными в Едином государственном реестре прав арестом и запретами, наложенными постановлениями судебного пристава-исполнителя.

Решением суда I инстанции в удовлетворении иска отказано. Определением кассационной инстанции решение оставлено без изменения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение нового объекта является одним из оснований приобретения права собственности на него, которое подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зерегистрированного права.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что в судебном порядке может быть оспорена не сама государственная регистрация, а зарегистрированное право. Сама по себе отмена государственной регистрации не влечет прекращения права собственности его законного владельца и не лишает его права на недвижимое имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу, что признание государственной регистрации недействительной не может выступать самостоятельным требованием предмета иска.

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя были наложены запрет на отчуждение и совершение иных действий в отношении завершенного строительством жилого дома, и арест на незавершенный строительством жилой дом по ул. Мордвинова г. Ядрин.

Доказательств поступления в регистрирующий орган постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на осуществление регистрационных действий в отношении завершенного строительством жилого дома и государственной регистрации ограничения (обременения) прав на указанный объект недвижимости на основании указанного постановления суду представлено не было.

Что касается доводов истца о необходимости в рассматриваемом случае приостановления регистрации, то в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятие решения о приостановлении государственной регистрации прав предусмотрено в случае, если решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества поступит в регистрирующий орган в течение срока государственной регистрации сделки и (или) перехода права.

В данном случае со стороны К-вых имела место государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.

Приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записи о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации.

4. В октябре 2006 года И. от имени С. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике с заявлениями о государственной регистрации права собственности С. на земельные участки.

В ходе правовой экспертизы было выявлено, что представленный заявителем в качестве основания государственной регистрации документ в соответствии с действующим законодательством не подтверждает возникновение права собственности на земельный участок. 15 ноября 2006 года государственная регистрация была приостановлена на один месяц, заявителю было предложено представить дополнительные доказательства, подтверждающие факт предоставления земельных участков. Однако, к установленному сроку дополнительные документы представлены не были.

14 декабря 2006 года в государственной регистрации права собственности С. на земельные участки было отказано.

15 декабря 2006 года И. от имени С. обратился в Управление с заявлением о продлении срока приостановления государственной регистрации права собственности С. на земельные участки сроком на три месяца. Решениями государственного регистратора от 19.12.2006 в приостановлении государственной регистрации заявителю было отказано.

Данные решения были обжалованы в суд.

Суд в удовлетворении заявления отказал. Определением кассационной инстанций решение суда I инстанции оставлено без изменения по следующим основаниям.

Согласно статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи Федерального закона государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, то есть приостановление государственной регистрации права в данном случае является правом, а не обязанностью государственного регистратора. Таким образом, при наличии оснований для отказа в регистрации заявленных прав государственный регистратор может вынести решение об отказе в государственной регистрации, минуя процедуру приостановления.

Кроме того, из содержания указанной статьи следует, что приостановление государственной регистрации возможно до внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества либо до момента принятия решения об отказе в государственной регистрации. Решение об отказе в государственной регистрации права является окончательным, не может быть отменено иначе как в судебном порядке.

Заявление И. о продлении срока приостановления государственной регистрации поступило в Управление после принятия решения об отказе в государственной регистрации права. Следовательно, решение от 19 декабря 2006 года об отказе в приостановлении государственной регистрации права собственности С. на земельные участки приняты Управлением законно и обоснованно.

(дело N/07)

Приостановление государственной регистрации при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора и не подлежит обжалованию в судебном порядке.

5. С. обратился в суд с заявлением об отмене решения о приостановлении государственной регистрации, об обязании произвести регистрацию перехода права на жилое помещение.

Указанные требования мотивированы тем, что С. представил в Управление заявление о государственной регистрации перехода права собственности на комнату, к заявлению были приложены договор передачи, договор социального найма и другие документы. Однако государственная регистрация права собственности заявителя на комнату была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации послужило отсутствие в числе представленных документов решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и ордера.

Решением Шумерлинского районного суда в удовлетворении заявления было отказано. Определением кассационной инстанции данное решение суда оставлено без изменения в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществить проверку юридической силы представленных на регистрацию документов. При этом проведение правовой экспертизы документов и проверки законности сделки прямо указывается в законе как необходимое условие государственной регистрации.

Правомерность занятия гражданином жилого помещения и проживания в нем подтверждается решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером на жилое помещение, если жилое помещение было предоставлено до 1 марта 2005 года ( ч. 3 ст. 57 Жилищного кодекса РФ). В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Права граждан на приватизацию, в том числе не только постоянно проживающих в спорном жилом помещении, но и временно отсутствующих, но не утративших права на данное жилое помещение, подтверждаются решением органа местного самоуправления о предоставлении жилых помещений либо ордером.

Как следует из обжалуемого решения о приостановлении государственной регистрации, именно проверка прав лиц на жилое помещение послужила основанием приостановления регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановление государственной регистрации при наличии сомнений в наличии оснований для государственной регистрации является правом регистратора. Так как у государственного регистратора существовали сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, он, действуя в пределах полномочий, предоставленных абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и статьей 19 вышеуказанного Федерального закона, был вправе приостановить государственную регистрацию.

При этом, согласно ст. 255 ГПК РФ, п.5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебном порядке может быть обжалованы отказ либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации.

(дело N/07)

Государственная регистрация — акт признания и подтверждения наличия у лица права на недвижимое имущество, разрешение вопроса о наличии права (признание права) относится к исключительной компетенции суда.

6. В. обратилась в суд с жалобой о признании решения об отказе в государственной регистрации незаконным и понуждении произвести государственную регистрацию права.

Заявленные требования мотивированы тем, что нанимателем квартиры, расположенной по ул. Шоссейная п. Кугеси являлась С. Данная квартира в соответствии с ордером была предоставлена ей с двумя иждивенцами, фамилии которых в ордере указаны не были. Согласно лицевому счету в указанной квартире проживали сын С., В-н и его жена В-на. В январе 2007 года между администрацией Кугесьского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики и В. был заключен договор передачи квартиры. К моменту заключения данного договора С. умерла.

В-на обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании договора передачи. Однако в государственной регистрации права собственности на квартиру ей было отказано в связи с тем, что представленные заявителем документы не позволяют определить круг лиц, имеющих право пользования приватизируемой квартирой.

Решением суда I инстанции заявленные требования были удовлетворены. Определением кассационной инстанции решение суда I инстанции отменено и дело направлено на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 9 , 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующий орган осуществляет предусмотренные действующим законодательством полномочия, в том числе правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Процедура государственной регистрации может окончиться отказом в регистрации, если в ходе проведения правовой экспертизы выявится несоответствие по форме и содержанию представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, поскольку все сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности.

Из содержания ст.ст. 1 , 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих членов семьи, приобрести эти помещения в собственность. Жилищное законодательство подразумевает под совместно проживающими членами семьи нанимателя не только постоянно проживающих в данном жилом помещении граждан, но и временно отсутствующих, но не утративших право пользования им ( ст. 71 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ордеру право пользования квартирой было предоставлено С. с членами семьи, в отношении которых заявительница не представила никаких данных об их правах на спорное жилое помещение. В подтверждение того, что приватизируемая квартира была предоставлена С. одной, без членов семьи, В-на представила архивную выписку из протокола заседания исполнительного комитета Чебоксарского сельского районного Совета депутатов трудящихся ЧАССР. Однако ордер на вышеуказанную квартиру был выдан С. раньше, чем было вынесено указанное постановление.

Регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вправе был выяснить вопрос о жилищных правах на приватизируемую квартиру иных лиц, на которых предоставлялось данное жилое помещение.

Установив несоответствия в правоустанавливающих документах на приватизируемое жилое помещение и придя к выводу о несоответствии их содержания требованиям законодательства, регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации заявленного права, действовал в пределах предоставленных полномочий, поскольку представленный в качестве основания государственной регистрации договор свидетельствовал о несоответствии сделки требованиям закона.

При этом суд кассационной инстанции отметил, что, признавая действия регистрирующего органа неправомерными, суд первой инстанции фактически разрешил спор о праве В-ной на приватизацию квартиры. Однако, суд не учел, что данный спор не являлся предметом рассматриваемых судом требований — предметом спора являлось требование о признании действий регистрирующего органа неправомерными. Не учел суд и то, что регистрирующий орган в рамках своей компетенции и в пределах предоставленных ему законом полномочий лишен возможности разрешить вопрос о праве заявительницы на приватизируемую квартиру.

Не согласилась кассационная инстанция и с доводами о том, что в случае, если сделка никем не оспорена, регистрирующий орган не вправе отказать заявителю в регистрации сделки. Заявительнице В-ной отказано в государственной регистрации права по мотиву несоответствия по содержанию представленных документов требованиям законодательства, то есть по мотиву ничтожности сделки. Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации признание ничтожной сделки недействительной, в отличие от оспоримой сделки, не требуется.

(дело N/07)

Так как постановление судебного пристава-исполнителя, послужившее основанием для перехода права и регистрации права собственности на квартиру, признано незаконным, Управление регистрационной службы обоснованно произвело запись о прекращении права собственности на квартиру.

7. У. обратился в суд с заявлением об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) запись о регистрации его права собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь.

Требования мотивированны тем, что решением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 28 июня 2000 года с Ф. в пользу У. взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, убытки и судебные издержки, также обращено взыскание на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского г. Алатырь ЧР.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года У. была передана заложенная квартира, и он произвел регистрацию права собственности на неё.

Последующими судебными решениями постановление судебного пристава-исполнителя от 5 августа 2002 года о передаче квартиры было признано незаконным.

15 апреля 2003 года на основании определения Алатырского районного суда ЧР от 20 ноября 2002 года регистрационной службой зарегистрированное право собственности У. на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь прекращено.

У., обратившись с заявлением об обязании восстановить в ЕГРП запись о праве, исходит из того, что определением Алатырского районного суда Чувашской Республики от 20 ноября 2002 года разрешалась лишь жалоба на действия судебного пристава-исполнителя, но его право собственности на квартиру никем не было оспорено.

Решением Алатырского районного суда Чувашской Республики, оставленным в силе определением судебной коллегии Верховного Суда Чувашской Республики, отказано в удовлетворении заявления У. в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из части 1 статьи 17 данного Закона следует, что основаниями для государственной регистрации наличия, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди прочих являются вступившие в законную силу судебные акты.

5 августа 2002 года судебным приставом-исполнителем Алатырского районного подразделения судебных приставов, исполнявшим соответствующее решение суда о взыскании с Ф. в пользу У. денежных средств, вынесено постановление о передаче У. в счет погашения долга квартиры по ул. Жуковская, дом N 62 г. Алатырь, принадлежащей Ф.

На основании этого постановления судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи от 5 февраля 2002 года за У. зарегистрировано право собственности на квартиру в доме N 62 по ул. Жуковского в г. Алатырь Чувашской Республики.

20 ноября 2002 года определением Алатырского районного суда Чувашской Республики указанное выше постановление судебного пристава-исполнителя было отменено. Суд обязал службу судебных приставов возвратить Ф. домовую книгу на указанную квартиру.

Учитывая, что постановление судебного пристава-исполнителя, которое послужило основанием для перехода права и регистрации права собственности на указанную выше квартиру за У., признано незаконным и утратило юридическую силу, право собственности У. на данную квартиру не возникло, в связи с чем не имелось необходимости и оспаривать это право.

Управление законно и обоснованно 15.04.2003 года произвело запись о прекращении права собственности У. на квартиру.

(дело N/08)

Решая вопрос о государственной регистрации сделки по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не имеется оснований к отказу в регистрации.

8. В. обратился с иском к ООО о вынесении решения о государственной регистрации сделки купли-продажи. Заявленные требования истец мотивировал тем, что ответчик уклоняется от регистрации сделки в Управлении.

Суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из следующего.

В силу положений статей 17 , 18 , 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав.

Анализируя существо сделки, суд счел, что сделка купли-продажи не соответствовала требованиям закона и не могла быть зарегистрирована.

В силу статьи 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. В соответствии со статьей 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган вправе принимать решения по всем вопросам, которые законом или уставом общества не отнесены к компетенции общего собрания общества.

В., будучи единоличным исполнительным органом общества и единственным его участником, фактически продал его самому себе и вывел из собственности общества без какой-либо оплаты.

Судом также было установлено, что между сторонами в требуемой законом форме не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в частности, стороны не достигли соглашения о цене договора и порядке внесения оплаты.

Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, по делу усматривалось, что к моменту рассмотрения дела решение Арбитражного Суда Чувашской Республики об открытии конкурсного производства в отношении ООО было отменено, конкурсный управляющий утратил свои полномочия. Единственным участником общества и его директором вновь являлся В., который не мог возражать против регистрации сделки, совершенной им с собой и не возражал против этого в судебном заседании. Таким образом, спор между ним и его собственным представителем был создан сторонами искусственно. Его целью являлось не разрешение спора о праве, а упрощение процедуры регистрации договора, не соответствующего закону.

(дело N/07)

9. Д., действующий от имени малолетней дочери — Е., М., действующая от имени В-вой по доверенности, обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 02.11.2007 и перехода к Д. права собственности на квартиру.

16.11.2007 на основании заявления В-вой о возврате документов государственная регистрация договора и перехода к Д. права собственности была приостановлена.

Д. вышла в суд с иском к В-вым о признании договора состоявшимся, регистрации данного договора и перехода права.

Суд установил, что свои обязательства по договору купли-продажи сторона данного договора — истица Д. исполнила в полном объеме, уплатив 2 млн. рублей, что подтверждается представленными письменными доказательствами и не оспаривается другой стороной.

Обращение В-вой с заявлением о возврате договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, без проведения государственной регистрации, следует расценивать как уклонение от государственной регистрации сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Так как договор купли-продажи квартиры совершен в надлежащей форме и полностью исполнен Д., его следует признать состоявшимся и подлежащим государственной регистрации, вследствие чего государственной регистрации подлежит также переход права и право собственности Д. на квартиру.

Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи квартиры является недействительным в силу того, что не были выполнены условия органа опеки и попечительства по приобретению 2/3 долей на имя несовершеннолетней Е. в другой квартире в г. Новочебоксарск, судом не приняты во внимание. Указанные обстоятельства не свидетельствуют о незаконности договора купли-продажи и не влекут его недействительность ( статьи 167 , 168 Гражданского кодекса РФ).

Нарушение прав несовершеннолетней, на что ссылались ответчики, произошло в результате проявленной неосторожности и неосмотрительности ответчиков по распоряжению полученными денежными средствами, поскольку именно ответчики, являющиеся родителями Е., обязаны были обеспечить права дочери путем приобретения другого жилья. Неблагоприятные последствия таких действий ответчиков не могут быть возложены на невиновную сторону договора.

(дело N/08)

Материал подготовлен Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Источник: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc//

This article was written by admin

×