О государственной регистрации права

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в годах Госрегистрация прав на.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней в годах

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по общему правилу выступает единственно возможным доказательством существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218).

Оглавление:

Госрегистрации подлежат в т. ч. следующие вещные права на недвижимость (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ):

  • собственности;
  • хозяйственного ведения;
  • оперативного управления;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного пользования и другие права.

Кроме того, регистрируются обременения (ипотека, сервитуты).

В некоторых случаях непосредственно государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется путем произведения госрегистрации соответствующего договора. Например, договора аренды недвижимости, заключаемого на срок более 1 года (пп. 1, 5 ст. 51 закона № 218, п. 1 ст. 609 ГК РФ), договора участия в долевом строительстве (ст. 48 закона № 218) и т. д.

Государственная регистрация права собственности на недвижимость и гос регистрация сделок с недвижимостью находится в компетенции специальной федеральной службы — Росреестра.

Что нового появилось при регистрации недвижимости с 2017 года

С 01.01.2017 года система регистрации прав (ЕГРП) и система учета объектов недвижимости (ГКН) объединены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сам порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество при этом отчасти упростился.

Введены альтернативные равноправные способы получения госуслуги по выбору заявителя: в электронном виде или в результате личного личного обращения в Росреестр, появилась возможность при регистрации права собственности на недвижимость в МФЦ ставить регистрируемый объект одновременно на кадастровый учет, подробнее об этом в следующем разделе.

В зависимости от вида услуги (регистрация в госреестре недвижимости прав на имущество и одновременный кадастровый учет, только регистрация прав или только кадастровый учет) установлены перечни лиц, которые вправе подавать соответствующие заявления (ст. 15 закона № 218).

Предусмотрена курьерская доставка готовых документов в удобное заявителю место и за его счет (о чем необходимо сделать отметку в заявлении на регистрацию), такая услуга не предусматривалась прежним порядком регистрации сделок с недвижимостью до 2016 года включительно.

Кадастровый учет недвижимости теперь осуществляется непосредственно территориальными органами Росреестра (ранее – подведомственной ему Кадастровой палатой по субъектам РФ), благодаря чему возможно по одному заявлению и зарегистрировать недвижимость, и поставить ее на кадастровый учет.

Госрегистрация недвижимости: обязательность процедуры

Как указывалось выше, вещные права на недвижимость, а иногда и сделки с такими объектами подлежат госрегистрации (п. 6 ст. 1 закона № 218, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом надлежит учесть следующие нюансы:

  • Договор, подлежащий госрегистрации, по общему правилу считается заключенным с момента его регистрации именно для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В отношении же сторон договора, согласовавших все его существенные условия, он начинает действовать уже с момента такого согласования, а также может быть признан недействительным, а не незаключенным (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, далее — ИП № 165).
  • Сторона договора, в отношении которого не была проведена требуемая процедура госрегистрации, не вправе на этом основании делать ссылки на его незаключенность (п. 3 ИП № 165).
  • Предварительный договор, согласно которому стороны обязуются в дальнейшем заключить требующий госрегистрации договор, госрегистрации не подлежит (п. 14 ИП президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Более подробно о том, как составить предварительный договор, можно узнать из статьи по ссылке Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?.

ВАЖНО! С 01.01.2017 удостоверением права на объект недвижимости служит выписка из Единого госреестра недвижимости (п. 1 ст. 28 закона № 218).

Регистрация ранее возникшего права собственности на недвижимость

Обладатели прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, могут обратиться за госрегистрацией таких прав по своему усмотрению (п. 1 ст. 69 закона № 218).

Необходимость осуществить эту процедуру в отношении ранее возникших прав появляется в ситуации, когда право подлежит переходу, ограничению или с соответствующим объектом недвижимости совершается сделка (п. 3 ст. 69 закона № 218).

Например, регистрация перехода права собственности от должника к взыскателю возможна только после госрегистрации прав должника на имущество (см. решение Борисоглебского горсуда от 05.12.2016 по делу №/16).

ВАЖНО! Если иное не регламентировано законом, иск о признании права должен быть удовлетворен, если истец представит доказательства возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Доказательствами возникновения права могут считаться, например:

  • правоустанавливающие документы, оформленные при проведении сделки по отчуждению имущества (например, решение Ленинского райсуда Республики Крым от 07.12.2016 по делу №/2016);
  • факт владения имуществом на протяжении длительного времени в совокупности с фактом соответствия параметров спорного объекта недвижимости требованиям законодательства (решение Тарногского райсуда Вологодской области от 06.12.2016 по делу № 2-442/2016) и т. д.

Как зарегистрировать недвижимость в Росреестре

Регистрация права собственности Росреестром, равно как и регистрация прочих вещных прав или их обременений, по общему правилу производится на основании заявления, поданного надлежащим лицом (п. 1 ст. 18 закона № 218). К таким лицам относятся (п. 3 ст. 15):

  • лицо, чье право возникает или прекращается;
  • стороны договора;
  • правообладатель объекта недвижимости;
  • нотариус, если право возникло на основании подлежащей нотариальному удостоверению сделки;
  • иные лица.

Список документов, на основании которых производится регистрация недвижимости в Росреестре, представлен в ст. 14 закона № 218.

Общий срок проведения госрегистрации прав — 7 рабочих дней (подп. 1 п. 1 ст. 16 закона № 218). Однако в зависимости от того, подано ли одновременно с заявлением о госрегистрации права и заявление о государственном кадастровом учете, а также от того, каким способом было представлено заявление и каким субъектом, срок для проведения процедуры может быть иным (п. 1 ст. 16 названного закона). Такая дифференциация сроков — очередное новшество закона № 218.

Каков перечень документов для регистрации

Общие требованиях к документам, необходимым для государственной регистрации установлены ст.ст.14, 18 и 21 закона № 218.

Основных документов всего 2:

  • Заявление об осуществлении государственной регистрации прав и/или кадастрового учета
  • Документ-основание для регистрации права на объект недвижимости и/или осуществление кадастрового учета (дарственная или иные сделки, свидетельство о приватизации, договор в отношении объекта недвижимости (мена, купля-продажа, аренда и проч.), решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти или местного самоуправления или иные документы

Какие иные документы будет необходимо представить, зависит от вида сделки, вида регистрируемого права, выбранного способа регистрации и т.п.

Регистрация права собственности на объект недвижимости: как подать документы в Росреестр через МФЦ или интернет

Комплект необходимой документации в Росреестр можно направить следующими способами:

  • Посредством личного обращения в территориальное отделение регистрирующего органа. Заявитель представляет комплект документов самостоятельно или через доверенное лицо, чьи полномочия надлежащим образом удостоверены.
  • Посредством обращения в специальные многофункциональные центры лично надлежащим субъектом или его представителем по доверенности.
  • Посредством почтового направления документов. В этом случае подпись заявителя в заявлении, а также сама подлежащая госрегистрации сделка удостоверяется в нотариальном порядке, а в комплект документов включается копия удостоверяющего личность заявителя или его представителя документа, например паспорта (см. п. 12 ст. 18 закона № 218).
  • С помощью специальных интернет-ресурсов, в т. ч. сайта госуслуг или официального портала Росреестра. В этом случае заявление заполняется в электронной форме самим заявителем и подписывается его электронной подписью. Документы-основания прилагаются либо в электронной форме, либо в виде электронных образов.

ВАЖНО! При подаче заявления физлицом в электронной форме к размеру госпошлины до 01.01.2019 применяется понижающий коэффициент 0,7 (п. 4 ст. 333.35 Налогового кодекса РФ).

Регистрация имущества в собственность: доверенность на гос регистрацию объекта

Представитель гражданина при обращении в территориальное отделение Росреестра или МФЦ должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность для подтверждения своих полномочий и удостоверяющий личность документ (п. 4 ст. 18 закона № 218).

Представитель же юрлица, правомочный действовать без доверенности от имени организации, представляет документ для удостоверения личности и оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии учредительной документации юрлица.

Уставные документы могут быть представлены по желанию заявителя, т. к. регорган может запросить их самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия (подп. 13 п. 6 ст. 7 закона «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» от 27.07.2010 № 210-ФЗ).

В тексте такой доверенности обязательно надлежит отразить наличие у доверенного лица права на подачу заявлений на внесение изменений в ЕГРН.

Основания к отказу в регистрации недвижимости

Порядок регистрации недвижимости в Росреестре устанавливает основания для возврата документов без рассмотрения, допускает приостановление регистрации и отказ в ней.

Так, например, поданные документы в соответствии со ст. 25 закона № 218 могут быть возвращены, если заявитель не представил документ об уплате госпошлины (в соответствии с п. 7 ст. 18 закона № 218 представлять его не требуется, но и не возбраняется), а информация об уплате по истечении 5 дней не появилась в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Если оснований для возврата документов без рассмотрения не имеется, то следующий этап имеет целью исключить основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество — о них рассказано в п. 1 ст. 26 закона № 218.

Выявленное препятствующее регистрации обстоятельство необходимо устранить в срок, установленный пунктами 2-8 указанной статьи. В противном случае в государственной регистрации и осуществлении кадастрового учета будет отказано (ст. 27 закона № 218).

Отказ в регистрации допускается только после приостановления, даже если выявленные обстоятельства заведомо неустранимы. Так, регистрация права собственности на недвижимость при покупке должна быть приостановлена, если, например, заявленный правообладатель не обладает правами на объект недвижимости (подп. 1 п. 1 ст. 26 закона № 218); или сама сделка признана недействительной, или является ничтожной (подп. 12 и 13 соответственно) и т.п.

Документы, удостоверяющие регистрацию прав

Ранее регистрация прав на недвижимость подтверждалась свидетельством о государственной регистрации. Однако с 15.07.2016 г. выдачу данного документа отменили.

Начиная с указанного момента, о факте государственной регистрации прав на недвижимое имущество свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 01.01.2017 г. выписка заменила собою и такой документ как кадастровый паспорт здания.

Выписка выдается по завершении регистрации либо по отдельному заявлению. В отличие от отмененного свидетельства выписка оформляется не на бланке, а на обычной бумаге, кроме того она вариативна по содержанию. О видах выписок из ЕГРН рассказывает Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378. Среди таковых выписки

  • об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него;
  • о переходе прав;
  • о правах определенного лица на вс. принадлежащую ему землю и недвижимость
  • и др.

Ряд сведений (например, выписка о правах определенного лица на всю его недвижимость) могут быть предоставлены только правообладателю (п. 13 ст. 62 закона № 218). Другие же являются общедоступными (о правах на объект недвижимости и о его характеристиках).

Итак, госрегистрация недвижимости — обязательная процедура, которой подлежат вещные права на недвижимость. Процедура производится Росреестром. О госуслуге государственной регистрации прав на недвижимое имущество рассказывает специальный закон, вступивший в силу с начала 2017 г. Получить такую госуслугу можно посредством личного обращения или через уполномоченного представителя в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, направив документы по почте или с помощью специальных интернет-ресурсов.

Источник: http://rusjurist.ru/pravo_sobstvennosti/registraciya_prava_sobstvennosti_svidetelstvo/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_nedvizhimoe_imuwestvo/

О государственной регистрации права

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

(с изменениями на 3 июля 2016 года) (редакция, действующая с 1 января 2017 года)

____________________________________________________________________ Документ с изменениями, внесенными: Федеральным законом от 5 марта 2001 года N 20-ФЗ (Парламентская газета, N 50, 17.03.2001); Федеральным законом от 12 апреля 2001 года N 36-ФЗ (Российская газета, N 75, 17.04.2001); Федеральным законом от 11 апреля 2002 года N 36-ФЗ (Российская газета, N 71, 19.04.2002); Федеральным законом от 9 июня 2003 года N 69-ФЗ (Российская газета, N 115, 17.06.2003); Федеральным законом от 11 мая 2004 года N 39-ФЗ (Российская газета, N 157, 24.07.2004); Федеральным законом от 29 июня 2004 года N 58-ФЗ (Российская газета, N 138, 01.07.2004); Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ (Российская газета, N 188, 31.08.2004) (о порядке вступления в силу см. статью 155 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ) (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 199-ФЗ); Федеральным законом от 2 ноября 2004 года N 127-ФЗ (Российская газета, N 246, 05.11.2004) (вступил в силу с 1 января 2005 года); Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (Российская газета, N 1, 12.01.2005) (вступил в силу с 1 марта 2005 года);

Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 05.12.2011) (о порядке вступления в силу см. статью 28 Федерального закона от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ); Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 405-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.12.2011) (о порядке вступления в силу см. статью 10 Федерального закона от 6 декабря 2011 года N 405-ФЗ); Федеральным законом от 7 декабря 2011 года N 417-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.12.2011) (о порядке вступления в силу см. статью 22 Федерального закона от 7 декабря 2011 года N 417-ФЗ); Федеральным законом от 8 декабря 2011 года N 423-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.12.2011); Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.12.2011) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ); Федеральным законом от 5 июня 2012 года N 61-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.06.2012); Федеральным законом от 29 июня 2012 года N 96-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 01.07.2012); Федеральным законом от 10 июля 2012 года N 118-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 12.07.2012); Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ (Российская газета, N 172, 30.07.2012) (о порядке вступления в силу см. статью 41 Федерального закона от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ); Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2012) (о порядке вступления в силу см. статью 7 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 294-ФЗ);

Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 318-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2012); Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 43-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.04.2013); Федеральным законом от 7 мая 2013 года N 101-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.05.2013); Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 239-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.07.2013); Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 244-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.07.2013) (о порядке вступления в силу см. статью 4 Федерального закона от 23 июля 2013 года N 244-ФЗ); Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.07.2013) (о порядке вступления в силу см. статью 5 Федерального закона от 23 июля 2013 года N 250-ФЗ); Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 251-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.07.2013) (о порядке вступления в силу см. статью 50 Федерального закона от 23 июля 2013 года N 251-ФЗ); Федеральным законом от 2 ноября 2013 года N 294-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 03.11.2013) (о порядке вступления в силу см. статью 16 Федерального закона от 2 ноября 2013 года N 294-ФЗ); Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 379-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.12.2013) (о порядке вступления в силу см. статью 21 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 379-ФЗ); Федеральным законом от 12 марта 2014 года N 33-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 12.03.2014) (о порядке вступления в силу см. статью 21 Федерального закона от 12 марта 2014 года N 33-ФЗ); Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 24.06.2014) (о порядке вступления в силу см. статью 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ); Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 22.07.2014)(о порядке вступления в силу см. статью 15 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ); Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 22.07.2014) (о порядке вступления в силу см. статью 8 Федерального закона от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ); Федеральным законом от 22 октября 2014 года N 315-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.10.2014, N) (о порядке вступления в силу см. статью 18 Федерального закона от 22 октября 2014 года N 315-ФЗ); Федеральным законом от 24 ноября 2014 года N 356-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 25.11.2014, N) (вступил в силу с 1 января 2015 года); Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.12.2014, N) (о порядке вступления в силу см. статью 15 Федерального закона от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ); Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 447-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.12.2014, N) (о порядке вступления в силу см. статью 5 Федерального закона от 22 декабря 2014 года N 447-ФЗ) (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ); Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.12.2014, N) (о порядке вступления в силу см. статью 11 Федерального закона от 29 декабря 2014 года N 457-ФЗ); Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 486-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.12.2014, N); Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.12.2014, N) (вступил в силу с 1 апреля 2015 года);

Федеральным законом от 28 февраля 2015 года N 20-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 28.02.2015, N); Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 23-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 09.03.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 25 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 23-ФЗ); Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 48-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 09.03.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 12 Федерального закона от 8 марта 2015 года N 48-ФЗ); Федеральным законом от 6 апреля 2015 года N 82-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.04.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 16 Федерального закона от 6 апреля 2015 года N 82-ФЗ); Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 183-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.06.2015, N); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 213-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 213-ФЗ); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 224-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.07.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 224-ФЗ); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 233-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2015, N); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.07.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 236-ФЗ) (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 251-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2015, N) (вступил в силу с 1 декабря 2015 года); Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 259-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 13.07.2015, N); Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.12.2015, N) (о порядке вступления в силу см. статью 23 Федерального закона от 29 декабря 2015 года N 391-ФЗ); Федеральным законом от 29 декабря 2015 года N 409-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 29.12.2015, N) (вступил в силу с 1 сентября 2016 года); Федеральным законом от 26 апреля 2016 года N 108-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 26.04.2016, N); Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 02.05.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 20 Федерального закона от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ); Федеральным законом от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 02.06.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 9 Федерального закона от 2 июня 2016 года N 172-ФЗ); Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 23.06.2016, N) (вступил в силу с 1 сентября 2016 года);

Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 265-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 12 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 265-ФЗ); Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 351-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 351-ФЗ); Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ); Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 04.07.2016, N) (о порядке вступления в силу см. статью 32 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ).________________________________________________________________________________________________________________________________________ В документе учтено: постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 4 июня 2015 года N 13-П (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 05.06.2015, N).____________________________________________________________________

____________________________________________________________________ Федеральным законом от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ установлено, что к правоотношениям, возникающим при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, нормы настоящего Федерального закона, определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 года N 122-ФЗ. — Примечание изготовителя базы данных.________________________________________________________________________________________________________________________________________ Положения настоящего Федерального закона (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ), применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ (до 11 января 2009 года), — см. пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2008 года N 306-ФЗ.________________________________________________________________________________________________________________________________________ Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в настоящем Федеральном законе, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ, — см. пункт 5 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ. — Примечание изготовителя базы данных.____________________________________________________________________

Принят Государственной Думой17 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации3 июля 1997 года

Источник: http://docs.cntd.ru/document/

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют, Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон №122-ФЗ), иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке» (статья 2 Закона 122-ФЗ).

Регистрация прав на недвижимость проводится Федеральной регистрационной службой, ее территориальными органами по месту нахождения недвижимости. Эти органы проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица или органа власти, подготовивших документы, а также существование ранее зарегистрированных и заявленных прав. В компетенцию данных органов также входит выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав и информации о зарегистрированных правах.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости, а также об ограничениях и обременениях на объекты недвижимости, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Это два разных регистрационных действия, имеющие разные правовые последствия. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права.

ГК РФ и Законом №122-ФЗ устанавливаются три вида государственной регистрации:

§ регистрация прав на недвижимое имущество;

§ регистрация сделок с недвижимостью;

§ регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация ограничений создает условия, для того чтобы приобретатель недвижимого имущества, мог узнать об этих ограничениях.

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Регистрация прав на недвижимость состоит во внесении в реестр записи о правообладателе и о праве, которое он приобретает.

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права:

· право хозяйственного ведения;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право постоянного пользования;

Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение установлена пунктом 1 статьи 131 ГК РФ.

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются:

· договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;

· акты, изданные органами, государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке установленном законодательством;

· свидетельства о праве на наследство;

· акты о приватизации жилых помещений;

· свидетельства (акты) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в установленном законодательством порядке;

· иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход ограничение прав.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.

Право возникает только с момента его регистрации. Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о регистрации права.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ:

«Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».

Участники сделки не вправе осуществлять государственную регистрацию сделки, если она установлена законом.

Договор, предусматривающий переход прав на недвижимость, считается заключенным только с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности сторон по такому договору возникают только с момента его государственной регистрации.

Сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации можно разделить на две группы:

— сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав);

— сделки без отчуждения недвижимого имущества.

Сделки с отчуждением недвижимого имущества (влекущие переход прав):

· договор купли-продажи жилых помещений, доли в общей собственности на указанные объекты (статьи 558 ГК РФ и 251 ГК РФ).

Не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.

· договор купли-продажи предприятия (статья 560 ГК РФ);

· договор мены жилого помещения, а также доли в общей собственности (статья 567 ГК РФ и 251 ГК РФ);

· договор дарения недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого, доли в праве общей собственности на них (статьи 574 ГК РФ и 251 ГК РФ);

· договор пожертвования недвижимого имущества (статья 582 ГК РФ);

· договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (статья 584 ГК РФ);

· договор участия в долевом строительстве (статья 25.1 Закона №122-ФЗ);

· договор пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ);

· аренда с правом выкупа (статья 624 ГК РФ).

Сделки без отчуждения недвижимого имущества направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:

· договор аренды земельного участка (статья 609 ГК РФ);

· договор аренды предприятия, как имущественного комплекса (пункт 2 статьи 658 ГК РФ);

· договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенный на срок не менее года (статья 651 ГК РФ);

· договор субаренды (статья 615 ГК РФ);

· договор об ипотеке недвижимого имуществам (статья 339 ГК РФ и статья 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон №102-ФЗ));

· договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (пункт 2 статьи 23 Лесного кодекса Российской Федерации).

Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при заключении которых требуется, как регистрация самой сделки, так и возникающего на ее основании права.

Государственная регистрация сделки производится посредством внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью и штампом на договоре с указанием вида сделки, даты регистрации, заверенной подписью регистратора и печатью.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким органом является Федеральная регистрационная служба.

Правовой статус и компетенция Федеральной регистрационной службы конкретизирован в Указе Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы», которым было утверждено «Положение о Федеральной регистрационной службе».

Согласно этому положению, Федеральная регистрационная служба является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральная регистрационная служба, подведомственна Минюсту Российской Федерации.

Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются Федеральной регистрационной службой.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется непосредственно Федеральной регистрационной службой.

Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа территориальным органом Федеральной регистрационной службы.

К компетенции органов по государственной регистрации относится:

§ проверка действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

§ проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

§ государственная регистрация прав;

§ выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

§ выдача информации о зарегистрированных правах;

§ принятие на учет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, бесхозяйных недвижимых вещей;

§ выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Статья 13 Закона №122-ФЗ устанавливает порядок проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Информация из ЕГРП не является государственной, коммерческой или служебной тайной.

Прием документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, начальная стадия процесса государственной регистрации. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с Приказом Минюста Российской Федерации от 1 июля 2002 года №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Приказ №184) рекомендуется проводить проверку в следующей последовательности:

проверка имеющихся в ЕГРП записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор — также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

При проверке имеющихся в ЕГРП записей рекомендуется проверить наличие следующих записей в отношении объекта недвижимого имущества, о регистрации права, ограничения (обременения) права на который и сделки, с которым ходатайствует заявитель:

§ о зарегистрированных правах;

§ о ранее заявленных правах (правопритязании);

§ о зарегистрированных сделках;

§ о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.

При проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа также проверяется:

-соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

-обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

-наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица;

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

Сделка должна соответствовать закону или иным правовым актам.

С учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) проверяется:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями;

наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора;

соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.

Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях.

По результатам правовой экспертизы документов и проверки законности сделки государственным регистратором может быть принято одно из следующих решений:

§ зарегистрировать заявленное право, сделку, ограничения (обременения) права;

§ приостановить государственную регистрацию с целью устранения причин, препятствующих государственной регистрации, в том числе для получения дополнительных документов;

§ отказать в государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Приостановление государственной регистрации происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов.

Статья 19 Закона №122-ФЗ содержит перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. В государственной регистрации должно быть отказано, если в течение установленного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав. (Постановление ФАС Уральского округа от 1 ноября 2005 года по делу №Ф/05-С3, Постановление ФАС Московского округа от 10 апреля 2006 года, 30 марта 2006 года №КГ-А41/по делу №А41-К/05).

В случае, если государственная регистрация была приостановлена в связи с отсутствием какого-либо документа, необходимого для государственной регистрации, после его представления (получения) проводится дополнительная правовая экспертиза.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления.

Документального подтверждения причин приостановления от заявителя не требуется.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц, на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора, о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

«В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством» (пункт 4 статьи 19 Закона №122-ФЗ).

О том, что государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании определения о наложении ареста, свидетельствует также арбитражная практика (Постановление ФАС Поволжского округа от 28 июня 2005 года по делу №А/04-С20, Постановление ФАС Уральского округа от 21 сентября 2005 года по делу №Ф/05-С6).

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

«право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона» (пункт 1 статьи 20 Закона №122–ФЗ).

Проанализировав арбитражную практику, можно сделать вывод о том, что статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2006 года по делу №А//15, Постановление ФАС Московского округа от 6 февраля 2006 года №КГ-А40/6-06 по делу №А/, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2006 года по делу №КГ-А40/, Постановление ФАС Центрального округа от 24 января 2006 года по делу №А05-76/13).

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

При отказе в государственной регистрации права, уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав, на основании соответствующих заявлений сторон договора, возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

В соответствии с Законом №122-ФЗ для государственной регистрацию требуются:

§ заявление о государственной регистрации;

§ документ об уплате государственной пошлины;

§ документы, удостоверяющие личность;

§ документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

§ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;

§ кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта. Недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

§ учредительные документы юридического лица.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям статьи 18 Закона №122-ФЗ, на государственную регистрацию могут быть истребованы дополнительные документы.

Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.

В соответствии с пунктом 19 Приказа №184 заявление на государственную регистрацию, должно содержать:

§ данные о правообладателе (стороне сделки);

§ сведения о представителях правообладателя или участника сделки (фамилия, имя, отчество, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес, по которому можно связаться с представителем), если заявление о государственной регистрации подается представителем;

§ наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя (если заявление о государственной регистрации подается представителем), в том числе представителя юридического лица, действовать от имени правообладателя, стороны сделки;

§ ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права;

§ наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;

§ наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);

§ сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);

§ дата составления заявления о государственной регистрации.

Заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Вместе с заявлением о государственной регистрации представляются подлинник и копия документа об уплате государственной пошлины.

Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ):

«за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс — 0,1 процента стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не болеерублей;

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1,и 52 настоящего пункта:

физическим лицамрублей;

организациямрублей;

федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправлениярублей;

за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 50 рублей;

за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имуществарублей;

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта:

физическим лицамрублей;

организациямрублей;

федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления — 50 рублей;

за государственную регистрацию:

договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

физическим лицамрублей;

организациямрублей;

соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

физическим лицамрублей;

организациямрублей.

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, установленном для физических лиц;

за государственную регистрацию:

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя,рублей;

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной,рублей;

за государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лицрублей;

в интересах организацийрублей;

за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотекерублей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, если в соответствии с ГК РФ договор, предусматривающий совершение сделки с недвижимым имуществом, подлежит обязательной государственной регистрации, то и соглашение о его изменении должно быть также зарегистрировано.

В соответствии с положениями главы 25.3 НК РФ, государственная пошлина уплачивается как за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, так и за внесение изменений в записи ЕГРП.

Таким образом, государственная пошлина за государственную регистрацию соглашений об изменении (расторжении) ранее зарегистрированных договоров уплачивается в тех же размерах, что и за государственную регистрацию самих договоров, то есть в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (Письмо Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2005 года №/597 «О государственной пошлине»).

Как быть, если за регистрацией права долевой собственности обратились физическое и юридическое лицо? Как разъясняет Федеральная Регистрационная служба в Письме от 22 марта 2005 года №11/1-48-СМ «О некоторых вопросах, возникающих в практике деятельности территориальных органов Федеральной Регистрационной службы», за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицом согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, размер государственной пошлины для физических лиц составляет 500 рублей, для юридических лицрублей. Таким образом, если правоприобретателем долевой собственности по договору является юридическое лицо, государственная пошлина взимается в размерерублей, если правоприобретателем является гражданин, сумма государственной пошлины составляет 500 рублей.

Документы, удостоверяющие личность, предъявляют физические лица, заявляющие о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права: правообладатели, участники сделки, их представители, в том числе представители юридических лиц. К документам, удостоверяющим личность, относятся, паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверение личности или военный билет военнослужащего, общегражданский заграничный паспорт, удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом, справка из органов внутренних дел с фотографией и реквизитами утерянного паспорта.

При предъявлении документа, удостоверяющего личность, проверяется срок действия документа, наличие записи об органе, выдавшем документ, даты выдачи, подписи и фамилии должностного лица, оттиска печати. Далее проверяется соответствие фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов документа, удостоверяющего личность, адреса постоянного места жительства правообладателя данным, указанным в правоустанавливающем документе, в заявлении на государственную регистрацию прав и подлежащим внесению в ЕГРП.

Полномочия руководителей юридических лиц (лиц, действующих от имени юридического лица без доверенности) могут быть, в том числе, подтверждены:

протоколом (выпиской из протокола) общего собрания акционеров об избрании директора (генерального директора) акционерного общества, если уставом общества это не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета);

выпиской из протокола общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью об избрании единоличного исполнительного органа общества (генерального директора, президента и других);

приказом о назначении руководителя государственного или муниципального унитарного предприятия.

При проверке полномочий, основанных на доверенности, устанавливается наличие в доверенности необходимых для внесения в ЕГРП сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки, фамилии, имени, отчества, даты рождения, места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица, наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность, а также сведений о представителе, и идентификации его личности — фамилии, имени, отчестве, наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.

Полномочия, указанные в доверенности должны соответствовать совершаемым представителем действиям. Доверенность должна содержать дату составления доверенности и срок ее действия. Срок действия доверенности не может превышать трех лет, если срок действия доверенности не указан, то она действительна в течение одного года. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Доверенность от имени юридического лица должна содержать должность, фамилию и подпись руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (пункт 17 Приказа №184).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ к правоустанавливающим документам относятся:

«акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».

«Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание» (пункты 2,3 статьи 18 Закона №122-ФЗ).

Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества — соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В установленных законодательством Российской Федерации случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, в частности:

нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации;

согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;

согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом;

согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением;

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами);

разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом;

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, а также в отношении приватизированных жилых помещений, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Права на недвижимость, которые возникли до вступления Закона №122–ФЗ, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации.

Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

То есть, если недвижимость приобретена до 31 января 1998 года и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе, эти права не требуют перерегистрации в регистрационном органе.

Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна в одном из следующих случаев:

§ при регистрации перехода ранее возникших прав;

§ при регистрации ограничения ранее возникшего права;

§ при регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Заявление на государственную регистрацию ранее возникших прав, может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом. При одновременной подаче заявлений государственная регистрация осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и других документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация ранее возникших прав на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона №122-ФЗ в иных случаях, за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона №122-ФЗ права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. Напомним, что в силу статьи 234 ГК РФ срок приобретательной давности для недвижимого имущества составляет 15 лет.

На государственную регистрацию ранее возникших прав на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Более подробно с вопросами, касающимися сделок в сфере недвижимости, особенностей каждого из таких договоров, как купля-продажа недвижимости, аренда, мена, дарение, ипотека, рента, коммерческий и социальный наем, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR ИНТЕРКОМ-АУДИТ» «Правовые основы в сфере недвижимости».

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a8/44032.html

This article was written by admin

×