Операции с недвижимостью

Операции с недвижимостью Бесплатная юридическая консультация: Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате.

Операции с недвижимостью


Бесплатная юридическая консультация:

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.

Оглавление:

Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каких-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели. недвижимость сделка аренда рента

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.


Бесплатная юридическая консультация:

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена.

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:

  • — законность содержания;
  • — правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
  • — соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
  • — соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее).

В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты). Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).


Бесплатная юридическая консультация:

Сделка считается ничтожной, если:

  • — совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);
  • — волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170,174, 178, 179);
  • — нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);
  • — сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177);
  • — -сделка юр. лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

Источник: http://studwood.ru/521248/pravo/operatsii_nedvizhimostyu

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей. Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.


Бесплатная юридическая консультация:

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий: – законность содержания; – правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; – соответствие воли и волеизъявления участников сделки; – соблюдение формы проведения сделки.


Бесплатная юридическая консультация:

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основный виды операций с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.


Бесплатная юридическая консультация:

Аренда

Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Обмен

Обмен — осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена — обмен собственности на собственность (договоры мены — имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость. Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

Ипотека

Ипотека жилья — особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Бесплатная юридическая консультация:

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как:

— хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом; — траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя; — лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду; — залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств; — вклад в уставный капитал, или в качестве пая. — страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;

Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости: — купля-продажа строящегося жилья; — подряд на строительство объекта; — купля-продажа неиндивидуализированного участка земли; — кредитование застройщика.


Бесплатная юридическая консультация:

Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.

Если Вам требуется грамотное и недорогое проведение или сопровождение операций с недвижимостью в Балашихинском районе Московской области —

Источник: http://r-a-n.ru/operations.htm

Сделки с недвижимостью

Сделки с объектами недвижимости

Операции (сделки) с недвижимым имуществом — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Цель сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.


Бесплатная юридическая консультация:

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

  • законность содержания;
  • правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
  • соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
  • соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

  • совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
  • волеизъявление не соответствует подлинной воле;
  • нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;
  • сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;
  • сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

В устной форме сделка возможна:


Бесплатная юридическая консультация:

  • если законом или соглашением не установлена письменная форма;
  • для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);
  • для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав


Бесплатная юридическая консультация:

  • Купля-продажа
  • Наследование по закону или по завещанию
  • Реализация обязательств (залог или долги)
  • Приватизация; национализация
  • Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением
  • Изъятие земельного участка и снос строения
  • Обмен и мена
  • Акционирование
  • Изменение состава с разделом имущества
  • Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия
  • Внесение имущества в уставный капитал
  • Долевое строительство с выделением долей
  • Оформление кредита под залог недвижимости
  • Расселение (коммунальной квартиры)
  • Вступление в кондоминиум
  • Инвестирование средств
  • Строительство, реконструкция
  • Передача в доверительное управление
  • Аренда, наем, поднаем, перенаем
  • Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
  • Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
  • Введение и снятие сервитутов, бронирование
  • Страхование

Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

  • уплаты оговоренной в договоре цены;
  • оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
  • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

  • передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
  • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
  • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
  • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:


Бесплатная юридическая консультация:

  • передачи проданного ему объекта недвижимости;
  • уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

  • соразмерного уменьшения цены сделки,
  • безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
  • возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,
  • возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;
  • замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;
  • предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

  • принять переданный ему объект недвижимости;
  • оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
  • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

  • индивидуальные сделки (с участием посредника);
  • публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион — публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.


Бесплатная юридическая консультация:

Конкурс — способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств — социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена и обмен

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.


Бесплатная юридическая консультация:

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен — сделка:

  • между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);
  • между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

  • объект недвижимости в собственность;
  • имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:


Бесплатная юридическая консультация:

  • если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;
  • для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Рента

Рента — сделка, в которой получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.


Бесплатная юридическая консультация:

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

  • постоянная рента;
  • пожизненная рента;
  • пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда и найм

Аренда

Аренда — сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.


Бесплатная юридическая консультация:

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

  • своевременной уплаты арендной платы;
  • расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

  • предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
  • отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

  • истребовать сданный в аренду объект недвижимости;
  • при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;
  • требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
  • с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
  • иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:


Бесплатная юридическая консультация:

  • своевременно вносить арендную плату;
  • пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения — операция, в которой одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Источник: http://www.grandars.ru/college/biznes/sdelki-s-nedvizhimostyu.html


Бесплатная юридическая консультация:

Тема 6. Операции с недвижимым имуществом.

Типы операций с недвижимостью.

2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость.

Возможности признания недействительности сделок.

5. Регистрация сделок с недвижимостью.

Типы операций с недвижимостью.

В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.

Таблица 1.Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника

С изменением состава собственников

С добавлением иных субъектов прав

Наследование по закону или по завещанию

Изменение состава с разделом имущества

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Передача в доверительное управление

Реализация обязательств (залог или долги)

Внесение имущества в уставный капитал

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Долевое строительство с выделением долей

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

Оформление кредита под залог недвижимости

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Изъятие земельного участка и снос строения

Расселение (коммунальной квартиры)

Введение и снятие сервитутов, бронирование

Вступление в кондоминиум

Рассмотрим операции наиболее важные для практики управле­ния недвижимостью.

Приватизацией называется передача государством в собственность граждан на доброволь­ной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государствен­ного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно). К этому ви­ду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) переда­ча в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации — индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

• операция (сделка по договору) между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования;

• операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользо­вания) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собст­венности, с регистрацией сделки и права собственности.

В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов — с оформлением и регистрацией прав собственности.

При дарении осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или — при отсутствии завещания — по закону.

Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) — с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с ижди­вением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание.

По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фон­дов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормиро­вания размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Источник: http://studfiles.net/preview//

Операции с недвижимым имуществом

Операции с недвижимым имуществом – это:

· действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости;

· юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки с объектом недвижимости.

Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

· совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

· волеизъявление не соответствует подлинной воле;

· нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

· сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

· сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах: устной и письменной.

В устной форме сделка возможна:

· если законом или соглашением не установлена письменная форма;

· для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

· для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

Содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью приведено в таблице 4.1.

Таблица 4.1. Типы операций с недвижимым имуществом

Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

· продается сам объект, если покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта);

· продается право арендатора, если покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта);

· продается право пользования, если покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта);

· продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом передачи объекта или его частей в субаренду).

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

· уплаты оговоренной в договоре цены;

· оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

· оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

· передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

· в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

· вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

· передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

· передачи проданного ему объекта недвижимости;

· уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

· при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи: соразмерного уменьшения цены сделки; безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период; возмещения своих расходов на устранение этих недостатков; возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора; замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

· предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

· принять переданный ему объект недвижимости;

· оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

· оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

· индивидуальные сделки (с участием посредника);

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион – публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс – способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

· между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

· между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;

· имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

· если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.

· для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

· пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

· при нарушении плательщиком обязательств;

· при неплатежеспособности плательщика ренты;

· в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

· в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

· уплату арендной платы;

· досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;

· расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

· предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

· отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

· предупредить арендатора о правах третьих лиц;

· произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

· истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

· требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

· при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды; держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

· требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

· если арендодателем не произведен капитальный ремонт: произвести его за счет арендодателя; потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

· с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

· иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

· своевременно вносить арендную плату;

· пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

194.48.155.245 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock! и обновите страницу (F5)очень нужно

Источник: http://studopedia.ru/3_24592_operatsii-s-nedvizhimim-imushchestvom.html

Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий: законность содержания; правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов: постоянная — выплачивается бессрочно; пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

1. Договор о передаче квартиры в собственность.

2. По нежилым помещения — план приватизации, с приложением пообъектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ).

3. Решение суда о признании прав собственности на объект недвижимости.

4. Решение арбитражного суда о признании права собственности на объект недвижимости (в отношении имущества, принадлежащего юридическим лицам).

5. Свидетельство о праве на наследство по закону.

6. Свидетельство о праве на наследство по завещанию.

7. Договор купли-продажи квартиры.

8. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

9. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

10. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

11. Договор купли-продажи жилого дома со строениями.

12. Договор купли-продажи земельного участка.

13. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.

14. Договор купли-продажи земельного участка с недостроенным жилым домом.

15. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком.

16. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.

17. Договор купли-продажи части жилого дома.

18. Договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа.

19. Договор купли-продажи нежилого помещения.

20. Договор купли-продажи гаража.

21. Договор купли-продажи незавершенного объекта строительства.

22. Договор дарения квартиры.

23. Договор дарения комнаты в коммунальной квартире.

24. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

25. Договор дарения жилого дома со строениями.

26. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности на жилой дом со строениями.

27. Договор дарения части жилого дома.

28. Договор дарения земельного участка.

29. Договор мены квартир.

30. Договор мены квартиры на жилой дом.

31. Договор мены земельных участков.

32. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником квартиры кредитору.

33. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником жилого дома кредитору.

34. Соглашение о предоставлении отступного передачей должником нежилого помещения кредитору.

35. Договор об инвестировании в строительство жилья.

36. Договор долевого участия в строительстве жилого дома.

37. Договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).

38. Договор об уступке права требования.

39. Постановление главы администрации об утверждении акта ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительства (с приложением акта ввода в эксплуатацию).

40. Справка о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе.

41. Справка о полной выплате пая в гаражно-строительном кооперативе.

42. Справка о полной выплате пая в садовом товариществе.

Любая сделка с недвижимостью возможна только при наличии правоустанавливающих документов. По важности эти бумаги сравнимы с паспортом для гражданина. Как человек без паспорта не может совершить юридически значимые действия, так и недвижимость без правоустанавливающих документов нельзя продать, купить или обменять. Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам — соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающими документами являются:

— договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки; — акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами; — свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом; — решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда); — справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются:

— договоры, решения судов, свидетельства о праве на наследство; — решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Принятые после 29.10.1993г. должны быть зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Права граждан на землю могут быть подтверждены

права собственников земли и земельной доли

:- Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177); — Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);

— Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землёй (по постановлению №177 — см. выше);

— Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).

Выданные до 29.10.1993г. Свидетельства о праве на землю на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользование на территории Московской области были на бланках голубого цвета. Новая форма Свидетельств — на бланках розового цвета. Свидетельство должно быть зарегистрировано в поземельной книге. Следует особо подчеркнуть, что эти Свидетельства, так же как и Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сами по себе правоустанавливающими документами не являются (хотя многие склонны так считать) и имеют силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении земли, договором купли-продажи, свидетельством о праве на наследство и пр.

Источник: http://studbooks.net//ekonomika/vidy_operatsiy_sdelok_nedvizhimostyu

This article was written by admin

×
Юридическая консультация онлайн