Объект долевого строительства

Каким образом можно участвовать в долевом строительстве?. Подробная инструкция по долевому участию, рисках, какие есть способы и особенности. Долевое строительство.

Каким образом можно участвовать в долевом строительстве?. Подробная инструкция по долевому участию, рисках, какие есть способы и особенности.

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.

Оглавление:

Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

○ Договор долевого участия.

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

  • Дольщика регулярно вносить взносы.
  • Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора.

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
  • Срок сдачи здания в эксплуатацию.
  • Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
  • Срок гарантии на квартиру.
  • Права и обязанности сторон.
  • Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
  • Дополнительные условия.
  • Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

○ Виды участия в долевом строительстве.

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

  • Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
  • Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
  • Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования.

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

  • Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
  • Необходимость получения согласия застройщика.
  • Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
  • Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК.

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов, размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

  • Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
  • Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
  • Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

○ Нюансы сделки долевого участия.

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом. Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи.

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

  • Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
  • Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик.

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

  • Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
  • Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
  • Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
  • Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия.

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54092-uchastie-v-dolevom-stroitelstve.html

Объект долевого строительства

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются:

  1. общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора,
  2. положения об отдельных видах обязательств, а также
  3. законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, посредством иных сделок (не из договора участия в долевом строительстве) , а именно:

    • заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
    • заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве;
    • заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
    • заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
    • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
    • заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;
    • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);
    • заключения договоров инвестирования строительства;
    • заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

См. Обзор практики.

По юридической природе договор участия в долевом строительстве:

    • консенсуальный ( порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения. Важно! подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, см. ниже — форма договора);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).

От договора подряда

В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком (организацией, осуществляющей строительство). При долевом участии в строительстве:

  1. в некоторых случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство (с подрядчиком);
  2. участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик;
  3. застройщик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика, а лишь привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов (ст. 2 ФЗ);
  4. на стороне кредитора может выступать множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции договора подряда.

От договора купли-продажи

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 2 ФЗ в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц (создание) объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи . При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.

От договоров о совместной деятельности

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки: наличие вкладов участников; ведение совместной деятельности товарищей; цель совместной деятельности — извлечение прибыли или иная не противоречащая закону.

При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае

  1. отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика);
  2. у дольщиков и застройщиков отсутствует общая цель совместной деятельности.

От договора возмездного оказания услуг

Поскольку денежные средства , которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги , оказываемые последним, они представляют собой денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.

От агентского договора

Агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок , направленных на последующую передачу объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства.

Субъекты договора участия в долевом строительстве:

    1. застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
    2. участник долевого строительства — юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство (создание) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

Форма договора участия в долевом строительстве

Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » устанавливает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

К существенным условиям данного договора относятся (п. 4 ст. 4 ФЗ):

    1. предмет договора;
    2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
    3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
    4. гарантии качества на объект долевого строительства;
    5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных п. 4 ст. 4 ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Предметом договора участия в долевом строительстве являются:

    1. самостоятельные либо с привлечением иных лиц действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства;
    2. действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.

Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается объект недвижимости : жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно требованиям ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» н а государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:

  1. с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства,
  2. с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

В практической деятельности в договоре обычно указываются строительный адрес объекта, типовая серия дома (при типовом строительстве), количество этажей в доме, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. В качестве приложений к договору обычно выступают копии поэтажных планов помещений, на которых визуально отмечается местоположение передаваемых помещений;

Ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства , которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Исключение:

  • если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, но не позднее предусмотренного договором срока.

Гражданский кодекс РФ ( ст. 190 ) дает три альтернативных единственно возможных способа определить срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства:

    1. указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
    2. указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
    3. указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
Являются неправомерными:
    • указание в договорах участия в долевом строительстве в качестве срока, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, месяца, квартала, года такой передачи;
    • привязка срока передачи объекта долевого строительства к событию, которое должно наступить (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как это событие не является неизбежным);
    • указание в договоре о сроке передачи приблизительных или ориентировочных сроков.

Согласно ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Помните! До проведения государственной регистрации договора долевого участия, он считается недействующим, то есть незаключенным, и застройщик не имеет права требовать у участника долевого строительства какие-либо денежные средства (авансовые платежи или предоплату).

Согласно ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем :

  1. для объекта долевого строительства — 5 лет (указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором);
  2. на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, — 3 года ( исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства).

Статья 12.1 ФЗ определяет, что залогом в порядке, установленном ст.ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

  1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
  2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

    • поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 ФЗ;
    • страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном ст. 15.2 ФЗ.

Содержание договора участия в долевом строительстве

Содержание договора как соглашения (сделки) составляет совокуп­ность согласованных его сторонами условий, в которых закрепляются права и обязанности контрагентов, составляющие содержание дого­ворного обязательства.

Содержание договора участия в долевом строительстве составляют взаимные права и обязанности сторон:

    • застройщик обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;
    • участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:

  1. С привлечением специализированного заказчика. При этом способе застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.
  2. Без привлечения специализированного заказчика. При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства. Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 8 ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Застройщик обязан: не менее чем за 1 месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных этой статьей.

Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом сложном случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом:

    1. участник долевого строительства направляет претензию застройщику;
    2. застройщик (инвестор) — заказчику;
    3. заказчик — генподрядчику;
    4. генподрядчик — субподрядчику.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Расторжение договора участия в долевом строительстве возможно на условиях, предусмотренных ст. 9 ФЗ о долевом строительстве.

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

    • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
    • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 (права участника долевого строительства при несоблюдении требований качества);
    • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
    • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 ФЗ (при прекращении поручительства);в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

    1. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
    2. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
    3. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
    4. в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Ответственность сторон договора участия в долевом строительстве

Частью 2.1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ определяет, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам — участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Ответственность участника долевого строительства при нарушении обязательств по договору

Ст. 5 ФЗ предусмотрена возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ, если:

  1. участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа;
  2. участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответственность застройщика при нарушении обязательств по договору

П. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ст. 7 ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    2. соразмерного уменьшения цены договора;
    3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Источник: http://jurkom74.ru/ucheba/dogovor-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve

04. Предмет договора, соотношение с понятием «объект долевого строительства»

Договорные условия представляют собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей сторон [1] . Традиционно все договорные условия принято делить на три группы: существенные – указанные в ст.432 ГК РФ, а также получившие свое развитие в доктрине обычные и случайные.

Как следует из п.1 ст.432 ГК РФ договор заключен, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям, к которым отнесены:

  • предмет договора;
  • условия, которые названы в качестве существенных в законе или иных нормативных правовых актах или необходимые для договоров данного вида;
  • условия, на согласовании которых настаивает сторона договора.

В литературе по вопросу о том, какова характеристика существенных условий любого договора, нет единого мнения. Большинство исследователей рассматривают существенные условия договора сквозь призму признания договора заключенным. Так, по мнению М.И. Брагинского, к существенным относятся условия, «необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным» в целях возникновения прав и обязанностей у сторон. При этом при анализе существенных, обычных и случайных условий договора он приходит к выводу о том, что договор каких-либо кроме существенных условий содержать не может: вопрос заключается только в порядке признания таких условий в качестве существенных, например, одни из них становятся таковыми в силу императивной нормы, требующей их согласования, другие – в силу возможности, предоставленной императивной нормой, третьи – в силу необходимости его согласования по заявлению одной из сторон [2] .

Таким образом, обозначенная выше классификация теряет свое значение.

Полагаем, что определение существенных условий договора через последствие признания его незаключенным не является вполне верным, на что обратил внимание В.В. Витрянский, по мнению которого в подобном случае характеристика самого явления сводится к последствиям его отсутствия, не раскрывая сути самого явления. При определении существенных условий необходимо разграничить договор как правоотношение и документ: отсутствие в договоре-документе условия диспозитивной нормы не означает отсутствия его в правоотношении, поэтому из числа существенных условий необходимо выделять определимые существенные условия, отсутствие соглашения по которым восполняется диспозитивной нормой закона [3] .

Полагаем необходимым согласиться с точкой зрения В.В. Витрянского, согласно которой к существенным условиям договора в любом случае относятся условия, которые составляют «видообразующие признаки» договорного обязательства, то есть отражают природу договора, поэтому включаются законодателем в определение того или иного договора [4] . По нашему мнению, подобное толкование существенных условий является наиболее целесообразным, поскольку из самого понятия «существенное» условие следует, что такое условие должно определять сущность того или иного договора, его правовую природу.

Кроме предмета как существенного условия любого договора в силу п.1 ст.432 ГК, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен перечень необходимых условий договора, к числу которых отнесены:

  • объект долевого строительства;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, срок и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При этом согласно ч.10.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в том случае, если застройщик заключил договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор об освоении территории) или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор о комплексном освоении территории), в договор участия в долевом строительстве, заключенный данным застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, с участником долевого строительства – гражданином, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, определенные договором об освоении территории или договором о комплексном освоении территории, наряду с вышеуказанными условиями включаются:

  • информация о соответствии жилого помещения условиям отнесения к жилью экономического класса;
  • сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории;
  • информация о цене договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории, либо в случаях признания аукциона несостоявшимся (ч.ч.24 – 26 ст.46.7 Градостроительного кодекса РФ) – начальную цену предмета такого аукциона.

Кроме того, если средства участников долевого строительства будут использоваться на строительство объекта социальной инфраструктуры, который после ввода его в эксплуатацию переходит в общую долевую собственность участников или безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность, существенными условиями договора участия в долевом строительстве наряду с указанными в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ являются:

  • назначение объекта социальной инфраструктуры;
  • цели и размеры затрат застройщика, включая цели и размеры затрат, подлежащих возмещению за счет средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства, а также конкретным участником;
  • сведения о договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении (ч.5 ст.18.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Наконец, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирных домов и условия кредитного договора предусматривают уплату участником долевого строительства цены договора путем размещения денежных средств на счете эскроу, то в договор участия в долевом строительстве кроме указанных в п.п.1 – 4 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ должны быть включены условия, предусмотренные ч.3 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Таким образом, совокупность существенных условий договора участия в долевом строительстве будет отличаться в зависимости от особенностей возникающих правоотношений.

Предмет как существенное условие любого договора не получило своего легального определения в ГК РФ, вероятно потому, что найти общие признаки предмета для огромного количества гражданско-правовых договоров невозможно.

По мнению М.И. Брагинского, в самом широком смысле предмет договора – весь набор показателей того, относительно чего заключен договор [5] . Однако полагаем, что такое широкое толкование предмета договора является слишком абстрактным и не позволяет конкретизировать данное понятие.

Наиболее предпочтительной представляется точка зрения В.В. Витрянского, по мнению которого в понятие предмета договора (обязательства) входит действие (бездействие) обязанной стороны. При этом в качестве самостоятельной категории автор выделяет «сложный предмет», включающий в совокупности:

1) действия (воздержание от действия) обязанных лиц, в частности, по передаче и принятию конкретного имущества (объект первого рода, юридический объект);

2) само имущество (объект второго рода, материальный объект) [6] .

Полагаем, что данная точка зрения является справедливой в силу определения обязательства (п.1 ст.307 ГК РФ), согласно которому в рамках обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора конкретное действие или воздержаться от его совершения. Иными словами, обязательство всегда связано с активным (совершение действия) или пассивным (воздержание от совершения действия) поведением лица. Центральным понятием в обязательстве выступает именно деяние (деятельность или ее отсутствие) по поводу конкретных благ (объектов гражданских прав). А поскольку договор – это обязательственное правоотношение (ст.ст.307.1, 420 ГК РФ), то полагаем возможным признавать в качестве предмета договора именно деятельность субъекта .

В том случае, когда деятельность субъекта в конечном итоге связана с неким благом, то в предмет договора необходимо включать и данное благо, на достижение которого направлена деятельность лица. В связи с указанным представляется некорректной точка зрения Ю.В. Романца, согласно которой предметом договора в любом случае выступает только материальный объект [7] .

Изучение вопроса о предмете договора участия в долевом строительстве чрезвычайно важно, поскольку, по мнению О.Г. Ершова, именно предмет договора отграничивает его от иных, смежных договоров. В качестве примера автор приводит две ситуации:

  • если предметом договора участия в долевом строительстве выступает деятельность застройщика, то тогда договор участия в долевом строительстве близок к природе договора строительного подряда;
  • если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать исключительно объект долевого строительства, то договор становится похожим на договор купли-продажи будущей недвижимости [8] .

Исходя из концепции, предложенной В.В. Витрянским, договор участия в долевом строительстве имеет двуединую природу – в предмет данного договора входят:

1) материальный объект – объект долевого строительства, а именно жилое или нежилое помещение, машино-место;

2) деятельность застройщика по возведению и передаче материального объекта участнику долевого строительства, а также действия участника по уплате цены договора и принятию объекта долевого строительства.

Таким образом, объект долевого строительства является частью предмета договора участия в долевом строительстве.

Как следует из ч.2 ст.2, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве объекта долевого строительства может выступать: жилое или нежилое помещение (а не многоквартирный дом), машино-место, подлежащее передаче участнику.

С внесением Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9] изменений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества были выделены жилые, нежилые помещения, а также машино-места.

Как указывает Е.А. Суханов, жилые и нежилые помещения не могут образовать самостоятельных объектов гражданских прав, поскольку являются частью здания – неделимого имущества, о чем свидетельствует, например, невозможность их использования отдельно от общего имущества многоквартирного дома. В таком случае формирование отдельных объектов недвижимости – квартир – позволило «исчезнуть» многоквартирному дому как объекту недвижимости в целом [10] .

Однако стоит согласиться с теми исследователями, которые полагают, что такое категоричное отрицание жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав не совсем верно, поскольку признание их самостоятельными объектами направлено на развитие гражданского оборота. При этом, как справедливо заметил В.В. Витрянский, помещение является вещью только в юридическом смысле, поскольку не имеет своего «телесного» выражения [11] .

Легальное определение помещения содержится в п.14 ч.2 ст.2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [12] , согласно которому помещение – «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Иными словами, помещение – это условно «воздух» или согласно п.3.8.1 Концепции развития гражданского законодательства РФ [13] «трехмерный объем», который имеет свои овеществленные границы.

В качестве объекта долевого строительства может выступать жилое помещение, режим которого определяется нормами различных отраслей права: гражданского, административного, жилищного, градостроительного и др. Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ [14] (далее – ЖК РФ) жилым признается изолированное помещение – недвижимое имущество – пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее санитарным, техническим правилам и другим требованиями законодательства РФ.

В свою очередь в соответствии с ч.1 ст.17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Представляется справедливой точка зрения М.В. Бандо, по мнению которого пригодность для проживания не является подлинным признаком жилого помещения, поскольку несоответствие жилого помещения предусмотренным законом требованиям не влечет его признание нежилым: жилое помещение будет признано непригодным для проживания (п.3 ст.15 ЖК РФ). Иными словами, жилое помещение даже при признании его не соответствующим обязательным требованиям не меняет своего статуса, следовательно вернее было бы говорить о предназначении для проживания граждан как о признаке жилого помещения [15] .

Вместе с тем, полагаем, что данные категории взаимосвязаны и являются проявлением одного признака на разных «этапах жизни» жилого помещения: до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию и после его передачи и использованию по назначению. Таким образом пригодность для проживания вторична по отношению к назначению помещения, информация о котором включается в соответствии со ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ в проектную декларацию, разрабатываемой до начала строительства.

Таким образом, жилое помещение имеет строго целевое назначение – проживание граждан. Как следует из п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [16] использование жилого помещения не по назначению связано с его использованием не для проживания граждан, а в иных целях (использование в качестве офиса, склада и др.), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. При этом ч.2 ст.17 ЖК РФ предусмотрена возможность использования жилого помещения для занятия профессиональной деятельностью, индивидуальной профессиональной деятельностью без его перевода в нежилое при соблюдении определенных условий.

Таким образом, предназначенность для проживания граждан – ключевой объективный признак, который позволяет разграничить жилое и нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом долевого строительства.

В целях разграничения нежилого помещения как самостоятельного объекта со вспомогательными помещениями необходимо указать также на наличие иных признаков.

Прежде всего, так же как и жилое помещение, нежилое является недвижимой вещью в силу указания п.1 ст.130 ГК РФ. В этой связи стоит отметить, что нежилое помещение является недвижимым имуществом не только в силу прямого указания закона, но и по своей правовой природе, то есть в силу неразрывной связи с землей, которая является опосредованной, поскольку нежилое помещение является частью здания, на что указывает п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» [17] , согласно которому «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным».

В жилых зданиях принято различать два вида нежилых помещений: основного и вспомогательного назначения. Наиболее предпочтительной в данном вопросе представляется точка зрения С.М. Рубановой, согласно которой самостоятельные и вспомогательные нежилые помещения соотносятся как главная вещь и принадлежность, которая предназначена для обслуживания главной вещи [18] .

В соответствии со ст.290 ГК РФ к вспомогательным нежилым помещениям можно отнести общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, поскольку данные нежилые помещения не имеют самостоятельного характера: доля в праве собственности на них не может быть передана отдельно от права собственности на квартиру. В связи с указанным полагаем необходимым согласиться с точкой зрения А.В. Чернова, который в качестве одного из признаков «вспомогательного» нежилого помещения выделяет его предназначение для обслуживания, как правило, более одного помещения в здании [19] .

Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать нежилое помещение, которое является недвижимым имуществом, имеет пространственные ограничения, обладает самостоятельным, а не вспомогательным значением и не предназначено для проживания граждан.

Наконец, в качестве объекта долевого строительства может выступать машино-место, вопрос о правовой природе которого на протяжении многих лет остается актуальным.

До 1 января 2017 г. машино-места в соответствии с положениями законодательства РФ не являлись в подлинном смысле самостоятельными объектами недвижимости, а признавались объектом общей долевой собственности.

Из анализа понятия «машино-место», указанного в п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ следует, что законодатель определил в качестве самостоятельного объекта недвижимости только те места, которые расположены внутри здания, в том числе многоквартирного дома. Места, которые не являются частями зданий или сооружений не могут быть отнесены к машино-местам, а значит не могут быть поставлены на учет в качестве объекта недвижимости.

Из определения машино-места, а также п.1 ст.130 ГК РФ, можно выделить, в частности, следующие его особенности:

  • предназначено исключительно для размещения транспортных средств;
  • должно быть индивидуализировано;
  • границы машино-мест должны быть определены в соответствии законодательством о государственном кадастровом учете.

Порядок описания границ машино-места предусмотрен в ст.24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [20] , согласно ч.6.1 которой границы машино-места обозначаются в натуре путем нанесения соответствующей разметки, в том числе, с помощью краски.

С.А. Киракосян по данному вопросу отмечает, что подобный механизм индивидуализации является условным. В Германии, например, разметка краской не считается надлежащим способом индивидуализации, поскольку отсутствует долгосрочная маркировка [21] .

На возможность использования опыта зарубежных стран в части долгосрочной маркировки указывали А.Б. Рузаков и О.А. Рузакова [22] . Вместе с тем полагаем, что подобное заимствование в условиях настоящего времени ограничено требованиями законодательства РФ в части, например, пожарной безопасности зданий, строений и сооружений.

Согласно точке зрения Е.А. Суханова, объектом вещного права может быть только индивидуально-определенная вещь, отдельная ее часть таковым не является, использование частей здания вполне возможно путем определения доли в праве на недвижимую вещь [23] .

Подобной позиции также придерживается Р.С. Бевзенко, по словам которого при признании самостоятельности машино-места отсутствует идея общего имущества: неясно, например, кто несет ответственность за содержание стен подземной парковки [24] .

По нашему мнению, стоит согласиться с вышеприведенными точками зрения, принимая во внимание тот факт, что признание машино-места в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и объекта долевого строительства, с одной стороны, направлено на вовлечение в оборот таких машино-мест. В то же время, выделение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав машино-места противоречит традиционному понимаю вещи, при чем вещи индивидуально-определенной, в связи с чем полагаем, что опыт западных стран в данном случае является преждевременным.

При определении машино-места как части здания стоит обратить внимание, что оно не тождественно понятию «нежилое помещение», в отличие от которого машино-место не ограничено строительными конструкциями. Именно поэтому до внесения изменений в ГК РФ часть судов признавала отсутствие у машино-места признаков, позволяющих говорить о машино-месте как о самостоятельном объекте недвижимости.

Следовательно, в том случае, когда машино-место нельзя индивидуализировать, оно не может признаваться в качестве объекта гражданских прав (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу №/2017 [25] ).

Полагаем, что законодатель при признании машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества преследовал цель фактического узаконивания той части судебной практики, которая признавала незаконным отказ территориальных органов Росреестра в постановке таких объектов на государственный учет. Кроме того, с внесением указанных изменений у владельца машино-места исчезает необходимость соблюдения правил о преимущественном праве покупки, предусмотренном ст.250 ГК РФ.

Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать жилое, нежилое помещение, машино-место, каждое из которых является частью здания (многоквартирного дома).

Основное отличие жилого помещения от нежилого заключается в его предназначении для проживания граждан. При определении нежилого помещения как самостоятельного объекта долевого строительства важно отметить, что данное нежилое помещение не должно иметь вспомогательного назначения, в связи чем не могут выступать в качестве объектов долевого строительства нежилые помещения, входящие в общее имущество собственников многоквартирного дома.

Кроме того, с признанием машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, объекта долевого строительства, у застройщика появилась возможность привлекать денежные средства участников также на «создание» таких объектов недвижимости, понятие которых не соответствует традиционному пониманию индивидуально-определенной вещи

[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[3] Гарненко С.А., Ходусов А.А. Об особенностях существенных условий договора в сфере предпринимательской деятельности // Безопасность бизнеса. 2017. № 2. С. 33.

[5] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).

[7] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2013. С. 205.

[8] Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С. 36.

[9] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (ч. II). Ст. 4248.

[10] Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.07.2017).

[11] Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.07.2017).

[12] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.

[13] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.

[14] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.

[15] Бандо М.В. К вопросу о признаках жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало. М., 2016. С. 168.

[16] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

[17] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

[18] Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М., 2014. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).

[19] Чернов А.В. Особенности правового режима нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях // Вестник стипендиатов ДААД. 2014. № 1-1 (11). С. 37.

[20] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.

[21] Киракосян С.А. Правовой режим парковочного места: опыт российского регулирования, судебная практика и перспективы развития // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 6 – 7.

[22] Рузаков А.Б., Рузакова О.А. Проблемы определения правовой природы «машино-места» в гражданском и жилищном праве // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 39.

[23] Суханов Е.А. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).

[24] Бычко М.А., Мельникова М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Гуманитарные и юридически исследования. 2017. № 1. С.151 – 152.

[25] Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу №/2017 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).

Источник: http://xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/sootnoshenie-s-poniatiem-obiekt-dolevogo-stroitelstva

This article was written by admin

×