Оценка недвижимости для продажи

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже Бесплатная юридическая консультация: Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых.

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже


Бесплатная юридическая консультация:

Оценка стоимости имущества при совершении сделок купли-продажи является одним из самых распространенных и наиболее ответственных видов независимой оценки.

Оглавление:

Действительно, при продаже имущества значение величины стоимости, которую определит оценщик, исключительно важно — ведь именно эту сумму получит продавец или заплатит покупатель. А когда речь идет о дорогостоящем имуществе, значимость результатов оценки возрастает многократно.

Если иное не предусмотрено законом, покупатель и продавец вправе сами определить цену при продаже имущества, однако независимая оценка позволяет им быстрее прийти к соглашению о справедливой цене на объект продажи. Такая оценка обычно проводится на стадии предварительных переговоров об условиях сделки. Перед проведением оценки стороны сделки должны совместно согласовать кандидатуру оценщика, которому они доверят определение справедливой стоимости объекта. Оценщик должен действовать независимо и его вознаграждение за проведение оценки не должно быть обусловлено достижением того или иного результата. Обычно, результат оценки оказывается где-то посередине между ценовыми ожиданиями покупателя и продавца и это помогает участникам достигнуть окончательной договоренности по сделке.

Оценка рыночной стоимости имущества при проведении купли-продажи может быть полезна и в других ситуациях – например, наличие отчета об оценке дает возможность подтвердить факт продажи имущества по рыночной цене перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка. К числу таких заинтересованных лиц можно отнести акционеров предприятия, вышестоящие организации и налоговые органы. Если продавец и покупатель перед заключением сделки купли-продажи обратились к независимому оценщику и в дальнейшем действовали в соответствии с его рекомендациями в части определения цены, то это означает что сделка была проведена добросовестно, каждый ее участник действовал в своих интересах и был осведомлен о реальном уровне цен на рынке.

Кроме того, независимая оценка имущества, являющегося объектом купли-продажи, может иметь важное значение при рассмотрении налоговыми органами правильности и полноты исчисления налогов. Налоговый Кодекс РФ предоставляет налоговикам возможность контроля цен купли-продажи для целей определения налогооблагаемой базы, и это право закреплено в статье 40:


Бесплатная юридическая консультация:

«В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги».

При возникновении разногласий с налоговыми органами по вопросу соответствия договорных цен рыночным ценам, наличие отчета об оценке имущества, являющегося предметом рассмотрения, дает возможность убедительно аргументировать свою позицию с целью признания цены совершенной сделки соответствующей рыночному уровню цен на дату совершения сделки. Согласно действующему российскому законодательству, отчет об оценке имущества, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением правильности исчисления налогов. Такая оценка особенно актуальна при проведении массовых распродаж товаров по сильно сниженным ценам. Причины проведения таких распродаж могут быть различны – это может быть уценка товаров, имеющих мелкие повреждения или ликвидация стока морально устаревшего оборудования, но независимо от причин проведения распродажи, предварительно проведенная независимая оценка поможет объективно установить справедливую рыночную цену на продаваемый товар. Подробнее об уценке товара.

Наша компания имеет большой опыт в этой области оценочной деятельности и оказывает профессиональные услуги по оценке любых видов имущества, в том числе и при сделках купли-продажи. По всем связанным вопросам обращайтесь к нашим специалистам по телефону .

Источник: http://www.c-a.ru/bue_sell.htm

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.


Бесплатная юридическая консультация:

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика. Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д. В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
  2. предоставление специалисту документов по квартире;
  3. выезд оценщика на осмотр;
  4. определение стоимости оценки и составление отчета;
  5. передача отчета заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:


Бесплатная юридическая консультация:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт;
  • план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве () и Санкт-Петербурге ().

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Содержание отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:


Бесплатная юридическая консультация:

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Бесплатная юридическая консультация:

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Источник: http://law03.ru/finance/article/ocenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Оценка недвижимости для продажи

Оценка недвижимости для продажи требуется каждый раз, когда необходимо продать тот или иной объект по его реальной рыночной стоимости. Компания МЭН (Московская экспертиза независимая) предоставляет полный перечень таких услуг вне зависимости от того, что именно за объект следует оценить.

Оценка недвижимости для продажи – стоимость и условия заказа

Стоимость проведения оценки недвижимости любого типа напрямую зависит в основном от размера объекта. Проблема связана с непосредственной сложностью процедуры. Намного проще произвести оценку квартиры или отдельного дома, чем крупного промышленного имущественного комплекса. Также свое влияние может оказывать и сложность доступа. Одно дело, когда оценщику нужно добраться до той же квартиры в пределах города и совсем другое, когда для определения цены недвижимости ему нужно ехать в другую область.

Вся процедура определения цены объекта разделена на несколько стадий:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Консультация и заключение договора. В этот момент клиент может заказать отчет, указав, что именно нужно оценить и для каких целей.
  2. После подписания договора на предоставление оценочных услуг, по месту нахождения объекта выезжает оценщик. Он фотографирует имущество, проверяет его состояние, делает снимки окружающей инфраструктуры, а также фиксирует любые другие объекты как на территории, та и за ней, которые могут повлиять на конечный результат.
  3. После проведения осмотра начинается составление экспертного отчета. Срок выполнения работ зависит в первую очередь от заказчика. Чем быстрее будет предоставлен доступ к объекту и все необходимые документы, тем быстрее будет результат.
  4. Готовый отчет передается заказчику лично или направляется по почте. На его основании уже можно принимать решение о сделке покупки или продаже недвижимости, которая точно будет иметь юридическую силу.

Особенности оценки недвижимости для продажи заключаются преимущественно в методе определения суммы, за которую можно продавать собственность. Выделяют три варианта:

  • Сравнительный. Берется за основу в абсолютном большинстве случаев. Основан на определении цены на базе существующих на рынке аналогов, которые можно купить прямо сейчас.
  • Затратный. Используется несколько реже и базируется на том, сколько нужно потратить денег на воссоздание такого же объекта с нуля. В стоимость входят затраты на строительство, материалы, работу и так далее. Из полученной суммы вычитается доля износа, так как очевидно, что новосозданная недвижимость стоит дороже, чем вторичная.
  • Доходный. Основан на получении прибыли от эксплуатации объекта. Например, сколько можно получить дохода от сдачи помещения в аренду.

Отдельно следует сказать о продаже недвижимости в ипотеку. Банки работают преимущественно с аккредитованными оценочными компаниями, к которым принадлежит и МЭН. Такая система обеспечивает оперативное взаимодействие между оценщиком, менеджером банка и клиентом, что позволяет добиваться нужного результата за ограниченное время. Также отчет аккредитованного оценщика в абсолютном большинстве случаев принимается банком без дополнительной корректировки, что также существенно ускоряет и облегчает процедуру.

Оценка от компании МЭН проводится в полном соответствии со стандартами 135-ФЗ. Благодаря такому ответственному подходу отчет об определении стоимости можно использовать абсолютно для любых задач.

Когда нужно обращаться за независимой оценкой недвижимости для продажи

Как только возникла необходимость реализовать недвижимость, сразу же стоит обращаться за отчетом в компанию МЭН. Получив на руки конкретные цифры можно вести более аргументированный торг с потенциальными покупателями. Также это поможет разместить более актуальные объявления о продаже, что значительно увеличит количество потенциальных покупателей.

Однако стоит учитывать, что у отчета есть определенный срок действия. Это обусловлено тем, что объект может подвергаться реконструкции, модернизации или же наоборот, от недостатка ухода приходит в запустение. Оба варианта окажут значительное влияние на конечную цену: в первом случае она вырастет, во втором – упадет. Таким образом, чем актуальнее будет отчет, тем лучше, как для продавца, так и для покупателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Какая недвижимость подлежит оценке:

  • Земельные участки.
  • Квартиры, включая сюда как вторичное, так и новое жилье.
  • Имущественные комплексы зданий и сооружений (включая землю под ними).
  • Офисы, магазины, склады и другие варианты коммерческой недвижимости.
  • Здания и постройки, которые находятся в стадии незавершенного строительства.
  • Дома, таунхаусы, дачи и другая загородная недвижимость.

Также при купле-продаже подлежит оценке и другое имущество:

  • Морские и речные суда.
  • Воздушные суда.

Помимо прямой продажи недвижимости, оценка также может потребоваться в следующих случаях:

  • При определении суммы страховки. Непосредственно для продажи она не нужна, однако может потребоваться для дальнейшей эксплуатации или же реализации в кредит.
  • При решении имущественных споров любого типа, касающихся целевого объекта.
  • При оформлении ипотеки.
  • При появлении нового собственника части недвижимости, при котором может потребоваться перераспределение долей.
  • Для отчетов в налоговую.
  • Передачи объекта в аренду. Оценка в такой ситуации помогает более точно определить потенциальную цену, за которую можно сдавать недвижимость.
  • При ликвидации компании.

Документы, необходимые для проведения оценки недвижимости для продажи

Для качественного и эффективного проведения работы по оценке любого объекта требуется определенный пакет документов:

  • Кадастровый паспорт земельного участка.
  • Свидетельство на право собственности.
  • Справка о балансовой стоимости (актуально преимущественно для юридических лиц).
  • Технический паспорт с площадью помещения/помещений, их особенностями и характеристиками.
  • Информация о существующих обременениях любого типа. В частности: договора аренды, залог, налоговое обременение и так далее.

В зависимости от того, какое конкретно имущество подлежит оценке могут потребоваться и дополнительные документы. Например, если использовать сравнительный метод определения стоимости невозможно (нет подходящих аналогов на рынке), то для затратного и доходного методов могут потребоваться иные бумаги. Конкретный перечень следует уточнять у менеджеров компании МЭН непосредственно на консультации.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/ocenka_nedvizhimosti_dlja_prodazhi/

Оценка квартиры для продажи

Оценка квартиры для продажи — услуга, позволяющая узнать реальную стоимость объекта недвижимости. Компания «ГРАНД РЕАЛ» имеет огромный опыт в проведении подобных мероприятий (с 2003 года). Получив официальный отчет от специалистов нашей компании, вы сможете заключить максимально выгодную сделку.

Сколько стоит оценка квартиры для купли-продажи

В зависимости от особенностей конкретного объекта цена может меняться. Уточнить, сколько стоит срочная оценка квартиры для продажи в Москве, можно у нашего специалиста. Звоните по телефонам: +7&nbsp(495)&nbsp, +7&nbsp(495)&nbsp

Для чего нужна оценка

Проведение данной процедуры необходимо для:


Бесплатная юридическая консультация:

Какие критерии нужно учитывать при определении стоимости объекта недвижимости?

Когда происходит проведение такой процедуры, как независимая оценка квартиры для продажи в Москве, учитываются следующие факторы:

Типичные ошибки при оценке недвижимости: как сделать так, чтобы избежать их

  • Бытует мнение, что на каждый товар всегда найдется свой покупатель. Руководствуясь этой идеей, многие продавцы сознательно заявляют высокую стоимость. Однако, как показывает практика, такой подход срабатывает крайне редко.
  • Ориентация на размещенные объявления необъективна.
  • При определении стоимости объекта недвижимости ошибочно брать в расчет дополнительные объекты, которые имеются в квартире, — мебель, технику и т. д. Их продажа осуществляется отдельно.

Нам доверяют:

Достоинства профессиональной оценки

Обратившись в нашу компанию, вы:

Экономите время. Вам не придется самостоятельно изучать рынок недвижимости и разбираться в методах расчета рыночной стоимости квартиры. Наши специалисты не только обладают всеми необходимыми знаниями, но и используют актуальную базу квартир, которая регулярно обновляется нашими аналитиками.

Получаете точные и объективные результаты. Все оценочные работы выполняют специалисты с опытом в данной сфере более 3-х лет. Их компетенции подтверждены соответствующими лицензиями и сертификатами.


Бесплатная юридическая консультация:

Ничем не рискуете. Ответственность наших специалистов застрахована перед вами в ОАО «АльфаСтрахование».

Источник: http://www.grand-real.ru/evaluation/otsenka-kvartir/dlya-prodazhi/

Правила и порядок процедуры независимой оценки стоимости недвижимости (квартиры или дома)

Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.

При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.

Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.


Бесплатная юридическая консультация:

Что это за процедура и для чего она нужна

Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации.

Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях:

  • Определение стоимости квартиры при передаче её в залог;
  • Раздел имущества;
  • При оформлении наследственного объекта;
  • Получении кредита;
  • Дарении имущества;
  • Внесение жилого помещения в уставный капитал общества;
  • Совершении сделок по его реализации;
  • Оформление страхования и исчисление суммы компенсации;
  • Решение имущественных споров;
  • Привлечение инвестиций;
  • Подготовка бухгалтерской отчетности;
  • Определение величины дохода, полученного собственником от реализации жилплощади, для исчисления дохода;
  • Расчет сумм госпошлин и взносов в ПФ.

Основные критерии

Важными параметрами оценки жилья являются:

  1. Место нахождения. На цену повлияет удаленность расположения от центра населенного пункта, приближенность к автостраде либо парковой зоне. Большей ценностью обладает жилое помещение, находящееся недалеко от учебных школьных заведений, детских садов, больниц, торговых центров.
  2. Характеристики квартиры. Это самая важная составляющая стоимости объекта в целом и за единицу квадратного метра.
  3. Особенности проекта. Разница в планировке похожего жилья может иметь существенные различия. Например, квартира, имеющая большую площадь кухни, будет больше востребована, чем аналогичное предложение с меньшим кухонным пространством.
  4. Отделка жилья. При подборе жилой площади, чтобы сэкономить, можно рассматривать варианты без свежего ремонта. Но такие расходы придется все равно понести после её приобретения.
  5. Типология строительства. Квартиры элитарного дома и здания хрущевского периода не могут стоить равноценно.
  6. Высота этажа. Нижний и верхний, как правило, наиболее доступны, чем другие предложения.
  7. Возраст, тип, конструктивные особенности технического обеспечения, состояние, уровень инженерной оснащенности и другое.

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

Правила проведения процедуры

Кто её проводит

Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов. В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности. Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.


Бесплатная юридическая консультация:

Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ». Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг. Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.

С заказчиком заключается соглашение о проведении работ.

Методы

Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода:

  1. Сравнительный. Его суть заключается в сопоставлении похожих квартир, при этом цена сравниваемой жилплощади уже может быть известна. Количество жилья, которое будет сравниваться, должно составлять не менее 5 объектов. Только так вывод о цене будет наиболее точным.
  2. Затратный. При его использовании специалист ориентируется на размер затрат по созданию или восстановлению оцениваемой недвижимости. Например, если в одном помещении необходимо сменить дверь, а в другом, ничем не отличающимся, нет, то размер стоимости в первом случае будет отличаться от подобной на сумму затрат по установке двери.
  3. Доходный. Он производится на основании выводов о возможности получения прибыли при пользовании жилплощадью различными способами. В целях оценки стоимости жилья он применяется очень редко.

Порядок осуществления

Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются:

  • Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
  • Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый БТИ.

Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.


Бесплатная юридическая консультация:

Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:

  • Через ККА, находящийся в офисе исполнителя, с представлением ему чека;
  • В подразделении банка, принимающего платежи физлиц:
  • В терминале по реквизитам организации.

Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.

После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки. Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг.

Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.

Стоимость

Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.

Самостоятельное выполнение работ

В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в риелторских агентствах, в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.

Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.

Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.

Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.


Бесплатная юридическая консультация:

Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка. Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене. В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию. Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.

О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://propertyhelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry.html

Оценка квартиры для продажи

«Работу выполнили быстро, качественно, менеджер всё понятно объяснила :)»

Преимущества нашей компании

  • Наши специалисты успешно сдали квалификационный экзамен в области оценочной деятельности;
  • Наша компания аккредитована в 26 банков;
  • Наши отчеты принимаются с 1-го раза без возвратов;
  • Выезд на объект в любое удобное вам время(включая выходные);
  • Ваш личный Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Курьерская доставка отчетов домой или в офис.

Описание

Оценка квартиры для продажи проводится на добровольной основе, закон никак не обязывает продавцов или покупателей осуществлять эту процедуру за исключением того случая, когда покупатель для приобретения жилья оформляет ипотеку.


Бесплатная юридическая консультация:

Однако, оценка квартиры перед ее продажей не будет лишней. Это поможет узнать реальную стоимость недвижимости на данный момент и не прогадать с ценой. Ведь всем известно, что если завысить стоимость, то квартира может продаваться годами, а запросить гораздо меньше – упустить свою выгоду. Плюс – официальный отчет о стоимости квартиры будет являться веским аргументом при торгах с покупателем, которому будет уже гораздо сложнее снизить цену.

Что такое оценка квартиры?

Профессиональный оценщик сможет определить реальную стоимость квартиры с учетом всех ценообразующих факторов: район, развитость инфраструктуры, год постройки дома и его состояние, а также качество ремонта в квартире и многое другое.

Как происходит оценка?

Процесс оценки здесь такой же, как и при определении стоимости квартиры для любой другой цели и включает в себя следующие этапы:

1 – Сбор документов, необходимых для оценки.

Оценщику надо предоставить технические документы на объект, где будут указаны все параметры квартиры, а также документы на право собственности.

2 – Осмотр объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

На этом этапе специалист приезжает для визуального осмотра квартиры, что позволит ему при определении стоимости учесть все нюансы, влияющие на стоимость от состояния ремонта до вида из окна.

3 – Анализ рынка.

Перед проведением расчетов оценщик анализирует состояние рынка и экономики в регионе в целом, оценивает спрос и предложение на данный момент, отбирает аналоги.

4 – Расчет стоимости.

Когда вся информация собрана оценщик приступает к расчетам. По специальным формулам выводит рыночную и ликвидационную стоимости квартиры.

5 – Выполнение отчета.

Всю полученную информацию о квартире, рынке и итоговой стоимости оценщик формирует в отчет об оценке в соответствии с законом и стандартами оценочной деятельности.

Что получает клиент?

В результате работы оценщика клиент получает отчет об оценке стоимости квартиры, который он может использовать в торгах и обосновать сумму сделки.

Отчет об оценке квартиры – это печатный документ, состоящий изстраниц. Отчет обязательно должен быть прошит и пронумерован, а также заверен печатью и подписью оценщика, выполнившего его.

Отчет об оценке — документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

  • Сведения об Оценщике и Заказчике
  • Характеристика объекта оценки
  • Обзор и анализ рынка недвижимости
  • Анализ ликвидности объекта
  • Обоснование методики оценки
  • Определение рыночной стоимости
  • Определение ликвидационной стоимости
  • Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
  • Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на квартиру
  • Фотографии квартиры

Источник: http://pravo-ocenka.ru/ocenka-kvartiry-dla-prodazi

Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель? И как узнать стоимость недвижимости?

Если появляется необходимость продать или купить недвижимость, то возникает вопрос об определении оценочной стоимости.

При продаже покупателю не хочется переплачивать, а продавцу терять выгоду.

Именно поэтому важно установить реальную стоимость продаваемого объекта.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Нужна ли оценка квартиры при продаже?

Оценка недвижимости при купле-продаже обычно проводится на этапе предварительного согласования сделки.

В ней заинтересованы обе стороны.

Главный интерес продавца – быстрая реализация жилья по выгодной цене.

Для того, чтобы быть ориентированным на жилищном рынке, необходимо знать реальную стоимость.

Именно по оценке недвижимости при продаже можно скорректировать запрашиваемую цену как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Это поможет быстрее реализовать недвижимость.

Что влияет на цену объекта?

На цену недвижимости прежде всего влияет экономическое положение в стране: уровень инфляции, безработица, налоги, курс доллара. Все это сказывается на спросе и предложении конкретного вида объекта жилья. Во время кризиса дорогостоящие дома большим спросом у населения не пользуются.

Также на стоимость влияют такие факторы, как местоположение объекта, его состояние и внешний вид, год постройки, архитектурно-конструктивные решения.

Оказывает на цену немалое значение, если объект расположен в престижном районе. Удачное размещение дома вдалеке от шумных автомагистралей, рядом с лесной зоной или водоемом также повышает цену на него.

Способствует удорожанию и то, что здание построено, например, из кирпича, имеет надежную крышу, хорошую теплоизоляцию. Также повышают стоимость наличие коммуникаций, проведенных в доме, количество и расположение помещений в нем. Немаловажное влияние на цену оказывает общая площадь продаваемого дома.

Сезонность тоже воздействует на установление стоимости.

В начале года и на летний период происходит затишье на рынке недвижимости, цены несколько падают.

Осенью же наблюдается их рост.

Как узнать стоимость дома для продажи?

Стоимость дома можно узнать, обратившись к эксперту. Он прежде всего должен установить какие факторы в большей степени влияют на цену объекта, проанализировать каждый из них в отдельности, а затем посмотреть на их влияние в совокупности.

Для этого могут понадобятся документы, связанные с характеристиками дома: кадастровый паспорт и план, технический паспорт, свидетельство о праве собственности.

Самостоятельно произвести оценку квартиры на продажу достаточно сложно из-за недостатка опыта.

Способы проведения процедуры

Как сделать оценку квартиры для продажи? Для проведения оценки недвижимости можно воспользоваться одним из способов:

  • заказ услуги независимого эксперта;
  • обращение к риелтору;
  • самостоятельное оценивание.
  • Первый способ – «официальный» – является наиболее оптимальным ввиду незаинтересованности специалиста в цене объекта.

    Определяют ее специалисты БТИ или организации, имеющие лицензию. После оказания услуги выдается официальный документ с оценочной стоимостью объекта.

    Риелтор может произвести оценку вашей недвижимости по телефону, которая заключается в обследовании объекта и выведении его приблизительной цены.

    Оценка может быть произведена непосредственно на объекте. Данный вариант похож на вариант с экспертом-оценщиком, но риелтор официальных заключений не дает. Да и к тому же его уровень может быть недостаточно высоким.

    При третьем способе расчета цены велика вероятность ошибки. Осуществляется он при помощи разработанных интернет-программ в виде online-калькуляторов.

    Вы вносите все требуемые данные своего жилья и узнаете приблизительную стоимость, не выходя из дома. Это считается независимой оценкой квартиры для продажи.

    Дополнительные рекомендации по проведению процедуры оценки квартиры, приведены в следующем видео:

    Критерии

    Оценка недвижимости осуществляется по следующим основным критериям:

      юридическая чистота документации на жилье.

    Обязательно должны быть на руках у продавца все документы, связанные с продаваемым объектом. В случае если есть недостающие, их необходимо восстановить, получить копии;

  • местоположение объекта, престижность района, инфраструктура;
  • стоимость земли, на которой расположен объект;
  • характеристики дома;
  • площадь объекта и его планировка;
  • состояние отделки, наличие ремонта.
  • Алгоритм действий

    Если принято решение о самостоятельном определении цены объекта, то следует провести данную процедуру по следующему алгоритму:

    1. изучение рынка недвижимости путем нахождения информации с подобными вашему варианту предложениями по интернету и телефону.
    2. Выбор наиболее подходящих предложений, коррекция цены на величину скидки, которая находится в диапазоне от 5 до 15 % от стоимости объекта.

    Если для установления стоимости недвижимости решено задействовать эксперта, то данный процесс будет проходить по следующим этапам:

    1. выбор эксперта. Необходимо, чтобы специалист имел аттестацию.
    2. Приглашение оценщика на объект. Предоставление всех необходимых документов для возможности определения реальной цены недвижимости.
    3. Получение официального документа с указанием стоимости объекта.

    Сколько стоит и кто оплачивает?

    Стоимостная величина оценки недвижимости зависит от вида объекта, срочности работы, а также, если происходит расчет стоимости дома, от его площади.

    Кто оплачивает оценку недвижимости: продавец или покупатель? Обычно оплачивает расходы по определению стоимости недвижимости тот, кто получает доход от предстоящей сделки. Поэтому оценка производится за счет продавца.

    А кто оплачивает независимую оценку недвижимости? Ответ на этот вопрос тоже достаточно прост: «Продавец».

    Перед оформлением сделки по продаже недвижимости обязательно стоит определить ее цену. На нее оказывает влияние большое количество факторов, начиная от состояния экономики и заканчивая наличием коммуникаций в доме.

    Лучше, чтобы стоимость определил специалист в области оценки недвижимости. Только при привлечении оценщика возможно узнать реальную стоимость объекта.

    Источник: http://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/pri-prodazhe.html

    Особенности оценки квартиры для продажи

    Когда гражданин принимает решение о продаже находящегося в собственности объекта недвижимости, встает, пожалуй, самый главный вопрос – какой начальный продажный ценник выставить? И тут два пути – обратиться к профессиональным оценщикам или сделать все расчеты самостоятельно.

    Сегодня мы рассмотрим, нужна ли оценка недвижимости при продаже, кто может сделать и за какую цену.

    Нужна ли

    Когда речь заходит об оценке недвижимости, сразу вспоминается ипотека. Ведь, согласно Закону об ипотеке, оценка является обязательной. Это необходимо, чтобы определить размер ипотечного кредита.

    При этом оценку нельзя производить самостоятельно – для этого есть специальные аккредитованные фирмы.

    Если же говорить об обычных сделках по купле-продаже, то здесь закон не устанавливает каких-либо требований касаемо оценки.

    То есть стороны могут ее провести, а могут обойтись и без нее. Привлечение профессионального оценщика для оценки продажной цены – личное желание продавца.

    Кто делает

    Сделать оценку можно 2-мя способами:

    • привлечь профессионального оценщика или оценочную компанию, осуществляющую деятельность согласно 135-ФЗ;
    • определить продажную цену самостоятельно.

    Естественно, первый способ является платным, ведь предполагает привлечение сторонней фирмы для оказания услуг. Профессиональная оценка может осуществляться только специалистом, являющимся членом одной из саморегулируемых оценочных организаций.

    Перед обращением в оценочное агентство собственнику помещения необходимо поинтересоваться – есть ли у компании весь комплекс разрешительной документации на ведение соответствующей деятельности. И только после проверки всех документов подписывать договор на оказание услуг.

    • заключение договора, оплата услуг оценочной фирмы;
    • предоставление в компанию документации по квартире;
    • проведение оценки оценщиком по месту нахождения объекта;
    • определение стоимости жилья, составление отчета об оценке;
    • передача отчета заказчику услуг.

    Для осуществления процедуры профессиональной оценки заказчик собирает и передает исполнителю следующую документацию:

    • паспорта всех собственников квартиры;
    • правоустанавливающая документация (свидетельство о праве собственности);
    • технический паспорт;
    • план и экспликация.

    Как продать квартиру быстро и выгодно, описывается в этой статье.

    Как сделать

    Чтобы самостоятельно оценить продаваемый объект, следует произвести комплекс несложных процедур:

    1. Сформировать базу источников о ценах на аналогичные объекты недвижимости.

    Необходимо выбрать 2-3 авторитетных печатных или интернет-ресурсов с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Подойдут как местные, так и региональные СМИ (газеты, журналы, интернет-доски объявлений и др.).

    1. Осуществить выборку квартир, аналогичных по параметрам.

    Далее нужно составить выборку из квартир с выбранных 2-3 источников. Объекты недвижимости должны иметь схожие параметры – местоположение, тип, количество комнат, внутренняя отделка, этажность и др. Если в каком-либо объявлении цена не указана, можно позвонить продавцу, чтобы узнать ее.

    Важно! В выборку можно включать сведения и со старых объявлений, размещенных примерно 2-3 месяца назад. Дело в том, что рынок недвижимости очень инертен, и цены меняются достаточно медленно.

    Чем больше квартир будет включено в итоговую выборку, тем лучше. Оценка будет достоверной, если в выборке будет как минимумквартир.

    Для наибольшей надежности рекомендуется формировать сравнительный список изпохожих друг на друга объектов недвижимости.

    Если город маленький, и сделать выборку даже из 10 квартир не представляется возможным, придется добавлять сведения по ценам из соседних городов/муниципальных образований.

    Это не страшно – ведь покупатель будет находиться в аналогичном положении (“не из чего выбирать”), так что подобрать правильную цену ему будет также сложно.

    1. Анализ выборки и оценка жилого помещения.

    После того, как выборка была сделана, следует рассчитать среднеарифметическую цену за 1 квадратный метр. Делается это по простой формуле:

    • Цена квартиры / Общая площадь.

    Однако среднеарифметическая цена за квадратный метр не учитывает другие, хоть и менее существенные, но все же влияющие на итоговую стоимость жилья факторы.

    Приведем примеры дополнительных факторов:

    • вид из окна;
    • площадь кухни (большая или маленькая);
    • наличие балкона или лоджии;
    • улучшенная или простая планировка;
    • наличие дорогого ремонта и др.

    Чтобы учесть дополнительные факторы при расчете итоговой цены, рекомендуется среднюю цену за квадратный метр умножать на специальный коэффициент.

    Коэффициент определяется самостоятельно на основе совокупности дополнительных факторов. К примеру, хороший вид из окон, наличие высоких потолков или улучшенная планировка дадут небольшое прибавление к цене примерно на%.

    Наоборот, некачественный или старый ремонт, шумная автомагистраль за окном или удаленность от основных объектов инфраструктуры заслуженно убавят цену процентов так на 10.

    Рекомендуется лично прозвонить некоторые объявления и убедиться, что они действительно реальные, а не “пустышки”, созданные агентствами недвижимости для завлечения клиентов. А наиболее полное представление можно получить, просто посмотрев пару объектов лично.

    Итогом этого этапа будет некий диапазон цен, из которого можно выбрать свою цену. Чуть ниже или чуть выше, чем у конкурентов – решает каждый сам.

    Исследования маркетологов подтверждают – человек гораздо охотнее купит квартиру, скажем, за 1 млн. рублей, на которую при торге была “скинута” цена на 100 тыс., чем сразу за 900 тыс. без торга.

    Таким образом, к высчитанной по приведенному алгоритму цене нужно прибавить еще процентов 5-10, чтобы впоследствии снизить цену на эти проценты в момент торгов.

    1. Контрольная проверка правильности подобранной стоимости.

    Чтобы произвести контрольную проверку, нужно выбрать 3-4 агентства недвижимости. Далее звоним в каждое из них и интересуемся у риэлтора – в какую бы цену они оценили квартиру.

    Большинство риэлторов охотно по телефону сообщат приблизительную стоимость – ведь каждый звонящий для них – потенциальный клиент.

    Тем не менее, нужно быть готовым, что риэлторы будут идти на сознательное завышение цены, мотивируя клиента обратиться именно в их агентство.

    Если продажа квартиры по завышенному ценнику затянется, риэлтор убедит продавца быть более разумным и снизить цену.

    Сколько стоит

    Если продавец жилья считает, что не сможет достоверно определить стоимость квартиры самостоятельно, он может обратиться к профессиональным оценщикам.

    Услуги оценочных контор являются платными. Ценник на услуги зависит от вида жилого помещения, сложности работ, сроков исполнения и других факторов. За оформленный отчет об оценке придется выложить сумму как минимум в 4000 рублей.

    Стороны самостоятельно определяют, на кого будут возложены расходы по проведению оценки недвижимости. Однако по общему правилу платит тот, кто получает доход от проводимой сделки, то есть продавец.

    Можно ли бесплатно

    Услуги оценочных компаний не оказываются на бесплатной основе, ведь основная цель деятельности оценщиков – извлечение прибыли.

    Таким образом, обойтись без расходов можно только, самостоятельно произведя оценку на основе предложенного нами алгоритма.

    Оценка доли в квартире для продажи

    Оценка доли в жилом помещении является сложной процедурой даже для профессиональных оценщиков, что уж там говорить о простых обывателях.

    Если с отдельной квартирой все просто – можно заказать услугу по оценке от профессионалов или просто сравнить цены на аналогичное жилье и, на основе средневзвешенной стоимости, выставить свой ценник, то с долей ситуация выглядит не так просто.

    Дело в том, что доли, обозначенные на бумаге, не так-то легко выделить в реальности. Да и сами сособственники квартиры не всегда могут достоверно определить – где начинается и где заканчивается их территория.

    Кроме этого, цена на долю будет зависеть от множества дополнительных факторов (помимо тех, которые учитываются при расчете стоимости отдельной квартиры):

    • количество сособственников;
    • число комнат в квартире, наличие или отсутствие изолированных комнат;
    • наличие или отсутствие прописанных жильцов и др.

    Теперь о самой распространенной ошибке. Многие считают, что расчет стоимости доли прост – нужно просто разделить цену полной квартиры на долю.

    К примеру, если цена за всю квартиру составляет 1 млн. рублей, то стоимость 1/3 будет 333 тыс. рублей. Однако такой способ расчета в корне неверен. Полученный результат будет показывать завышенную цену доли.

    Таким образом, корректировать стоимость доли можно, ориентируясь на следующие факторы:

    • наличие или отсутствие у сособственников определенного порядка пользования жильем (если порядок есть, цена на долю увеличивается);
    • согласны ли остальные собственники на вселение нового жильца (если препятствия не создаются, цена увеличивается);
    • большая площадь квартиры увеличивает цену отдельной доли (вероятность размена большой квартиры выше, чем маленькой, что увеличивает вероятность приобретения отдельного жилья каждым из сособственников);
    • количество комнат соответствует числу сособственников (начальная цена доли при таком обстоятельстве может увеличиться чуть ли не на одну треть).

    Риски указания неправдивой цены

    Часто в договоре купли-продажи указывается более низкая цена, чем та, по которой квартира действительно продается. Инициатором этого, как правило, выступает продавец, чтобы не платить налог на доходы.

    Оформляются сделки такого рода различными способами, однако наиболее распространен следующий – оформляются две расписки, в одной из которых указывается цена согласно ДКП, а в другой – разница между реальной ценой и той, которая указана в ДКП.

    Такая схема, разумеется, нарушает действующее законодательство. Да и покупатель несет определенные риски. В частности, продавец может аннулировать сделку в судебном порядке, и покупатель сможет вернуть себе лишь те деньги, которые указаны в договоре.

    Итак, оценка квартиры для целей ее последующей продажи – необязательное мероприятие, могущее проводиться лишь при наличии желания собственника.

    Оценку можно произвести как самостоятельно, как и воспользовавшись услугами профессионалов. Расценки на услугу зависят от конкретной компании, однако в целом редко бывают ниже 4000 рублей.

    Как правильно продать квартиру через агентство, рассматривается тут.

    Что считается обременением при продаже квартиры, читайте по ссылке.

    Источник: http://kvartirkapro.ru/ocenka-kvartiry-dlja-prodazhi/

    This article was written by admin

    ×
    Юридическая консультация онлайн